赵**、何*与全椒**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称汉一公司）与被上诉人赵**、何*商品房预售合同纠纷一案，前由安徽**民法院于2015年7月2日作出（2015）全民一初字第00736号民事判决，宣判后汉一公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人汉一公司的委托代理人杜*，被上诉人赵**、何*的共同委托代理人谢*、朱*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年2月7日，赵**、何*与汉一公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，汉一公司将位于全椒县襄河镇南一路西侧汉一农贸市场3幢4单元308号商品房出售给赵**、何*，该商品房的建筑面积为119.52平方米，每平方单价为3233元，总价款为386410元。并约定，汉一公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付使用；如不能按约定期限交房，汉一公司按下列方式承担责任，逾期不超过120日，自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之零点五支付违约金。逾期超过120日后，赵**、何*有权解除合同或者继续履行合同，继续履行合同的，则汉一公司自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之一支付违约金；商品房达到交付使用条件后，汉一公司应当书面通知赵**、何*办理交付手续，同时出示《商品房验收合格报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同还对其他事项进行了详细约定。2012年2月20日，赵**、何*一次性支付购房款386410元。约定的交房时间到期后，汉一公司未能按约交房。2013年8月22日，何*签署了承诺书，汉一公司将3幢4单元308室的装修钥匙交付给何*，后赵**、何*也对该房进行了装修、使用。

一审法院认为

原审法院认为：赵**、何*与汉一公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，赵**、何*和汉一公司均应按合同的约定履行义务。赵**、何*依约履行了支付房款的义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《商品房买卖合同》第八条约定，交付的房屋应为经验收合格的房屋。虽然汉一公司于2013年8月22日将该房屋装修钥匙交与何*，但该房至今未进行验收，不符合法定和约定的交付条件，故对赵**、何*要求汉一公司承担逾期交房的违约责任，予以支持。汉一公司辩称，逾期交付没有给赵**、何*造成经济损失，且房屋已经实际交付，汉一公司不应该再支付违约金，因其辩称意见与法律规定不符，故不予采纳。

双方在商品房买卖合同中约定，汉一公司不能按期将房屋交付赵**、何*使用，应该按逾期时间承担违约责任，逾期不超过120日，自约定最后交付期限第二日起按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，至实际交付之日止；逾期超过120天后，继续履行合同的，自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之一支付违约金。该约定不违反法律规定，双方均没有异议，予以采信。赵**、何*诉称，汉一公司于2015年5月10日出具的汉一售房合同补充说明承诺：如2013年7月30日后，仍未办理交房手续，违约金按日万分之一点五计算，因此，自2013年7月31日开始，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。因赵**、何*提供的证据为复印件，缺乏原件比对，汉一公司也不认可，故对赵**、何*的该诉请不予支持。因汉一公司销售的房屋验收合格时间不确定，故对赵**、何*要求支付违约金的截止时间可计算至其起诉之日（2015年4月22日），之后的违约金赵**、何*可另行主张。综上，因该商品房逾期交付时间已超过120日，本院确定违约金数额为32535.7元（38641010000842）。汉一公司辩称，赵**、何*下欠10000元电梯使用费应予抵扣，因该电梯使用费与本案系不同法律关系，且赵**、何*不同意抵扣，故本案不予处理，汉一公司可另行诉讼。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告全椒汉一房**公司于判决生效之日起十日内一次性给付原告赵**、何*逾期交房违约金32535.7元；二、驳回原告赵**、何*其他诉讼请求。案件受理费855元，适用简易程序审理减半收取427.5元，由被告全椒汉一房**公司负担350元，原告赵**、何*负担77.5元。

上诉人诉称

汉一公司上诉称：1、2013年8月22日，汉一公司已将涉案房屋装修钥匙交付给赵**、何*，依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，该行为应视为交付使用。赵**、何*接受了房屋，应当视为赵**、何*以其行为表示同意对合同约定的交房条件进行变更，同意以现状接收房屋，故汉一公司已于2013年8月22日完成了交房义务；2、汉一公司交房虽有瑕疵，不完全符合合同约定，但该瑕疵完全不影响赵**、何*对涉案房屋进行使用，也不会导致任何损失，其也未能举证证明其实际损失，故即使认定汉一公司违约，也应将违约金调整为0元；3、赵**、何*拖欠汉一公司电梯费10000元已到期，依据法律规定，当事人互负到期债务可相互抵消。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赵**、何*一审全部诉讼请求。

被上诉人辩称

赵**、何**审中共同答辩称：1、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确；2、汉一公司主张房屋已经交付属于事实错误，商品房交付是由法律强制性规定，是不能因为各方当事人的意志决定，涉案房屋虽已交付钥匙，但不符合合同约定，汉一公司至今未完成交房义务；3、汉一公司认可交房有瑕疵，不符合合同约定，其承担的是违约责任不是侵权责任，不存在无损害无赔偿原则，违约责任并不等同于实际损失。合同约定违约金的损失和原审认定的没有达到需要法律调整的程度；4、汉一公司在一审时未依法提出反诉，电梯费与本案不属同一法律关系，电梯费的支付按照合同约定是有条件的，支付条件未成就。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。

本院查明

二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋交房日期如何确定；2、汉**司逾期交房的违约责任如何承担；3、汉**司主张的电梯费用是否应当于本案债务中冲抵。

汉一公司与赵**、何*签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，依法应受法律保护。双方均应按合同的约定履行自己的义务。赵**、何*依约履行了支付房款义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。

关于争议焦**，涉案的《商品房预售合同》约定，汉一公司应当于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付赵**、何*。汉一公司虽然于2013年8月22日将涉案房屋的装修钥匙交付赵**、何*，但此时的商品房尚未验收合格，该交付行为不符合合同约定。且《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目须经验收合格后，方可交付使用。汉一公司认为依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故涉案房屋已于2013年8月22日交付赵**、何*。对此，该条款规定的是对房屋转移占有后毁损、灭失的风险责任分担问题，不影响逾期交房违约责任的承担，且该条款也明确规定了当事人另有约定的除外。因本案《商品房预售合同》明确约定了交付条件，汉一公司交付房屋不符合合同约定，故汉一公司应当承担相应的逾期交房违约责任。故汉一公司主张2013年8月22日为涉案房屋交付之日的上诉理由，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。

关于争议焦点二，汉一公司逾期交房的违约行为客观存在，其应当承担相应的违约责任。汉一公司主张赵**、何*未举证证明其实际损失，故违约金应调整为0元。因《商品房预售合同》中明确约定了违约金标准，该标准如果约定过高，当事人可请求人民法院予以调整。本案《商品房预售合同》中约定的违约金标准为日万分之一，汉一公司未能举证证明该项约定属过高情形，故原判决未予调整，并无不当。同时，违约责任系严格责任，且具有惩罚性质，当事人只要存在违约行为，则应承担违约责任，不能以无实际损失抗辩免责。故汉一公司的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院也不予支持。

关于争议焦**，涉案系商品房买卖引发的纠纷，电梯费属物业管理范围，且双方签订的《商品房预售合同》中对该项费用未作约定，汉一公司在一审中也未提起反诉，故原判决未与本案一并处理并无不当。汉一公司的该项上诉理由，也不能成立，本院不予支持。

综上，汉一公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定案件的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费613元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日