山东巨**有限公司与孙**商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告山东巨**有限公司（以下简称巨匠房地产）与被告孙**商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巨匠房地产的委托代理人孙**，被告孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告巨**地产诉称，原、被告于2013年8月22日签订《济南市商品房买卖合同》，约定孙**购买巨**地产开发的位于济南市历下区盛景家园居住组团C座2-303号商品房一套，商品房总价款为804242元。孙**按照合同约定于合同签订之日支付购房款244242元，剩余房款56万元办理银行按揭。原、被告双方同时还约定，孙**若未按借款合同约定偿还借款导致银行要求巨**地产承担保证责任的，则巨**地产有权解除主合同及补充协议并将商品房另行出售，且巨**地产有权向被告追索，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、赔偿金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。

上述合同签订后，孙**向巨匠房地产全额支付了购房款，其中56万元购房款通过按揭贷款方式支付。巨匠房地产已向孙**交付了房屋，但孙**在偿还按揭贷款过程中未能按照约定向贷款银行履行还款义务，导致巨匠房地产承担了保证责任；对于孙**的上述行为，根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》之补充协议的约定，巨匠房地产有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并有权追究孙**的违约责任。

原、被告双方于2013年8月22日就储藏室、地下车位签订的销售（字）20136652686；销售（字）20136652514号《济南市商品房买卖合同》是基于双方就位于济南**景家园居住组团C座2-303号商品房销售而签订的相关附属设施的买卖合同。巨匠房地产认为，原、被告双方就商品房买卖合同解除的情况下，双方就储藏室、地下车位签订的《济南市商品房买卖合同》应一并解除。为维护原告巨匠房地产的合法权益，特诉至贵院，请求：1、依法判令解除原、被告签订的三份《济南市商品房买卖合同》，合同编号分别为销售（字）20136652765；销售（字）20136652686；销售（字）20136652514；2、依法判令被告孙**腾空上述商品房买卖合同项下的房屋（济南**景家园居住组团C座2单元303室；地下室C座3-314号；地下车位-1107号）并返还给原告巨匠房地产；3、判令被告孙**返还原告巨匠房地产已垫付的银行贷款本金521294.22元，赔偿原告巨匠房地产的利息损失1493元并依法判令被告孙**以521294.22元为基数，按同期银行贷款利率的二倍赔偿原告巨匠房地产自2015年6月6日至本案判决之日止的利息损失；4判令被告孙**向原告巨匠房地产支付律师代理费19286元；5、本案诉讼费用由被告孙**负担；6、依法判令上述3、4、5项诉讼请求的款项从原告巨匠房地产应返还被告孙**的购房款中抵扣。

原告巨匠房地产为证明自己的主张向本院提交如下证据：

1、《济南市商品房买卖合同》3份【合同编号分别为销售（字）20136652765；销售（字）20136652686；销售（字）20136652514），证明2013年8月22日，原、被告就位于济南市历下区盛景家园居住组团C座2单元303室（另包括储藏室、地下室）签订买卖合同，孙**购买的住宅价款804242元、储藏室21062元、地下车位10万元；此外，双方签订的合同中约定如孙**未按期偿还借款导致巨匠房地产对其按揭贷款承担保证责任的，巨匠房地产对双方签订的商品房合同享有解除权且孙**承担违约责任。

2、个人住房（商业用房）借款合同1份，证明孙**就购买本案所涉及住宅按揭贷款事宜与中国建设**山东省分行营业部签订借款合同，借款本金为56万元。

3、商品房销售贷款合作协议书1份（复印件），证明巨匠房地产与中国建**限公司市中支行就巨匠房地产开发建设的盛景家园小区符合贷款条件的购房人发放个人住房贷款事宜签订了商品房销售贷款合作协议书，该协议书明确约定巨匠房地产开立专项保证金账户（户名为山东巨**有限公司，账号37001616308050164637）。

4、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同1份，证明巨匠房地产为孙**与中国**营业部发生的借贷关系提供最高额保证。

