济南阳**发有限公司与何*商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人济**发有限公司（以下简称阳**公司）因与被上诉人何*、第三人刘**商品房销售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定：2004年10月23日，刘**作为买受人，阳光壹**司作为出卖人，双方签订合同编号为041002471的《商品房买卖合同》一份，该合同约定，刘**以408658元的价格购买阳光壹**司开发建设的涉案房屋（以下简称502室房屋）一套。签订上述合同后，刘**向阳光壹**司支付了购房款408658元，阳光壹**司向刘**交付了502室房屋，但刘**一直未办理上述房屋的产权登记手续。对于该合同的原始文本，经原审法院指定举证期限，阳光壹**司未向原审法院提供。2010年4月23日，阳光壹**司与刘**签订《解除协议》一份，双方在该协议中约定解除了上述《商品房买卖合同》。解除合同后，阳光壹**司未直接向刘**退还购房款408658元。阳光壹**司另向原审法院提交一份其与何*签订的《商品房买卖合同》，该合同中阳光壹**司为出卖人，何*为买受人，双方约定阳光壹**司将其开发的502室房屋出卖给何*。该房屋建筑面积共105.95平方米，套内建筑面积88平方米，分摊建筑面积17.95每平方米，总价款为408658元。该合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。第八条约定，出卖人应于2006年4月30日前，向买受人交付该房屋。该合同附件四《补充协议》第一条付款方式约定，买受人于2004年9月30日前向阳光壹**司支付定金1万元，于2004年10月23日前支付首付款82658元（定金自动转为房价款）。买受人应在签订买卖合同后15日内向银行或住房公积金委员会提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理完毕全部贷款手续。否则视为买受人逾期贷款，应承担逾期付款的违约责任（依买卖合同第七条约定）。该合同含附件一记载了房屋的平面图，附件二约定了公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三约定了装饰、设备标准，附件四为合同补充协议。该合同还约定了其他事项。该合同载明的签订时间为2004年10月23日。经原审法院向阳光壹**司询问该合同是否确为上述时间签订，其称无法确定，但其认可系与刘**解除合同后与何*签订了上述合同。阳光壹**司向原审法院说明，签订上述合同后，其向何*移交了上述房屋并协助何*办理了房屋的所有权登记手续，但何*一直未向其支付购房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的规定，其有权解除与何*之间签订的上述《商品房买卖合同》及其附件。何*认可其与阳光壹**司签订了上述《商品房买卖合同》及附件，认可接受了502室的房屋，并认可其未直接向阳光壹**司支付该合同约定的购房款，但主张该合同实际签订于2010年6月。何*向原审法院说明，2010年4月，其通过济南**限公司第二分公司获得了刘**出售502室房屋的售房信息。因刘**仅与阳光壹**司签订了房屋买卖合同但尚未取得该房屋的房产证，在中介公司的参与下，其通过支付“更名费”，以“改合同”的方式与阳光壹**司签订了上述《商品房买卖合同》并取得了502室房屋的所有权证书。为证明其主张，其向原审法院提交以下证据：证据一、《买卖斡旋金协议》一份，委托人为（买方）何*，居间人为“某某二店”。该协议载明：一、委托事项：某某店兹为中介，提供居间服务，买卖坐落于山东省济南市槐荫区涉案（建筑面积105.95㎡）房屋一套，某某公司现已提供该房屋资料予买方详阅，现买方承购条件与卖方出售条件尚有差距，买方愿意支付斡旋金一万元予玛雅房屋代为斡旋，斡旋金在签订本协议同时支付。二、委托人的承购条件：委托人对该房产认购金额为76万元正。三、斡旋期限自即日起至2010年4月21日止。