上诉人商丘市广**有限公司、汤**与被上诉人王**拆迁安置补偿纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人商丘市广*有限公司（以下简称广厦公司）、汤*与被上诉人王*拆迁安置补偿纠纷一案，王*于2006年1月6日向商丘*民法院提起诉讼，请求判令1、广厦公司恢复所拆除房屋原状或赔偿其同位置等面积房屋125.305㎡，不足部分按市场价双倍折价赔偿；2、考虑到物价上涨因素，从2002年12月26日起，广厦公司与汤*每月赔偿其租赁损失1880＋188012%元，至实际付清之日止；3、广厦公司赔偿其装修费98000元、围墙3000元、大棚6000元、停电损失1700元。该院于2006年12月21日作出（2006）商梁*初字第222号民事判决书，广厦公司不服提出上诉。本院于2007年6月28日作出（2007）商民终字第123号民事裁定书，撤销原判，发回重审。该院另行组成合议庭，并依王*的申请追加汤*为被告，公开开庭进行了审理，于2009年9月7日作出（2007）商梁*初字第1662号民事判决书，双方均不服提出上诉。本院于2011年1月13日作出（2009）商民终字第1421号民事裁定，再次发回重审。该院再行组成合议庭进行了审理，于2013年11月18日作出（2011）商梁*初字第1631号民事判决，广厦公司与汤*对此判决不服，于2014年1月14日提出上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人广厦公司的委托代理人赵*、汤*的委托代理人秦*及被上诉人王*的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，1994年王*购商*建局家属院商丘市团结路63号2单元2号房产一套，当年8月1日获得私房字第018615号《房屋所有权证》，载明：“所有权性质：私产；面积：58.505㎡”。1994年6月16日王*获得N0：O001248号《商丘市个人建设许可证》，载明：“许可的建筑总面积：66.8㎡。使用性质：住宅”。王*据此在团结路63号2单元2号房产南，沿团结路北侧兴建门面房，并在两房间垒了围墙，在院内建一大棚。将上述房产一并出租经营，月租金1875元。1997年5月15日获得《房地产租赁许可证》，载明：“承租人：商*达酒店，房屋面积：120㎡，有效期：1997年5月15日至1998年5月l5日”。2002年11月商丘市梁园区人民政府团结东路旧城改造指挥部（以下简称团东指挥部）成立，贴出拆迁公告，并刊发《商丘日报》，团东指挥部要求王*等房屋所有人，2002年12月31日前到团东指挥部办理拆迁手续，逾期强制拆迁，责任自负。团东指挥部与恒*司联合印发了《关于商丘市梁园区团结东路（路北）旧域改造项目折迁安置补偿标准》，其中，被拆迁房屋的补偿安置办法第1条：“门面房原则上就地安置，调换产权按拆一补一计算。每平方米补1000元（旧补新），超面积安置部分按现行销售价一次性补齐房款。销售价为：中医院门诊楼以西4500元／㎡”；2002年11月20日商*建委拆迁办为恒*司签发了拆许字（2002）第36号《房屋拆迁许可证》，2003年1月18日恒*司获市政府批准对团结东路拆迁范围内进行旧城改造，形成牡丹花苑小区。截止2003年3月17日，该小区开发共拆迁182户，恒*司与绝大部分被拆迁户之间采取协议补偿的方式进行了拆迁补偿，但与王*没有达成协议。王*上访时将《房屋所有权证》、《商丘市个人建设许可证》交商丘市*办公室，被该办公室不慎遗失。2003年3月商丘市人民政府拆迁管理办公室委托商丘*证中心，以2003年3月17日为价格认证基准日，对王*被拆除的城建局家属楼一楼东户进行价格认证。因为没有提交《房屋所有权证》，商丘*证中心根据拆迁时的现状及公证书中的勘验图，确定合法建筑面积为58.505㎡，并将其均分为住宅、门面各29.2525㎡，合计价格为：73716元。2003年l0月28日商丘*员会作出《关于对恒*司拆除被拆迁人房屋的处理意见》：“恒*司：你公司投资开发建设的牡丹花苑小区建设项目，经调查该建设项目拆迁期限己延期，为确保工期按期开工和被拆迁人按时回迁，你公司在实施房屋的拆迁过程中在裁决书未下达的情况下，对被拆迁人的房屋实施拆除，虽然拆迁手续合法，并对被拆迁人房屋进行了证据保全，但拆除措施不妥、程序不规范，违反了*务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条之规定，为严肃拆迁纪律、规范房屋拆迁行为，保护被拆迁人的利益，贯彻执行国家、省有关拆迁政策，根据*务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条之规定，处理意见如下：一、按被拆除房屋的面积50元／㎡的价格实施处罚，共计罚金4万元。二、限你公司12月5日前向本委写出书面深刻检查。三、在2004年l2月31日前不得从事设计房屋拆迁的开发业务。四、因仍有8户被拆迁人的房屋未能达成安置补偿协议，拆迁纠纷正在处理之中，在拆迁纠纷未能解决前，必须保留8户被拆迁人回迁安置用房（原位置、等面积）。五、你公司在收到我委下达的房屋拆迁纠纷裁决书后，应迅速与被拆迁人协调并签订安置补偿协议”；2004年11月17日，商丘市梁园区集中处理城镇房屋拆迁信访突出问题下访组联合调查组作出《对王*反应其房屋拆迁问题的处理意见》，内容有：“……鉴于王*已取得了工商营业执照，将住宅出租进行经营性活动，且按章纳税（见营业执照和纳税证明），应给于‘适当补偿’。‘适当补偿’标准按确定的合法房屋的面积，按高于住宅、低于营业房标准补偿。……被拆迁营业性用房的补偿标准为1390元／㎡，实行产权调换的新旧营业性用房差价为700元／㎡……（调换64.8㎡）……开发商（恒*司）应付拆迁户王*35483.8元”；2005年3月29日，河南*民法院作出（2004）豫法行终字第00330号《行政判决书》，认为本案所涉拆许字（2002）第36号《房屋拆迁许可证》，“商丘*员会是负责拆迁管理工作的部门，拆迁许可证应该由其签章颁发，本案所诉拆迁许可证上盖原商丘市人民政府拆迁管理办公室章违反法律规定。……颁证程序违法，应予以撤销，但鉴于撤销该证已无实际意义，故应确认违法。”2005年4月28日商丘市监察局向商*建委发出《关于反映商*建委拒不落实房屋拆迁补偿问题的调查处理建议》，其中有：“鉴于上述6户（含本案王*）1楼住房改为商业用房后一直对外出租，……应将其视为营业房，原位置等面积补偿。……其补偿标准应按照商丘市人民政府《关于印发2003年——2004年商丘市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》精神执行，由建委协调开发商和上访户进行协商，达成谅解，并尽快做出妥善处理，以防止矛盾进一步激化，造成越级上访。于2005年6月l3目前将处理结果上报市监察局”。