5、个人类不良贷款保证金账户扣收通知单2份，证明孙**因逾期未偿还借款，中**银行市中支行个贷中心向建行市中支行营业室送达扣收通知单，要求巨匠房地产承担保证责任，并从巨匠房地产的保证金账户中扣收相关款项（2015年5月18日扣款33121.34元、2015年5月28日扣款488172.88元，共计521294.22元）。

6、中**银行客户专用回单2份、个人贷款还款凭证2份，证明建设银行从巨匠房地产保证金账户中将孙**未偿还的贷款进行扣划。

7、中**银行个人贷款结清证明1份，证明建行将孙**未偿还贷款从巨匠房地产保证金账户中扣划后，出具了孙**贷款已结清的证明。

8、盛景家园交房签到表及交房流转单各1份，证明巨匠房地产已将本案涉及的商品房全部交付孙**。

9、诉讼委托代理合同、发票、律师代理费支付凭证各1份，证明巨匠房地产为向孙**主张权利产生律师代理费19286元，巨匠房地产已向律师事务所支付该项费用。

被告辩称

被告孙**辩称，同意解除与巨匠房地产签订的3份《济南市商品房买卖合同》【合同编号分别为销售（字）20136652765、销售（字）20136652686、销售（字）20136652514），但希望能够减免违约金、诉讼费、律师费等费用。对证据1-8的真实性及证明目的均无异议，对证据9的真实性无异议。

被告孙**未向本院提交证据。

本院查明

经庭审质证，本院查明确认的事实如下：

2013年8月22日，原、被告签订3份《济南市商品房买卖合同》，约定孙**购买巨**地产开发的盛景家园居住组团C座2-303号商品房（总价款804242元、首付款244242元，剩余56万元通过银行按揭贷款的方式支付）、储藏室C座-3-314号（价款21062元、一次性付款）及地下车位-1107号（价款10万元、一次性付款）；此外，双方亦约定，买受人采用银行按揭方式付款，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续或累计三个月未按期还款导致出卖人承担保证责任的，出卖人按照本合同买受人逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、赔偿金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。上述合同签订后，孙**按照合同约定已向巨**地产支付首付款244242元、储藏室款21062元、地下车位款10万元。2014年12月31日，巨**地产将上述房屋、储藏室、车位交付给孙**，孙**签字予以确认。

2013年6月1日，巨匠房地产与案外人中国建设**山东省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定案外人中国建设**山东省分行对符合贷款条件的购房人购买巨匠房地产开发建设并依法销售的坐落于济南市历下区奥体中路西侧、涵源大街以北的经批准命名为盛景家园居住组团的商品房发放个人住房贷款；巨匠房地产依约在案外人中国建设**山东省分行处开立专项保证金账户（户名：山东巨**有限公司；账号：37001616308050164637），并按照每个购房贷款人贷款发放金额逐笔存入保证金账户，巨匠房地产为购房贷款人所贷款项提供连带责任保证；此外，双方亦约定，若购房贷款人未能按期偿还贷款，案外人中国建设**山东省分行有权从巨匠房地产开设的保证金账户中扣划。

2013年10月17日，孙**与案外人中国建设银**分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定孙**为支付涉案房屋剩余房款向案外人中国建设**山东省分行贷款56万元，所贷款项一次性划入巨匠房地产账户。上述合同签订后，案外人中国建设**山东省分行已将56万元贷款按约汇至巨匠房地产账户。

2015年5月18日，因孙**未能按约偿还借款本息，案外人中国建设银**支行个贷中心依照《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，从巨匠房地产开立的专项保证金账户（户名：山东巨**有限公司；账号：37001616308050164637）扣收本金21483.91元、利息11637.43元、合计33121.34元；2015年5月28日，案外人中国建设银**支行个贷中心又扣收本金485716.26元、利息2456.62元、合计488172.88元；2015年5月28日，案外人中国建**限公司济南市中支行为孙**出具“中**银行个人贷款结清证明”，内容显示：孙**的56万元贷款已于2015年5月28日结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。