四、协议双方的权利义务：1、本协议经卖方签字同意买方承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金。2、房屋过户的各项税费均由买、卖双方按照政府规定自行承担，并有权选择是否委托某某代书中心办理过户手续。3、买方在斡旋期间不得随意撤回斡旋，否则因此造成的损失均由买方自行承担。4、斡旋成功后，若因可归责于卖方的事由致解除协议的，卖方应赔偿委托销售总价额的4%作为赔偿金，支付于买方。5、斡旋成功后，某某公司应在24小时内通知买方。如因买方的原因在斡旋成功后30日内无法告知买方或通知后拒不出面签署《买卖定金合同》及《房地产买卖契约》，则买方所交纳的斡旋金不再退还。本斡旋金协议自斡旋成功后第31日起自动终止。五、注意事项：1、本斡旋金协议经卖方签字后五日内，委托人须签订《买卖定金合同》，并将不低于房屋总成交价额20%的房款存至履约保证金专户。同时，买方、卖方及银行签订《代办履约保证委托书》以维护双方的合法权益。……七、其他约定事项：（1）此房为空房、原房；（2）此房屋维**金、契税未交。八、本合约自双方签字或盖章后生效。”何*在委托人落款处签字，居间人处加盖了济南**限公司某某分公司合同专用章*并由经办人高*签字。该协议未载明签订时间。证据二、刘**作为甲方（卖方），何*作为乙方（买方），济南**限公司第二分公司作为丙方（居间方）三方签订的《房产买卖合同》一份。该合同载明：刘**同意将涉案房屋（建筑面积105.95㎡）以764000元的价格出售给何*。合同第六条约定，付款方式为分期付款；签订协议当日乙方向甲方支付31万元作为购房定金，过户时转为房款；房款余款房屋更改合同当天交付给甲方45.4万元。第七条约定，此房屋过户产生的费用由乙方负担，其中包括更名费、中介费、维**金、契税及其他费用。第九条约定，甲、乙双方承诺2010年4月25日前到相应房产部门办理房屋所有权转移手续，并于2010年4月26日前将上述房产交付给乙方。第十二条约定，乙方向丙方支付中介服务费1万元。第十四条其他补偿条款约定，（1）此房为原房、空房；（2）甲方去房管局撤销所有合同后，十六个工作日下乙方的新合同；（3）如无法更改合同，交易失败，双方合同解除，甲方退还乙方定金和房款，居间方退还中介费和更名费；（4）更改房屋合同前，乙方交付丙方4.5万元，作为更名的费用，乙方认可无意义（异议）。第十五条约定，该合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，在三方签字盖章后生效。刘**在甲方处签名捺印，何*在乙方处签名捺印，济南**限公司第二分公司在丙方处加盖该分公司合同专用章并由经纪人高*、宋某某签名。该合同未落款签订时间。何*主张该合同与《买卖斡旋金协议》均签订于2010年4月19日。证据三、《收据》两份。编号为No00612065的《收据》显示：入账时间为2010年4月22日，交款单位为何*，数额为4.5万元，收款事由为“代收何*购买F8-4-502室的更名费，该收据加盖济南**限公司财务专用章。编号为No0126692的《收据》收据显示：入账时间为2010年4月22日，交款单位为被告何*，数额为1万元，收款事由为购F8-4-502室中介费”，该收据加盖济南**限公司第二分公司财务专用章。何*说明第一份收据为为中介公司代原告阳光壹**司收取的“更名费”，第二份收据为中介公司收取的“斡旋金”（中介费）。证据四、某某**限公司某某支行出具的活期储蓄交易流水一份，该明细显示何*的银行账户于2010年4月21日汇款汇出31万元，于2010年4月22日转账39.40万元。何*主张，该两笔款项即其向刘**支付的购房款，余款为现金支付。证据五、刘**出具的《收条》一份，该收条载明：“今收到何*购买阳光100F8-4-502房款柒拾陆万肆仟元正。￥764000.00元。房款已结清。刘**2010.4.23”。何*向本院说明，以上证据可以证明其与阳光壹**司及刘**之间，三方一致同意办理了502室房屋的商品房买卖合同的“改合同”手续。