2006年1月6日王*诉讼后，商丘市人民政府于2006年4月14日作出商政文（2006）36号《商丘市人民政府关于境内论坛刊登帖子反映商*建委不落实中纪委批示导致拆迁户流离失所等问题的调查报告》，该报告致省政府称：“接省政府李*某某省长关于苗*某某在境内‘麻辣社区’网站反映商*建委不落实中纪委批示，导致拆迁户流离失所的批示件后（省政府办公厅督查通知查字（2006）6号），商丘市政府领导高度重视，……‘牡丹花苑’旧城改造项目是商丘市2002年重点建设项目……按商丘市商政（2000）58号文件精神办理……共拆迁246户，……公告期内238户达成协议，有8户（9套房）未能达成协议。在多次做工作无果的情况下，拆迁人（恒*司）对8户房屋进行了拆除（拆迁工作开始后，租赁这8户的承租人自动搬出，房屋闲置），拆除时进行过公证。……经市建委帮助协调，8户中又有2户与开发商达成补偿协议，剩余6户……他们先后数十次上访或信访。对此商*委、市政府高度重视，要求市建委等有关部门依照政策妥善处理，切实保护好被拆迁人的利益。……到目前为止，6户中……4户与拆迁人达成了补偿安置协议，并已回迁完毕。苗*某乙、王*2户一直坚持过高要求，始终与拆迁人达不成协议。……关于苗*某乙、王*补偿安置问题，从一开始他们要求产权调换，要求安排门面营业房。2004年4月28日新房建好，两户各64㎡的门面营业房早已安排落实，由于协商不成至今空闲着。”该报告还涉及对苗*某乙补偿问题的处理意见：“……产权证记载为私房，建房时规划批准为成套住宅，虽然已办理工商营业执照，但没有规划部门批准房屋使用性质的变更手续。根据*务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和*务院法制办、*设部政策法规司下发的条例释义，苗*某乙的房屋性质应为住宅房。但依据国办明电（2003）138号文‘对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿’……‘适当补偿’标准根据确定的合法房屋的面积，按高于住宅100％标准补偿（住宅房最高标准为550元／㎡，营业房最高标准为1390元／㎡。……房屋面积包括两种情况：一是主套房按实际测量……实行产权调换，就地安置，1㎡旧房换1㎡新房，需补差价990元／㎡。二是私自建造的……根据*务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，本应不予赔偿，但考虑被拆迁人苗*某乙的切身利益，可按550元／㎡的标准予以照顾补助，但不进行产权调换。……关于因停业造成租金损失和住房改造成营业门面房所支出的费用补偿问题，因该房属于成套住房，不属于营业房，因此不应补偿。再者，2004年1月10日前，商丘市没有出台停业损失补助和装饰装修政策，该项目中已拆迁的都没有给予补偿。因此也不应该补偿。……关于未经苗*某乙同意，拆迁人拆除其房屋问题。问题发生后，市建委对恒*司作出了处罚决定。因其行为属于民事侵权，应通过司法程序解决。……下一步要继续做双方当事人的思想工作，尽量通过协商方式解决问题。市政府己作责成市建委继续做好协调沟通工作，切实维护好被拆迁人的利益，同时做好拆迁政策的解释工作。在上述处理意见的基础上，力争让拆迁人在补偿上作出进一步让步，解决好问题。如双方仍坚持己见，建议其通过司法程序解决问题”。

