赵**与济南汇**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人**团有限公司（以下简称汇**司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定：2007年9月6日，赵**与汇**司签订《商品房买卖合同》，合同中约定：第一条项目建设依据：出卖人以协议出让的方式取得位于XX区XX路以东XX街北侧、北地块编号为：长清国用（2006）第XX号的地块土地使用权，［土地使用权出让合同号］［土地使用权划拨批准文件号］为土地使用权出让合同号：济国土资合字（2004）XX号，济南市人民政府批复号为：济政土字（2004）XX号。该地块土地面积为75795.4平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2004年7月15日至2074年7月15日。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为X号楼X单元X层东户，该商品房的用途为居住，属砖混结构，层高为3米，建筑层数四层加阁楼，该商品房合同约定总建筑面积约计为130.51平方米，其中，主房建筑面积约计为97.25平方米，储藏室建筑面积约计为12.49平方米。第四条出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按约计面积计算，总金额为242736元，储藏室合计11241元，车库合计58156元。以上合计312133元。第七条交付期限：出卖人2007年12月31日交工，交工后60日内依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十二条关于产权登记的约定，出卖人争取在商品房交付后一年内，协助买受人办理权属登记手续，需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人或买受人的责任，不能办理权属登记手续的，双方同意由违约方按已付款的5‰向无违约方支付违约金。

合同签订后，赵**已依约履行了合同义务，向汇**司实际交纳了购房款312133元。汇**司于2008年3月1日向赵**交付了房屋。撤县划区后，汇**司因审批手续不全而无法办理初始登记，致使赵**至今无法办理产权登记手续。赵**未提供证据证明因逾期办理产权证给其造成的实际损失。汇**司开发建设的该住宅小区项目始运作于2001年10月，2007年小区全部竣工，2007年9月6日双方签订商品房买卖合同。

一审法院认为

原审法院认为：关于本案是否属于不可抗力致使未办理房产证的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力的具体范围包括（1）自然灾害；（2）政府行为；（3）社会异常事件，包括罢工、骚乱等。本案中，长清区于2001年撤县划区，汇**司开发建设的小区已经于2007年全部竣工，而双方于2007年9月6日签订合同并约定办理房产证期限，双方合同签订在撤县划区之后，汇**司以撤县划区作为未办理房产证的抗辩理由，没有事实根据。且双方签订的合同是格式合同，条款是汇**司拟定后，赵**审核同意而签订，本案不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因第三人的原因造成汇**司逾期办证的，不影响汇**司承担相应的责任。

关于汇**司支付违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，赵**已向汇**司交纳了全部购房款。本案中，双方当事人在合同中约定：出卖人争取在商品房交付后一年内，协助买受人办理权属登记手续。依据《中华人民共和国合同法》之规定，履行期限不明确的，一方可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方签订的合同是格式合同，且双方于2007年签订合同至今已近八年的时间，汇**司现在未办理初始登记，致使赵**未取得房屋权属证书，应视为汇**司已经违约。汇**司应承担相应的违约责任。双方签订的合同中约定了违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。赵**未提供证据证明其实际损失，且双方签订的合同中明确约定了违约金计算方式，现赵**要求汇**司依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，原审法院不予支持。原审法院依据合同约定，汇**司应支付的违约金为1560.67元（312133元5‰）。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告济南**有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵**逾期办证违约金1560.67元；二、驳回原告赵**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，由原告赵**负担945元，由被告济南**有限公司负担50元。