其与阳光壹**司在2010年6月份签订的，落款时间为2004年10月23日的《商品房买卖合同》与刘**在2004年10月23日与阳光壹**司签订的《商品房买卖合同》的房屋价值等基本信息相一致，该合同实际系为双方为办理商品房买卖合同网签备案手续而订立的，其实际系从刘**处购得的502室房屋。阳光壹**司对上述证据质证认为，因为其并非《买卖斡旋金协议》及《房产买卖合同》的合同当事人，其无法确定相关合同及两份收据的的真实性，也无法确定银行交易记录的真实性及其证明目的，其也没有收到过何*支付的“更名费”。何*提交的证据不足以证明其与阳光壹**司及刘**之间存在协商一致进行商品房买卖合同“更名”的行为。另，济南**限公司现已变更名称为某某公司，济南**限公司第二分公司现已变更名称为济南某某易居房产**公司第二分公司。以上事实有阳光壹**司提交的《商品房买卖合同》及其附件，何*提交的《买卖斡旋金协议》、《房产买卖合同》、《收据》、银行交易流水、《收条》、工商登记查询信息材料等证据及上诉人、被上诉人双方陈述为凭。为进一步证明阳光壹**司与何*及刘**之间存在协商一致对商品房买卖合同进行“更名”的行为，何*还向原审法院提交了以下证据：证据一、《济南市商品住宅维**（资）金缴存凭证》，该凭证显示2010年6月2日何*就502室房屋缴纳了12252元的商品住宅维**（资）金。《中华人民共和国契税完税证》，该单据显示2010年7月12日何*就阳光新路21号7-4-502室以408426元为计税金额缴纳契税6126.39元。证据二、《房屋结算移交协议书》一份，该协议载明：“何*购买阳光壹**司开发的阳光100国际新城7座4单元502号房，合同约定建筑面积105.95平方米，套内建筑面积88平方米，总价408658元，实测面积103.70，套内建筑面积87.95平方米，面积差异232元。何*实际交总价款为408426元。……上述房屋已竣工验收备案，双方已结清上述款项。”阳光壹**司在该协议上盖章确认，何*在该协议上签名捺印确认，该协议落款时间为2007年4月24日。证据三、《房屋所有权转让登记申请表》一份，该申请表显示2010年阳光壹**司申请将涉案房屋所有权转让给何*，济南市**管理局于2010年7月17日初审同意了该转让申请。证据四、房产证号为济房权证槐字第某某号《房屋所有权证书》，该所有权证书显示何*于2010年7月22日取得了涉案房屋的所有权。证据五、济南市公安局槐荫区分局某某派出所2006年6月1日向原济**管局出具的《证明》一份，该证明显示原阳光新路（水泥厂路）13号变更为阳光新路19号，阳光100国际新城原销售楼号F8号，变更为7号楼。何*以此证明上述证据一至四中的7号楼4单元502室即本案涉案房屋502室房屋。阳光壹**司对上述证据质证认为，其对以上证据的真实性均没有异议，但对证明目的有异议。其主张，根据其提交的证据显示，其系同刘**解除了商品房买卖合同后与何*重新签订的合同，“更名”并非法律术语。所谓的“更名”，如果如何*所述，其系从刘**处购得的房屋，则其存在规避国家二手房税费的嫌疑，侵害了国家利益，如果是何*“更名”，该行为应当是无效的，如果无效，应当恢复到“更名”前的状态，将房屋返还阳光壹**司，但何*提交的所有证据无法证明其所主张的“更名”行为。阳光壹**司还向原审法院说明，刘**因与杜某某之间存在民间借贷纠纷，杜某某将刘**诉至泰安**民法院，后经泰安**民法院终审，作出（2012）泰民一终字第某某号《民事判决书》，判决刘**应向杜某某返还一定金额的借款。因刘**未履行上述判决，杜某某向泰安**民法院申请强制执行。该院以阳光壹**司负有协助执行义务为由，作出（2012）泰山执字第某某号《执行裁定书》，裁定冻结阳光壹**司银行存款408658元。阳光壹**司上述银行存款被冻结后，其向该院提出执行异议。其在执行异议中称，其与刘**之间的商品房买卖合同已经解除，刘**交付的408658元购房款已经进行了退还，其处并无刘**的钱款，故其要求该院解除对其银行存款的冻结。该院对阳光壹**司的执行异议进行了听证和审查后，以阳光壹**司未能提交证据证明其已经退还刘**的购房款为由，作出（2014）泰山执异字第某某号《执行裁定书》，裁定驳回了阳光壹**司的执行异议。该裁定生效后，泰安**民法院将其冻结的阳光壹**司的银行存款408658元进行了执行扣划。