杨飞诉樊守磊合伙协议纠纷民事判决书

审理经过

原告杨**被告樊**合伙协议纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭。2014年9月30日，被告申请对涉案工程造价进行鉴定，2014年12月8日，海南**人民法院终结被告的对外委托鉴定。2014年12月9日，本院将鉴定申请人更换为原告，要求继续鉴定该工程的造价。2015年1月26日，原告提出不再申请鉴定要求。本案于2014年9月25日公开开庭进行了审理，原告杨*及其委托代理人许*、被告的委托代理人潘**、唐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称，原告与被告于2012年12月20日签订一份《合作建房协议书》，合作建造一幢15层的楼房。由原告出建筑楼房土地，被告出建房所有资金。合同签订后，被告于2013年11月19日开始动工，被告只建了楼房基础就于2014年4月14日停工。原告多次要求被告复工，没有得到妥善解决，已连续停工超过3个月，据合同第四条第三款的约定，被告已违约，原告可自行终止合同，被告对本项目所投入的一切均归原告所有。故为了维护原告的合法权益，减少原告的损失，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《合作建房协议书》；2、已建好的基础归原告所有；3、被告提交的合同保证金30万元归原告所有；4、判决被告给原告二个月的土地租金6000元；5、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告樊**辩称，一、当时双方在履行《合作建房协议书》过程中，因双方对工程完工后的楼层房屋分配发生争议，造成工程停工，因此，原告主张停工的责任在于答辩人，有失偏颇。依据建设主管部门的规定，涉诉房屋建筑只能修建至七层，且双方当事人对此也知晓，原告要求答辩人按照十五层进行分配，缺乏诚意及依据。二、原告诉称答辩人不作为，造成协议无法履行，无事实依据，答辩人至今已在涉诉工程中投入上百万元，如果答辩人存在故意停工等违约的行为，那么将面临巨大的经济损失，因此原告主张答辩人违约，不符合常理。三、事实上，因原告提出过分要求，才是工程停工的真正原因。答辩人希望原告本着真诚的态度解决双方利益之争，协商解决纠纷，双方继续履行协议，以达到共赢的目的。

原告为了证明自己的主张，向法院提交以下证据：证据1，《合作建房协议》，证明原告与被告之间形成合作建房合同关系。证据2，国有土地使用权证，证明原告对合作土地具有使用权。证据3，建设用地规划许可证，证明原告土地符合建设规划。证据4，海南省建设工程规划许可证，证明原、被告合作建房符合规划。证据5，建设图纸，证明原告已交付建设图纸给被告。证据6，证明，证明被告停工时间。证据7，相片，证明地上建设情况现状。当庭提交证据8，原告直接财产损失明细表，证明原告的经济损失。

被告的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、7的真实性无异议，但对证据1的关联性和证明内容有异议，只能说明该合同是无效的。对证据4提请法庭注意的是，三家联建，即除了本案原告，还有其他两户人家。对证据5是被告委托相关部门制作的，不是原告给付被告的。对证据6有异议，因证人未到庭，因此我们对该证据不予质证。对当庭提交的证据8，为原告单方制作，我方不认可。

被告向法院提交如下证据：证据1，涉诉工程被告方实际投入的费用明细表，证明被告方在涉诉工程中实际投资的明细。证据2，光盘，证明2014年7月初被告要求开工，原告不同意。

原告的质证意见为：对被告提交的投入费用明细表，部分费用认可部分不认可。其中，基础造价不认可，是被告单方说辞，要通过评估才能确定。对于被告提交的光盘，被告所言和事实根本不一致。工程2014年4月14日就停工了，停工后我就找被告问为什么停工，他说政府不允许建了。之后被告说盖不了，要降层才开工。我便要求被告先把工人工资付清，把邻居的外墙补好再说施工的事情。

本院认证：经双方质证，本庭对原告提交的对证据1、2、3、4、5、7的真实性予以确认。对原告提交的证据6，因证人未出庭作证，对其真实性本院不予以认定。对原告当庭提交的证据8和被告提交证据1《明细表》，为单方制作，本院不予以认可。对被告提交的光盘，因双方的谈话内容无法证明停工的原因，该证据的证明效力不予认定。