上诉人诉称

上诉人赵**不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实存在主观臆断、片面理解，严重违背常理和情理，显失公正，且不顾后续影响，易于进一步激化矛盾。上诉人与被上诉人于2007年9月6日签订了《商品房买卖合同》，上诉人购买被上诉人开发建设的商品房一套。合同第十二条关于产权登记的约定为：“出卖人争取在商品房交付后一年内协助买受人办理权属登记手续，需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人或买受人的责任，不能办理权属登记手续的，双方同意由违约方按己付款的5‰向无违方承担违约责任”。原审判决仅凭以上合同条款即认定双方“明确约定了违约金的计算方式”是明显错误的。第一，原始合同并未完整而明确的约定违约金的计算方式。按照经济类合同的常识，违约金的完整计算方式应该包括计算基数、赔偿额度和违约期限三个要素，缺一要素，该计算方式都不能成立。本案的双方合同中，己付总房款是计算基数，千分之五是赔偿额度，但违约期限并没有明确约定。只有两个要素显然并不能盲目推导出“明确的计算方式”，也就根本无法计算违约赔偿金的具体数额。而且，被上诉人已经违约6年有余，远远超出了原始合同约定的“一年内”的违约时间界定，而且至今仍然违约，履约期限至今仍然无法预期，合同中关于违约期限和违约责任的条款己经无法适用于当前的客观现实。第二，合同约定的违约金数额表述并不规范严密，存在多种可能，不能主观简单地选择其中一种最不合理的可能即认定为事实。根据本案中双方合同第十二条的表述，违约金的计算方式并没有明确约定违约期限，应存在以下但不限于以下多种可能：一是如果违约，每违约一年，则按己付总房款为基数，以千分之五的额度进行赔偿；二是每违约一个月，则按己付总房款为基数，以千分之五的额度进行赔偿；三是每违约一日，则按己付总房款为基数，以千分之五的额度进行赔偿；四是不管违约多长时间，也不管违约期限是否仍在无限期延长，更不管今后能否履约，都一概按己付总房款为基数，以千分之五的额度进行一次性赔偿。结合原审判决，属于选择了上述第四种最不合理的可能而做出结论，这显然过于主观片面，而且有违《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，该条款的约定不应当盲目适用于合同双方。第三，被上诉人自行制定的合同第十二条存在多种不规范问题，不应当作为法院裁判的主要依据。被上诉人作为房屋开发建设单位，协助上诉人办理权属证书是被上诉人的主要义务，直接影响上诉人的重大权益。被上诉人于2007年12月将涉案房屋交付上诉人后至今7年有余，其开发建设的项目仍未办理房屋初始登记备案，直接导致上诉人不能及时办理房屋权属登记。而在合同第十二条中被上诉人用了“争取”一词有意规避自身责任，使被上诉人协助办理权属登记的时间变得模棱两可，该条款属于合同的核心内容，但约定却不具备应有的明确性，法院据此裁判显失合理；同时，原审法院仅仅认定了双方签订的合同属于格式合同，但并未进一步认定合同的效力以及合同相应条款是否应当有效适用于当事人双方。本案中的合同系被上诉人一方单方拟订的格式条款合同，合同第十二条涉及到上诉人重大权利的实现，但是合同签订时，被上诉人并未尽到合理的提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，双方合同第十二条属于上诉人作为格式合同提供方单方面制定的、企图免除其自身责任的条款，应属无效条款，应当由法院依职权认定该条款无效，更不应当作为法院裁判的主要依据。二、上诉人并非以获得违约金为目的而进行诉讼，而是希望通过被上诉人承担一定数额的违约金的方式，督促其尽快完善手续，尽快具备办理产权的条件。承担违约金是督促被上诉人尽快依法履约的唯一途径，也是避免扩大矛盾、减少社会不公、保障社会和谐的必要举措，本案裁判应充分考虑这一因素，上诉人的合情、合理、合法诉求应依法得到支持。根据双方原始合同条款，被上诉人承诺自交房之日起一年内具备办理产权的条件，如发生违约，则违约方按照己付总房款的千分之五向无违约方支付违约金。该条款的表述，正确理解应为：1、合同约定办理产权的期限为交房后一年内；2、如交房后一年内不能办理产权，则属于有责任方构成违约；3、己付总房款的千分之五，是对一年内不能办理产权的违约责任的考量标准；4、一年之外仍然不能办理产权的违约责任如何赔偿，合同内并无明确约定。本案中，双方于2007年9月6日签订商品房买卖合同，上诉人己经付清全部房款，被上诉人承诺在2007年12月31日交房后一年内具备办理产权的条件，自2008年12月31日起，由于被上诉人的原因，涉案房产在一年内未能办理产权，被上诉人己构成违约，应支付上诉人违约金。自2009年1月1日起至上诉之日止长达6年多，被上诉人仍然未能履约构成违约，但此项违约金如何计算，在合同中并未约定。同时，自起诉之日起至今，被上诉人仍然没有履约的诚意和行动，办理产权的时间仍然遥遥无期，截止能够办理产权这一段时间内的违约如何赔偿，合同中更没有约定。上诉人的房产权益时刻面临风险，也同样造成了仍然不能买卖、不能抵押、错过税收优惠期等种种难以计算的损失。而且，在如此长的时间内被上诉人始终未能履约，不但没有任何歉意，反而企图将自身责任推卸给当地政府，已经充分证明其根本无视自身问题，却企图以并不存在的种种借口推卸逃避责任，充分暴露出被上诉人不积极、不主动履约的态度，暴露出其从主观上根本不想尽职、客观上企图将责任推给他人的恶意，被上诉人的这种完全丧失诚信的态度和行为，有违公序良俗，法律应予惩戒和警示。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判：判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金47784.44元（以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准计算自2013年2月12日起至起诉日即2015年2月11日止）；判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金（以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准计算，自起诉之次日起计算至具备办理房屋产权登记手续之日止）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人汇富公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。

本院查明

经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：赵**与汇**司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当依约及时全面履行相应义务。合同签订后，赵**已向汇**司交纳了全部购房款。但汇**司未依约及时协助赵**办理权属登记手续，赵**至今未取得涉案房屋权属证书，汇**司已构成违约，依法应承担相应违约责任。关于汇**司如何承担违约责任问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从汇**司与赵**关于逾期办证违约金条款的约定看，该条款内容约定具体、明确，并且该条款没有免除汇**司的责任、加重赵**责任或者排除赵**主要权利。因此，汇**司与赵**关于逾期办证违约金条款的约定不符合上述规定的无效情形，亦不存在其他法律规定的无效情形，赵**关于逾期办证违约金条款无效的理由依法不能成立。本案中，赵**主张以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准计算逾期办证违约金，实质系请求人民法院增加违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。赵**未提供充分有效证据证明因汇**司的违约行为给其造成的实际损失，且双方签订的合同中已明确约定了违约金计算方式，上诉人赵**主张按上述标准计算违约金，无事实及法律依据，原审依据合同约定，判令汇**司向赵**支付相应违约金，并无不当。

上诉人赵**之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费995元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日