阳光壹**司主张，因泰安**民法院将其银行存款408658元作为刘**的购房款进行了执行扣划，以此可以认定其在与刘**解除商品房买卖合同后履行了返还购房款的义务，但何*在与其重新签订商品房买卖合同后并没有实际向其交付购房款，何*的行为构成违约，其有权要求解除合同。何*对以上事实予以认可，但其认为出现上述情况系阳光壹**司的责任，阳光壹**司存在帮助刘**转移财产的嫌疑。阳光壹**司在双方签订的《房屋结算移交协议书》中明确认可何*的房款已经全部交清，一个房产不可能出卖给两个人，也不应收取两份房款，阳光壹**司应当对其违反法律规定的行为自行承担责任。

一审法院认为

原审法院认为：本案中阳光壹**司的诉讼请求为要求解除其与何*之间签订的《商品房买卖合同》并要求何*承担该合同约定的违约责任。阳光壹**司的诉讼请求能否得到支持，应以其与何*之间是否存在合法有效的合同，何*是否存在违约行为为前提。通过查明的事实可知，阳光壹**司与何*对双方签订了关于502室房屋的《商品房买卖合同》的事实没有异议，但对于该合同的签订方式、签订时间及合同的履行等问题存有争议，形成了本案中双方当事人争议的焦点问题。关于合同的签订方式及时间。阳光壹**司主张，其系与刘**解除了双方于2004年10月23日签订的关于502室房屋的《商品房买卖合同》后，与何*重新签订的合同，该合同与其与刘**签订的《商品房买卖合同》无关。何*则主张，其与刘**签订了买卖502室房屋的《房产买卖合同》之后，因刘**尚未取得该房屋的所有权，在阳光壹**司同意的情况下，阳光壹**司、何*及刘**三方达成了一致意见，将阳光壹**司与刘**签订的商品房买卖合同的买方变更为了何*，其实际系通过“更名”的方式与阳光壹**司签订的商品房买卖合同。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”此即合同权利义务的概括转让。何*所主张的“更名”，实际属于合同权利义务概括转让的情形。何*主张的权利义务概括转让，系通过三个步骤得以实现：首先是何*与刘**签订《房产买卖合同》，通过该合同，刘**承诺将其与阳光壹**司签订的《商品房买卖合同》中的权利义务概括转让给何*；然后，刘**与阳光壹**司协商一致，同意由何*承继刘**在双方签订的《商品房买卖合同》中的权利义务；最后，刘**解除与阳光壹**司之间的商品房买卖合同关系，由何*与阳光壹**司按照原合同内容确立新的商品房买卖合同关系。何*的上述主张能否成立，应以双方提交的证据进行综合认定。阳光壹**司提交了其与刘**签订的《解除协议》、其与何*签订的《商品房买卖合同》等证据。何*提交了其与刘**签订的《房产买卖合同》、其向刘**支付购房款的银行交易记录、刘**向其出具的收到购房款的《收条》及其办理502室房屋房产证的相关证据。虽然阳光壹**司对何*提交的涉及刘**签字的相关证据的真实性无法确认，但原审法院以查明事实为由追加了刘**参加诉讼，刘**无正当理由未出庭参加诉讼，亦未对涉及其本人的相关证据提出否定或反驳意见，何*提交的证据前后一致，可以相互印证，符合交易习惯，阳光壹**司未能提交相反证据推翻上述证据，故原审法院对何*提交的含有刘**签字的相关证据的真实性予以采信。何*与刘**签订的《房产买卖合同》，虽然未写明签订时间，但在刘**无正当理由未到庭参加诉讼、未提出否定或反驳意见的情况下，结合刘**在2010年4月23日向何*出具了购房款的《收条》的事实，原审法院采信何*的主张，认定该合同签订于2010年4月19日。该合同第六条约定：“房产余款：房屋改合同当天，交付给甲方”；第十四条其他补充条款约定：“（2）甲方去房管局撤销所有合同后，十六个工作日下乙方的新合同；（3）如无法更改合同，交易失败，双方合同解除，甲方退还乙方定金和房款，居间方退还中介费和更名费”。由以上约定可知，何*与刘**之间签订的《房产买卖合同》，实际系刘**向何*转让其在其与阳光壹**司之间签订的商品房买卖合同中权利义务的协议。何*在该协议中的义务为支付获得权利义务的对价，刘**的义务为取得阳光壹**司的同意，将其在商品房买卖合同中的权利义务转让给何*。