据认定的证据和双方当事人的陈述查明，2012年12月15日，原、被告双方签订一份《合作建房协议书》，约定由原告出地被告出资金，合作开发建造商居用途的综合楼一幢。合同约定拟建15层，建成后原告取得第1至第5层房屋的产权，被告取得第6层以上房屋的产权。因当地规划许可民居建房高度不能超过21米，楼层不能超过7层，所以合同第四条第2项约定按7层报建。合同第四条第5项还约定被告应在开工前一周内支付三十万元保证金给原告。合同第五条第3项约定“乙方（被告）要按本县住房和城乡建设局、城市管理局规划建设，若乙方扩建、超高建或其它违规等情况，造成政府行政干预，属乙方的责任，甲方（原告）努力协助乙方找有关部门解决，费用由乙方单方承担”。合同第四条第3项约定“合作建房工期为壹年半。政府行为和天气原因造成停工工期顺延”。合同第四条第7项约定“如果乙方非属自然灾害原因而连续两个月停工，甲方则罚乙方两个月土地租金6000元；如果连续三个月停工，则视为乙方的违约，自行终止合同，乙方对本项目所投入的一切归甲方所有”。合同签订后，被告支付30万保证金给原告，并折迁地上附属物后，发包给海南**限公司施工。工程于2013年11月19日动工，2014年4月20日左右，工程只建造楼房地基就停工，为此双方发生了纠纷。

本院查明

另查明，涉案工程建设规划许可是2014年1月6日审批同意，许可建造最大高度21米，最大楼层7层。

案件在审理过程中，被告于2014年9月30日申请对涉案工程造价进行鉴定。2014年12月8日，因被告不配合，鉴定工作不能正常进行而终结对外委托鉴定。2014年12月9日，本院认为案件审理需要涉案工程的造价结论，并征求原告的同意，将鉴定申请人更换为原告，要求继续鉴定该工程的造价。2015年1月12日，鉴定机构海南安**有限公司作出鉴定报告征求意见稿，2015年1月26日原告对该鉴定报告征求意见稿提出异议，同时在异议意见书中提出不再申请鉴定，工程造价由其与被告商定。后经法庭主持调解，双方就是否继续合作降层建造和未完工的工程造价，未能达成协议。

本院认为

本院认为，关于本案案由的问题。涉案《合作建房协议书》约定由原告提供土地，被告提供建筑资金共同合作建房，建成后，各取得部分房屋产权。此行为是个人共同出资，共享成果，应为个人之间合伙开发建设民居房屋的行为。因本案是个人之间的合作，被告作为出资方取得的是建成房屋的所有权，而不是房屋的使用权。因此，本案不符合合作开发房地产合同主体要件，不符合房屋租赁合同特征，本案不适用合作开发房地产合同纠纷，也不适用房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的行为”的规定，本案案由应适用合伙协议纠纷。

关于《合作建房协议书》效力的问题。原、被告签订的《合作建房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议。

本案的争议焦点有：1、涉案《合作建房协议书》是否应当解除；2、合同如被解除，保证金、已建成的楼房基础、双方的损失应怎样处理以及责任的分配和原告请求的罚金6000元是否应支持。

一、原、被告签订《合作建房协议书》的主要目的是建造一幢十五层的民居楼房，然后分割房屋的产权。合同书写的虽是商居用途，但实际上原告取得的房屋是用于居住，应是民居用途。现因停工，合同无法履行。停工的原因，双方各持其见，但均没有足够的证据证明各自的主张。事实上，双方约定拟建的15层民居楼房，违反了当地城建规划。在双方不同意降层建造，重新分配利益的情况下，合同无法继续履行，合同的目的也不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，原、被告签订的《合作建房协议书》应予解除。因此，原告的该项请求有理，本院应予支持。

二、签订合同时，双方明知当地城建规划民居楼房最大高度不超过21米，最高层数不超过7层，双方尚合作建造15层民居楼房，而又以7层的高度报建，是合同无法履行的主要原因。造成合同被解除，双方均存在过错，应各负50%的过错责任。故原告请求被告支付二个月的地租6000元罚金，没有依据，本院不予支持。对于保证金、已建成地基、双方的损失的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，可以恢复原状的是被告交纳的30万元保证金，应予退还。不能恢复原状的是已建成的楼房地基，应当折价返还。但双方均未申请（原先申请，后被终结对外委托，视为未申请）评估，应折价多少无法确定。另外，对本次合作造成的损失，原告未提出主张，被告未反诉。鉴于此，对于已建成楼房地基的造价和双方的损失，双方可另行诉讼解决。综上，原告诉请的第2项、第3项请求，也没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨*与被告樊**于2012年12月20日签订的《合作建房协议书》应予解除；

二、驳回原告杨*的其他诉讼请求。

案件受理费5890元，由原告杨*负担；鉴定费15000元，由原告杨*负担10000元，由被告樊**负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十五日