王**与济南大**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*迎诉被告济南**有限公司（以下简称大南方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告王*迎委托代理人孟**、张*到庭参加诉讼，被告大南方公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*迎诉称：2013年5月7日，原告购买被告开发的济南市房屋一套，并于当日交纳全部房款1056122元。同日被告将涉案房屋交付给原告，原告之夫孙*签署了被告提供的《业主临时公约》并与所在小区的物业公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，对涉案房屋进行装修并实际居住至今。原告购买房屋后被告一直没有将房屋过户至原告名下，原告多次催促，被告均不予办理。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认被告开发的济南市房屋归原告所有；2、被告将上述房屋过户登记至原告名下并办理产权证书；3、被告支付逾期办证违约金（以1056122元为基数，按照中**银行同期贷款利率自2013年9月8日起计算至本判决生效之日）；4、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告大南方公司未答辩。

本院查明

经审理查明：原告王*迎为证实其陈述的购房事实，提交2013年5月7日的房款收据一张，其上显示交款人为原告王*迎；款项内容为房款；金额为1056122元；摘要内容为某小区房屋；该收据加盖有被告大南方公司的财务专用章。原告王*迎还提交了2013年5月7日的《房屋交接书》一份，其上显示交房人（甲方）为被告大南方公司，接收人（乙方）为孙*；内容为根据双方《商品房买卖合同》的约定，甲方将房产交付乙方；自2013年5月7日起房产已移交乙方；协议还约定了其他事项；甲方代表处有单*的签字。原告王*迎解释称孙*系其丈夫并提交了两人的结婚证书，单*是被告大南方公司物业的负责人；因为是现房买卖，双方实际上并未签订正式的商品房买卖合同。原告王*迎还提交了其夫孙*代其于2013年5月7日与被告大南方公司签订的关于东方新天地小区的《业主临时公约》一份，其上加盖有被告大南方公司的公章；其同时提交了与该小区物业公司济南万**限公司签订的《房屋装饰装修管理服务协议》一份以及向该公司交纳2014年7月至2015年6月物业费的收据一张。

对于本案所涉房产是否具备办理所有权登记过户的条件，原告王*迎称其也不清楚，在被告大南方办公室看到过预售许可证，但没有房屋所有权证，小区其他业主也还没有办证。对于逾期办证的违约金，原告王*迎称按照相关的司法解释，买卖的房屋为已竣工房屋的应当自合同签字日起九十日内为买受人办理产权登记，否则应当承担规定的违约责任。

另查明：经本院向房管部门查询，位于济南市的房屋系被告大南方公司开发的项目，具备房屋预售证，但该项目的土地使用权证办理了抵押手续。

以上事实，除上已提及的证据材料外还有当事人的在庭陈述为证。

本院认为

本院认为：原被告双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但根据原告王*迎提供的证据，其向被告大南方公司交纳购房款，大南方公司向其交付房屋的行为，已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，双方的行为系真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，本院予以确认。因双方系基于房屋买卖合同形成的合同关系，原告王*迎应当基于合同的履行取得房屋所有权证书，其主张直接确认房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。双方进行房屋买卖的合同目的在于卖方取得购房款而买方取得房屋的所有权。在原告王*迎已经交付房款的情况下，被告大南方公司应当履行协助其取得房屋所有权证书的义务。但根据查明的事实及原告王*迎的陈述，其未能提供足够的证据证实被告大南方公司已经为该房产的购买人进行产权登记办理了相关手续并具备登记条件。因此，原告王*迎现在主张被告大南方公司为其办理过户登记及产权证书，本院不予支持。

关于逾期办证的违约金，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方进行的是现房买卖且已经实际交付了房屋，虽然并未签订书面的房屋买卖合同对办证时间及逾期办证的违约金进行约定，但原告王*迎按照上述司法解释的规定主张逾期办证的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告大南方公司应当向原告王*迎支付逾期办证的违约金（以1056122元为基数，按照中**银行同期贷款利率自2013年9月8日起计算至本判决生效之日）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告济南**有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王*迎支付逾期办证的违约金（以1056122元为基数，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年9月8日起计算至本判决生效之日止）；

二、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6145元，由被告济南**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日