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。但此时，刘**尚未解除与阳光壹**司之间的商品房买卖合同，更没有取得502号房屋的所有权，仅依该合同的约定，何*无法取得502室房屋的所有权，其所有权的取得有赖于阳光壹**司的最终同意。签订该协议后，何*于2010年4月23日向刘**支付了全部“购房款”76.40万元，刘**于该日解除了与阳光壹**司签订的关于502室房屋的商品房买卖合同。合同解除后，何*主张其与阳光壹**司于2010年6月份签订了502室的商品房买卖合同。经原审法院询问，阳光壹**司未能明确该合同的签订时间，也未举证推翻何*的主张，故原审法院采信何*的主张，认定该合同签订于2010年6月。原审法院认为，结合阳光壹**司、何*提交的证据可以证实，何*系通过合同权利义务概括转让的方式与阳光壹**司之间建立了商品房买卖合同关系。主要原因如下：第一，在阳光壹**司、何*签订该商品房买卖合同时，该小区房屋价格已经相对于2004年有了较大幅度的增长，但双方约定的502室房屋的价格与刘**购买502室房屋的价格完全一致；第二，2006年502室房屋所在楼幢已由F8座变更为7号楼，双方仍然将502室房屋的楼幢号码约定为刘**购买502室时的楼幢号码；第三，双方于2010年6月签订合同，却将该合同的签订时间倒签至刘**与上诉人阳光壹佰签订502室房屋商品房买卖合同的签订时间；第四，何*并未直接向阳光壹**司支付购房款，阳光壹**司却与何*签订协议确认房款已付清并协助何*于2010年7月12日取得了502室房屋的房产证。以上事实均符合合同权利义务概括转让的法律特征。如没有阳光壹**司、何*及刘**三方的协议一致，何*不可能以上述查明的方式取得502室房屋的房产证。原审法院认为，何*通过合同权利义务概括转让的方式与阳光壹**司之间签订的502室房屋的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，阳光壹**司、何*之间存在有效的商品房买卖合同关系。有效的合同应当得到各方当事人的履行，但阳光壹**司、何*对何*是否履行了合同约定的付款义务产生了分歧。依原审法院查明的事实，阳光壹**司、何*之间确实不存在房款的现实和直接交付。但房款交付不应狭义的理解为金钱的现实交付或直接交付，房款交付义务是否履行也不应限于直接的现实履行行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但按照法律规定或合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”据此，如果债权债务人之间互负债务的，债务的相互抵销也可以作为履行债务的方式。阳光壹**司、何*与刘**之间因合同权利义务的概括转让形成了三个法律关系：一是阳光壹**司与刘**之间解除商品房买卖合同后，双方对各自已履行的部分相互返还的法律关系，具体而言主要为阳光壹**司返还刘**交付的购房款408658元，刘**退还502室房屋。二是何*与刘**之间签订《房产买卖合同》的合同关系。通过该合同，何*向刘**支付76.40万元“购房款”，获得了刘**向其转让刘**与阳光壹**司签订的商品房买卖合同中权利义务的承诺，该承诺最终获得了阳光壹**司的同意。何*支付的76.40万元虽然名为“购房款”，但因该合同签订时，刘**并未取得502室房屋所有权，故该款项实际系获得的刘**在原商品房买卖合同中权利义务的对价。刘**依原商品房买卖合同向阳光壹**司支付了408658元购房款，在其该合同解除后，其房款的返还请求权属于原商品房买卖合同中的权利，该权利由刘**转让给了何*。三是阳光壹**司与何*之间的商品房买卖合同关系，依该合同约定，何*主要义务为向阳光壹**司支付购房款408658元，阳光壹**司的主要义务为向何*交付502室房屋。由以上三种法律关系可知，阳光壹**司负有应向何*返还刘**交付的购房款408658元义务，何*负有应依新的商品房买卖合同向阳光壹**司支付购房款408658元的义务。