新乡宝**限公司与河南力**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书(1)

审理经过

上诉人河南力新重**限公司（以下简称力**司）与被上诉人**有限公司（以下简称宝**司）商品房销售合同纠纷一案，宝**司于2014年10月13日向河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，判令力**司支付违约金48840.60元，并承担本案诉讼费用。原审法院经审理于2015年2月6日作出（2014）红民一初字第2071号民事判决。宣判后，力**司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年6月3日，双方签订了编号为2013-0505318的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定力**司自愿购买宝**司开发的位于新乡宝龙城市广场B区第1-2幢第1单元第27层第2712号商品房。根据约定，力**司选择以按揭方式向宝**司支付该物业的全额购房款229803元，其中，购房首期款为人民币69803元，剩余购房款人民币160000元应由力**司于购房合同签订之日起2个月内完成银行按揭贷款手续，并将按揭款付至宝**司账户。但力**司迄今为止仅支付了首期款，剩余的按揭款在宝**司多次催告后，迄今为至仍未付，故宝**司诉至法院。

另查明，根据合同约定，违约金应为逾期60日内以欠款160000元为基数，按日万分之三计算，超过60日以房屋全价229803元为基数，按20%承担违约金，即3%00160000元60＋22980320%＝48840.6元。

一审法院认为

原审法院认为：双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，力**司未按照合同约定支付剩余的按揭款，且经宝**司书面催告仍未支付剩余按揭款，力**司的行为已构成违约，导致合同已无法实际履行，故宝**司要求解除合同及要求力**司支付违约金48840.6元的诉讼请求，予以支持。力**司已支付的首付款，在折抵违约金后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决：一、解除宝**司与力**司于2013年6月3日签订的编号为2013-0606318《商品房买卖合同》；二、力**司于判决生效之日起十日内支付宝**司违约金48840.6元。案件受理费1121元，由力**司承担。

上诉人诉称

力**司上诉称：在案涉房屋买卖合同履行过程中，因合同约定的按揭银行不明确，加之与宝**司沟通不畅，导致力**司无法办理按揭贷款，而宝**司明知力**司需办理按揭贷款才能支付剩余房款，却又不能提供办理按揭贷款的全面义务，是造成合同没有履行的主要原因，而非力**司故意违约，且解除合同对力**司损失过大，显失公平。故请求二审法院撤销原审判决，双方继续履行合同。

被上诉人辩称

宝**司辩称：力**司未提交符合条件的按揭资格，剩余房款在合同签订2个月内没有付至宝**司账户，依据案涉合同约定，宝**司可以要求解除合同，力**司承担违约金；另据合同约定，如力**司未能按揭贷款，应当一次性付清房款，力**司至今未付清房款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回力**司上诉，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明：2013年6月3日，力**司作为买受人，宝**司作为出卖人，双方签订的案涉商品房买卖合同约定，买受人应于2013年5月2日向出卖人支付首期房价款人民币69803元，其余房价款共计人民币160000元由买受人于合同签署之日起2个月内完成按揭贷款手续并付至卖方人账户，逾期付款在60日之内，自逾期付款之日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过60日后，买受人按照前述约定支付逾期违约金外，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人另按房价款总额的20%向出卖人支付违约金。补充协议第15条约定，买受人同意并理解，出卖人接受买受人以按揭贷款的付款方式以及关于按揭贷款的说明、陈述或宣传和代办行为，并不视为出卖人为买受人在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险，出卖人可代买受人向承办按揭贷款的银行提交按揭资料，按揭银行根据买受人的实际情况及国家或者地方之相关规定决定同意或者不同意按揭以及贷款的成数和年限，出卖人对此无保证义务。买受人确认其已向按揭银行或者相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭银行拒绝办理或延期放款按揭贷款时，买受人有能力按照本补充协议的约定期限足额自筹款项一次性付清房价款。2014年8月4日，宝**司向力**司发出通知，通知称力**司欠付案涉房屋价款160000元，在宝**司多次催促后，力**司至今未付清应付款项，违反相关法律规定和购房合同的约定，宝**司最后一次要求力**司于通知送达之日起7内付清房款，逾期宝**司将按照相关法律规定和购房合同约定解除购房合同，并要求力**司承担违约责任，同时宝**司有权另行处分该房屋。该通知发出后，力**司未按通知交纳剩余房款，引起本案纠纷。

其他事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：案涉合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守。**公司作为案涉房屋买受人，应依约支付案涉房屋价款。**公司在付清首付款后，剩余房款160000元未在双方约定期限内支付。其主张未能办理案涉按揭贷款系因宝**司未能提供全面服务所造成，但首先，力**司诉讼中未提供其已向按揭银行申请办理按揭贷款的相关证据，且依据案涉合同及补充协议约定，应由力**司在合同签署之日起2个月内完成按揭贷款手续并付至宝**司账户，宝**司接受力**司以按揭贷款的付款方式及其关于按揭贷款的说明、陈述、宣传、代办等并不视为宝**司在办理按揭贷款中承担相应的义务及风险，宝**司对按揭银行是否同意按揭及贷款的成数和年限，无相应保证义务；其次，依据案涉补充协议约定，即便力**司申请办理按揭贷款，在按揭银行未如期发放按揭贷款时，力**司亦应按照协议约定期限足额自筹款项一次性付清房款，力**司因资金紧张没有及时付清剩余款项且逾期已超过60日，在宝**司通知后仍未履行付款义务，依据案涉合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项之规定，宝**司要求解除案涉合同，并由力**司支付相应违约金的诉讼请求应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1021元，由河南力**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日