张**与山东**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人某公司因商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年12月1日，原、被告签订了《济宁市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告将其开发的位于豪庭御都第A5幢3单元9层0902A号房屋出售给原告，房屋价款为349313元，并约定2013年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议约定：原告购买A5号楼C-16号地下储藏室，“储藏室房款为23028元”。2012年2月签订的《停车位使用权转让协议》约定：原告购买A-139号车位使用权，车位使用费85000元。合同签订后，原告交付主房价款共计349313元，交付储藏室房款23028元、车位款85000元。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给原告。原告要求被告支付逾期交房违约金（从2013年12月31日起至实际交房之日止，按日万分之二点一计算）。

另查明，山东济**限公司现已更名为某公司。

一审法院认为

原审法院认为，2011年12月1日，原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应严格遵守。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且双方签订的《济宁市商品房买卖合同》亦明确约定交房的条件为：房屋验收合格。本案中，被告出售给原告的房屋尚未通过竣工验收，不具备商品房交付的条件，被告信**司未按期交房，构成违约。被告称涉案房产已经达到上房条件，原告拒绝领钥匙的辩解，本院不予采纳。现原告要求被告信**司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对于违约金的计算，原告主张：依据原告已支付主房价款、储藏室及车位款价款的总价款，按日万分之2.1计算。本院认为，对于主房延迟交付的违约金计算，可以依据《济宁市商品房买卖合同》中约定的日万分之2.1计算。原告为购买储藏室而与信**司签订的补充协议及《停车位使用权转让协议》中未对储藏室、车位的交付时间及违约责任作出明确约定，但是储藏室、车位作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信**司在补充协议、《停车位使用权转让协议》的履行过程中，亦构成违约，应承担相应的违约责任，对于被告延迟交付储藏室、车位的损失计算方式，因未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜。另，原告诉讼请求中的违约金虽然是按时间分段计算，但其实质是2013年12月31日起至实际交房之日止，因合同约定的最后交付期限为2013年12月31日，最后交付期限的第二日即违约金的起算日期应为2014年1月1日。实际逾期交房的天数应按自2014年1月1日起至本判决作出之日止，计算现阶段的违约金为宜。因对于本判决做出之日后的损失尚未发生，且交房存在不确定因素，故原告可在损失实际发生后，另行主张权利。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告某公司于本判决生效后三日内向原告张*甲支付因延迟交付主房产生的违约金38732元（2014年1月1日至2015年6月12日共计528天，349313元528天万分之二点一）及因延迟交付储藏室车位产生的违约金（以储藏室、车位合计价款108028元为基数，按同期银行贷款利率从2014年1月1日计算至2015年6月12日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决送达后，原审被告某公司不服一审判决，提起上诉称：1、依法撤销山东省济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2200号民事判决书；2、依法判决减少上诉人承担违约金的数额，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判决认定上诉人违约时间计算至2015年6月12日，与事实不符。涉案房屋已经具备使用条件，同一小区多名业主已上房使用，上诉人自2014年6月16日即通知被上诉人上房，被上诉人一直拒绝领钥匙导致上诉人逾期交房，据此，上诉人的违约时间应计算至2014年6月16日。二、即便是上诉人应承担违约责任，以涉案房屋同地段房屋租金标准来衡量，一审法院判决的违约金数额过高，应当酌情调减。依照《最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合本案，因涉案房屋已具备上房条件，对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，且以涉案房屋同地段房屋租金标准来衡量，一审法院判决的违约金数额过高，应当予以减少。综上，请求二审法院改判。

被上诉人张**答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审审理查明事实与一审查明事实相一致。

本院认为

本院认为，上诉人某公司与被上诉人张*甲签订的《济宁市商品房买卖合同》对商品房的交付时间及违约责任做出了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，亦应遵守。一审法院判决上诉人按照日万分之2.1的利率支付被上诉人因延迟交付主房产生的违约金及按照同期银行贷款利率支付因延迟交付储藏室产生的违约金符合双方约定，且不违反法律对利率计算的强制性规定，本院应予支持。上诉人与被上诉人签订的《济宁市商品房买卖合同》第十一条明确约定，房屋达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而在本案中上诉人并未提交相关证据证明房屋已于2014年6月16日交付给被上诉人，且上诉人在二审中表示该商品房正在办理竣工验收。上诉主张违约时间计算至2014年6月16日无法律依据，亦无事实依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费768元，由上诉人某公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日