由查明的事实可知，阳光壹**司未直接向何*或刘**返还408658元的购房款，何*也未直接向阳光壹**司支付购房款408658元，但阳光壹**司却与何*签订协议约定，何*已经付清了所有购房款，故原审法院认定，阳光壹**司、何*已达成一致，抵销了各自的债务。阳光壹**司提出何*未支付购房款的主张，与原审法院查明事实不符，原审法院不予采信。阳光壹**司在审理中还主张，泰安市泰山区人民法院从其银行账户执行划扣408658元的事实表明其向刘**返还了购房款。原审法院认为，法律行为中的真实意思表示，应以行为时为准。阳光壹**司、何*及刘**三方在2010年进行的合同权利义务概括转让中的具体行为均表明，三方之间的权利义务转让均已完成，并产生了对各方的法律约束力。阳光壹**司提出的该事实不足以推翻其当时抵销债务的意思表示，对其该意见，原审法院不予采纳。关于何*是否存在逾期履行付款义务。因阳光壹**司、何*签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款支付时间为倒签至2004年的时间，相关付款期限的约定本身即不具有真实性，更不具有依约履行的可能性，阳光壹**司以不真实的约定来主张何*存在违约行为不能成立，其亦无证据证明债务抵销完成时，何*存有其他违约行为。因此，其要求解除双方签订的502室房屋《商品房买卖合同》并要求何*支付违约金8173.16元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十一条第（三）项、第九十九条，最**法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告济南**发有限公司的诉讼请求，案件受理费12358元，财产保全费2604元，由原告济南**发有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人阳光壹**司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误：1、何*与刘**签订《房产买卖合同》时，刘**与上诉人已经解除《商品房买卖合同》，刘**对涉案房产不再享有权利义务，更不存在权利义务的转让；2、何*与上诉人签订《商品房买卖合同》，未依约交付房款，理应承担违约责任。即使如原审所认定何*概括承受了刘**的权利义务，刘**交付的购房款已被执行，何*仍负有向上诉人交付房款的义务，其未付房款达到解除合同的条件；3、上诉人对“更名”一事不知情且不同意，原审法院不能以上诉人协助办理房产证的履约行为认定何*未交付房款的违约事实不存在。二、原审法院适用法律错误：1、合同的概括转让行为有效需合同在履行过程中，且取得合同相对方的同意。刘**转让权利义务时已经与上诉人解除合同，且其转让行为依法应当取得上诉人的同意，上诉人对转让的事实不知情亦不同意，该转让行为无效；2、本案实为二手房交易，以合法的“更名”形式掩盖非法逃税目的，“更名”合同无效；3、刘**与上诉人解除合同，其交付的房款已被执行扣划。何*与上诉人签订房屋买卖合同，双方各负交付房款与交付房屋的义务，与刘**无关。因而，三方并无互负债务、互享债权，不符合债务抵销的法律规定。请求：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1763号民事判决，依法改判；二、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人何*答辩称：上诉人与我方并未签订真实的商品房买卖合同，该合同是在涉案三方合意一致的基础上为办理涉案房屋的产权证签订的，并未实际履行。即使上诉人据此合同主张解除权，其合同解除权的行使亦超过了法定除斥期间，另，上诉人与刘**恶意串通阻碍司法活动，帮助刘**逃避债务，根据民诉法的规定应严肃处理。基于上述两点，上诉人的诉讼请求，应予驳回。

第三人刘**未陈述意见。

本院查明

经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：合同是当事人达成的合意，体现当事人真实意思表示的，不违反法律法规规定的合同行为，应当依法予以保护。本案中，何*已经依法取得了涉案房屋的产权证，阳光壹**司的诉讼请求是否应当得到支持主要看何*是基于哪些合同行为取得了涉案房屋的产权证，这些合同是否真实有效。