此外，根据王*反映，中共商*委员会2005年10月21日曾提出《关于对恒*司私自出让资质问题的处理建议》，但商丘*管理局经调查，2006年3月3日作出《关于对恒*司“出借资质”问题调查处理情况的报告》，认为：“应属合资、合作开发行为”。

另查明，证人徐*某某为王*进行了房屋装修、证人潘*某某为王*建围墙、建石棉瓦简易棚面积31．77㎡，均曾收取工料收费。《商丘市城市建设拆迁安置补偿标准》中“简易房”重置价120元／㎡。

一审法院认为

原审认为，广*司虽经批准在商丘市团结东路北侧投资开发建设“牡丹花苑”小区，但其拆迁许可证被法院行政判决确定违法，在未达成协议的情况下广*司对拆迁范围内的王*房屋实施了强行拆迁，侵犯了王*的合法财产权益。根据《中华人民共和国物权法》规定的基本原则，王*提起民事诉讼要求广*司赔偿其合法财产的诉讼请求，符合法律规定，王*、广*司之间系因房屋拆迁引起的民事纠纷，人民法院应依法予以调整。王*要求房屋产权调换及赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。具体安置赔偿范围按公平原则、以“拆一补一”并兼顾客观现状确定。王*被拆迁房屋具有合法手续登记为住宅的为58.505平方米，未载入房屋产权证的面积为66.8平方米，合计125.305平方米。王*的125.305平方米房屋被拆前出租进行经营活动使用，且经营手续完备，应当以被拆前实际使用的客观现状认定为营业性质用房。王*诉请广*司、汤*为其原位置等面积安置营业房125.305平方米，因广*司、汤*将建成的房屋仅为王*预留营业房64平力米，其它营业用房均已被安置或出售，下余面积61.305平方米营业房要求原位置产权置换的诉讼请求已无法实现。因此，要求产权置换64平方米营业用房的理由正当，予以支持，其余61.305平方米营业房可按该预留房屋估价折价赔偿，赔偿款计算为13260元／平方米61.305平方米＝812904.3元。王*房屋被拆迁时正在营业使用中，广*司、汤*拆迁造成的房租损失应予适当赔偿。租金损失自2003年3月房屋拆迁时计算至2004年4月新房建成，每月按l600元计20800元。房屋租金其余损失，结合房屋被拆时的客观状况，已按公平原则在产权调换及赔偿中综合考虑。故此，王*其他诉讼请求本院均不予支持。汤*借用广*司的资质进行开发建设“牡丹花苑”，对王*的诉请应承担连带责任。所以，汤*辩称的其行为属职务行为不应是本案适格被告的理由不能成立，本院不予采纳。广*司、汤*的其他辩称理由与法庭审理查明的事实不符，均不予支持。

原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、商丘市广*有限公司、汤*将位于商丘市团结路“牡丹花苑”小区5号楼一楼东起第3间为王*预留营业房64平方米产权调换安置给王*；剩余61.305平方米营业房，商丘市广*有限公司、汤*按原位置预留房屋估价价格折价812904.3元赔偿王*。二、商丘市广*有限公司、汤*赔偿王*房屋租金损失208OO元。上述一、二项于判决书生效之日起十日内履行完毕。三、驳回王*的其他诉讼请求。一审案件受理费9940元、其他诉讼费298O元，财产保全费144O元，共计1292O元，由商丘市广*有限公司、汤*承担。