另查明，2015年6月8日，巨匠房地产为实现本案债权与山东众成仁和律师事务所签订“诉讼业务委托代理合同”，支出律师代理费19286元。

本院认为

本院认为，孙**与巨匠房地产于2013年8月22日签订的3份《济南市商品房买卖合同》【合同编号分别为销售（字）20136652765、销售（字）20136652686、销售（字）20136652514）系双方当事人真实意思的表示，合法有效，本院依法作为有效证据予以采纳。孙**向案外人中国建设**山东省分行偿还贷款的过程中，因未能按期偿还贷款，致使巨匠房地产承担了保证责任；按照孙**与巨匠房地产之间的约定，此等情形下，巨匠房地产有权解除购房合同，孙**亦同意解除合同，故本院对于巨匠房地产要求解除上述3份《济南市商品房买卖合同》的诉请依法予以支持。上述合同解除后，孙**应腾空并将涉案房屋、储藏室、地下车位一并返还给巨匠房地产。经查，孙**已通过银行按揭贷款的方式向巨匠房地产支付了全部购房款，现巨匠房地产要求孙**腾空、返还涉案房屋并返还代为偿还的银行贷款本息521294.22元，本院认为，巨匠房地产在要求孙**返还房屋和代为偿还的银行本息521294.22元二者之间，只能选择其一，否则系重复主张；鉴于巨匠房地产已要求孙**返还房屋，故巨匠房地产无权再要求孙**返还已垫付的银行贷款本金521294.22元，且实际垫付的银行贷款本金数额为507200.17元，剩余的14094.05元系垫付的银行贷款利息，但巨匠房地产有权要求孙**赔偿因其违约而产生的损失。

2013年8月22日，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》中约定：“买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续或累计三个月未按期还款导致出卖人承担保证责任的，出卖人按照本合同买受人逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、赔偿金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。”本案中，巨匠房地产根据上述合同约定要求孙**按照银行同期贷款利率的2倍支付利息损失，但孙**认为计算标准过高，希望本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”据此，本院认为，根据巨匠房地产提交的“个人类不良贷款保证金账户扣收通知单”，巨匠房地产按照同期银行贷款利率的两倍向孙**主张的利息损失明显高于实际损失，故本院将予以调整，利息计算标准调整为按银行同期同类贷款利率上浮30%。此外，巨匠房地产要求孙**赔偿律师代理费19286元，符合双方约定，于法有据，本院依法予以支持。

巨匠房地产要求其主张的各项损失从巨匠房地产应返还给孙**的购房款中抵扣，于法有据，本院依法予以支持，但巨匠房地产应将折抵后剩余的款项退还给孙**。庭审中，孙**对巨匠房地产应返还的首付款、储藏室款、车位款以及已付的银行贷款本金并未明确提出主张，也未提交相应证据，故本院不予处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告山东巨**有限公司与被告孙**签订的三份《济南市商品房买卖合同》，合同编号分别为销售（字）20136652765、销售（字）20136652686、销售（字）20136652514。

二、被告孙**于本判决生效之日起10日内腾出位于济南市历下区盛景家园居住组团C座2单元303室、储藏室C座3-314号及地下车位-1107号并返还给原告山东巨**有限公司。

三、被告孙**于本判决生效之日起10日内向原告山东巨**有限公司支付利息损失（以33121.34元为基数，自2015年5月19日起计算至本判决生效之日止，按中**银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算；以488172.88元为基数，自2015年5月29日起计算至本判决生效之日止，按中**银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算）。

四、被告孙**于本判决生效之日起10日内向原告山东巨**有限公司支付律师代理费19286元。

五、驳回原告山东巨**有限公司要求被告孙**返还已垫付银行贷款本金521294.22元的诉讼请求。

六、驳回原告山东巨**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币8460元，由被告孙**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十日