经举证质证，双方就涉案合同中涉及的房产系同一房产没有异议。何*主张其与刘**签订《房屋买卖合同》，约定将刘**购买的阳光壹**司的涉案房屋转让给何*，合同签订时，刘**已向阳光壹**司支付房款但未办理房屋产权证，产权依然在阳光壹**司。因此，何*作为委托人与济南**限公司（居间人）签订《买卖斡旋金协议》，约定由居间人在何*与刘**之间就涉案房产的购买价格进行斡旋。在其斡旋下，何*作为买方与刘**（卖方）、济南**限公司（居间方）三方签订《房产买卖合同》，约定将涉案房产以764000元的价格出售给何*。为证实自己已支付房产对价的主张，何*提交支付中介费1万元的《收据》、向刘**支付购房款的银行交易流水、刘**出具的房款已结清的《收条》、缴纳商品住宅维修基金和契税的单据。

阳光壹**司虽辩称，何*与刘**签订《房屋买卖合同》时，其已经与刘**签订《解除协议》，因此，刘**对涉案房产不再享有权利，无权出售涉案房产，但并未提交证据证实。另，《解除协议》签订于2010年4月23日，虽然《房屋买卖合同》没有落款签订时间，但是刘**出具的房款已结清的《收条》载明时间为2010年4月23日，何*向刘**支付购房款的银行流水时间为2010年4月21日和2010年4月22日。根据先签订《房屋买卖合同》后交付购房款的一般交易习惯，何*与刘**签订《房屋买卖合同》的时间应早于2010年4月23日，即早于阳光壹**司与刘**签订《解除协议》的时间，故阳光壹**司的该上诉理由不能成立。

阳光壹**司根据与何*签订的《商品房买卖合同》及其附件，主张何*没有按照合同的约定支付购房款。何*主张该合同只是为办理房屋产权证而签订并未实际履行，为证实自己的主张，其向法院提交阳光壹**司办理房屋产权证的相关证据，该组证据显示，阳光壹**司向房地产管理部门出具《房屋结算移交协议书》，载明涉案房屋的房款已付清，阳光壹**司在协议书上盖章确认；向济南市**管理局递交《房屋所有权转让登记申请表》，申请将涉案房屋所有权转让给何*，在阳光壹**司的配合下，何*取得了涉案房屋的产权证。这说明阳光壹**司对整个房屋转让交易的事实是知晓并认可的。阳光壹**司关于对“更名”一事不知情且不同意的主张，没有提交有效证据予以证实，本院不予采信。

结合本院经审理认定的事实，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。何*提交的证据形成一条完整的证据链条，能够证实自己的主张，证明效力明显大于阳光壹**司提交证据的证明效力。因此，阳光壹**司关于原审认定事实有误的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，《房屋买卖合同》先于《解除协议》，刘**在将涉案房屋转让给何*时，刘**与阳**公司互负权利义务，在取得阳**公司同意的前提下，将权利义务概括转让给何*。阳**公司主张原审法院将本案事实认定为合同权利义务的概括转让，属于适用法律错误，无事实和法律依据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。涉案合同签订之时，阳**公司并未向刘**返还408658元的购房款，何*亦未直接向阳**公司支付购房款408658元，阳**公司出具了何*已经付清了全部购房款的证明，并协助何*办理了涉案房产的产权证，阳**公司与何*之间的权利义务已经履行完毕，双方债权债务抵销。阳**公司主张债权债务抵销应当通知对方，其未接到相关通知，因而抵销无效。但是，阳**公司与何*签订协议认可何*已经付清购房款，充分说明阳**公司同意抵销债务。阳**公司的该上诉理由不能成立。

综上，阳光壹**司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12358元，由上诉人济**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日