上诉人诉称

广*司上诉称，本案发生在2002年，因城市房屋拆迁未能达成安置补偿协议而发生，属城市房屋拆迁补偿安置争议，依最*法院2005年8月11日作出的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》批示：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提出民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决，本案不属于人民法院可以受理的民事案件，原审受理并审理本案错误，请求二审依法撤销原判，驳回王*的起诉。如果二审认为本案属人民法院依法可以受理的民事案件，请求依法撤销原审判决第一、二项，并依法改判。王*的房屋合法面积仅为58.505平方米，其余66.8平方米没有合法的建设许可手续，也没有房产证，属违法建筑，对此不应予以补偿，原审一概判决赔偿明显错误，并按房屋面积实行“一比一”置换也显失公正。被拆房屋全属住宅用房，进行赔偿时原审不按被拆房屋的价值进行，而按上诉人新建的与被拆房屋不同种类的房屋价值进行是违法的，也是显失公正的。请求撤销原判，依法改判。

汤*上诉称，上诉人除同意广*司上述观点外，另上诉人只是其所在公司的项目负责人，参与相关活动，皆属职务行为，因职务行为而产生的法律后果，只能由上诉人所在公司承担，原审直接判决汤*个人承担责任于法不合，原审从程序到实体都严重违法，显失公正，应当撤销。

被上诉人辩称

王*答辩称，广厦公司在没有获得合法的《拆迁许可证》的情况下，又不履行“协商、评估、裁决、诉讼、执行”五个法定程序，就将被上诉人正在用于商业经营的合法房屋野蛮拆除，侵害了被上诉人的财产权益，此案是一起典型的民事侵权案件，属于人民法院受理范围。原审对侵权事实认定客观真实，适用法律正确，程序合法。但原审没有完全维护被上诉人的合法权益，房屋赔偿评估过低，原审判令上诉人赔偿一间64平方米的房屋，是不符合法律规定的，应将目前查封的120多平方米的房屋一并偿还给被上诉人，且原审判决采用评估价格为每平方米13260元明显偏低。被上诉人的损失赔偿偏差太大，请求依法判令上诉人赔偿全部房屋租赁损失426677.76元。汤*是牡丹花苑项目的投资人、开发人和受益人，广厦公司是为其提供资质证明的合作者，汤*为适格主体，应当承担赔偿责任。原审审判程序合法，适用法律正确，请求二审依法审理。

根据三方当事人的诉辩意见，合议庭确认该案的争议焦点是：1、本案是否属于人民法院民事受案范围；2、原审对被上诉人拆除的房屋的赔偿标准是否正确，上诉人汤*应否承担赔偿责任。

本院查明

二审查明事实与一审查明事实相同。

本院认为

本院认为，因王*未提出上诉，应视为其对原判决的认可，故其在答辩状中对原审所提异议不属于本案的审查范围，本院不予评判。

关于本案是否属于人民法院民事受案范围的问题。2002年至2003年期间，广*司经政府批准在商丘市团结东路北侧投资开发建设“牡丹花苑”小区的事实清楚。在广*司及该项目负责人汤*与王*未达成协议的情况下，对王*的房屋实行强行拆迁，侵犯了王*的合法财产权益，王*提起民事诉讼要求广*司与汤*赔偿其财产损失，符合法律规定，属于人民法院民事案件受案范围。广*司及汤*的该项项上诉观点不能成立，本院不予支持。

关于王*被拆除房屋的赔偿标准问题。王*被拆迁的房屋面积共有125.305平方米，其中有产权证的58.505平方米，另自建的66.8平方米无规划许可证、房屋建筑许可证和房屋产权证是双方认可的事实。但从1997年开始，王*就将125.305平方米的房屋进行出租经营使用，且有营业执照登记及纳税证明，应当认定为营业性质用房。根据目前本地房屋销售价格及本案实际情况，王*的125.305平方米房屋，广厦公司已将建成的房屋为王*预留营业房64平方米，下余61.305平方米经评估按每平方米13260元予以折价补偿为13260元／㎡61.305㎡u003d812904.3元，基本适当。由于王*的房屋被拆迁时正在营业使用中，其租金损失自2003年3月房屋拆迁时计算至2004年4月共13个月，每月按1600元计算为13月1600元u003d20800元。汤*虽是广厦公司的项目经理，但本人在商*纪委于2004年6月10日对其的问话笔录中，认可是借用广厦公司的资质进行开发建设“牡丹花苑”，故其应承担本案的连带赔偿责任。广厦公司及汤*关于原审适用赔偿标准错误及汤*不应承担连带赔偿责任的上诉观点不能成立，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，判决结果基本适当。上诉人广厦公司及汤*的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10810元，由汤*、商丘市广*有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月二十二日