王**等上诉鄂尔多斯**发有限公司房屋拆迁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人王*、曹*、曹*与被上诉人鄂尔多斯市黑胡*子房地产开发有限公司（以下简称黑胡*子公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服达拉特旗人民法院于2013年11月10日作出的（2012）达*初字第01593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王*、曹*、曹*的共同委托代理人段润祥和被上诉人鄂尔多斯市黑胡*子房地产开发有限责任公司的委托代理人丁*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审判决查明，2006年3月7日，黑胡*子公司作为甲方与王*的丈夫曹*（已故）作为乙方签订了《拆迁安置补偿协议》。协议约定：“一、拆除房屋。拆除乙方位于达拉特旗210国道西白塔居委会二十三街坊房屋，结构砖混，总建筑面积80.3平方米，土地面积80.3平方米。二、产权调换。1、甲方对乙方拆迁范围内进行安置，乙方回迁的时间为第一期地上建筑物拆平后，住宅及商铺为一年，商城为一年半安置。2、乙方选择回迁的商业房为一层210国道西步行街入口处向南第四间，产权调换80.3平方米转换成67.5平方米……五、回迁安置的产权证、土地分割证甲方办理，办证费用由甲方负责。六、过渡期营业补偿。过渡期内营业补偿，每年90元／㎡。七、违约责任。1、甲方未能使乙方按期回迁，延期过渡费按每年120元／㎡”等内容。上述协议签订的同日，甲乙双方又签订了《补充协议》，该协议中将乙方原拆迁面积80.3平方米所置换的回迁面积变更为72.5平方米。协议签订后，曹*将拆迁房屋的产权证件等手续交付了被告。2007年12月18日，甲乙双方签订了《协议书》，双方协商约定于2008年8月15日前按拆迁安置协议安置动迁户。2008年9月7日，甲乙双方签订《回迁商铺确认书》，该约定确认了曹*的回迁商铺为临210国道F40-2商铺，建筑面积根据原回迁安置协议书的面积约定，最终以房管局测绘面积为准。2009年7—8月份，曹*等回迁户对置换房屋进行装修，达拉特旗公安局接到被告报案后去现场阻止无效。曹*主张，因该房屋的建设工程竣工验收备案表中登记竣工验收日期是2009年7月20日，故在2009年7月20日时，该房屋已具备交房条件；曹*并主张，因2010年4月10日黑胡*子公司作为甲方与包头市*有限公司作为乙方、北国购物广场业主委员会作为丙方及见证方达拉特旗建设局参加下达成了《北国购物广场经营事宜三方协议书》，该协议是交房协议，之后黑胡*子公司向所有回迁户交付房屋，所以曹*于2010年6月15日接收房屋并向外租赁。2012年5月28日，曹*以黑胡*子公司未按置换协议约定交付房屋构成违约提起本案诉讼，并申请对置换的位于达旗树林召镇临210国道北国新世纪购物广场一楼F40-2商铺72.5平方米从2009年7月21日至2010年6月15日的房屋租赁费进行鉴定。2012年7月，鄂尔多斯*限责任公司作出鄂东审评字（2012）第133号“达拉特旗树林召镇北国新世纪购物广场一楼F40-2商铺租赁费评估报告”，评估结论：达拉特旗树林召镇北国新世纪购物广场一楼F40-2商铺，总建筑面积为72.5平方米，从2009年7月21日至2010年6月15日（共计315天）的房屋租赁费评估值为10.14万元。综上，曹*请求：一、依法判令黑胡*子公司履行与曹*签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；二、依法判令黑胡*子公司按约给付*延期交房营业补偿费27047元｛1、一年期内（2006年3月7日至2007年3月7日）营业补偿费为：每年90元／㎡72.5㎡u003d6525元；2、一年期外至具备交房时（即2007年3月8日至2009年7月20日）营业补偿费为：每年120元／㎡365日861日72.5㎡u003d20522元｝三、依法判令被告给付原告违约交房损失费（租赁费）101400元；四、责令黑胡*子公司限期给曹*办理位于临210国道F40-2商铺的房屋产权证和土地证件。五、由黑胡*子公司承担本案所有诉讼费用。本案在第一次开庭审理时，曹*撤回了第一项诉讼请求，即撤回请求判令黑胡*子公司履行与曹*签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》。

曹*于2013年4月份因病死亡，其继承人王*（曹*之妻）、长子曹*、次子曹*作为原告，参加了本案的诉讼。

在第二次开庭审理时，王*、曹*、曹*撤回了第四项诉讼请求，即撤回了请求责令黑胡子公司限期给王*、曹*、曹*办理位于临210国道F40-2商铺的房屋产权证和土地证件。现王*、曹*、曹*诉请：一、依法判令黑胡子公司按约给付*、曹*、曹*延期交房营业补偿费27047元｛1、一年期内（2006年3月7日至2007年3月7日）营业补偿费为：每年90元／㎡72.5㎡u003d6525元；2、一年期外至具备交房时（即2007年3月8日至2009年7月20日）营业补偿费为：每年120元／㎡365日861日72.5㎡u003d20522元｝二、依法判令黑胡子公司给付*、曹*、曹*违约交房损失费（租赁费）101400元（即2009年7月21日至2010年6月15日）；三、由黑胡子公司承担本案所有诉讼费用。

原审判决认为，曹*与黑*公司签订的《拆迁安置补偿协议》、《补偿协议》、《协议书》、《回迁商铺确认书》，均是双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行各自义务。曹*按约履行了交付被拆迁房屋及相关手续的义务，但黑*公司未按约定时间交付回迁房屋，因此给王*、曹*、曹*造成的损失，黑*公司应当承担相应的赔偿责任。王*、曹*、曹*第一项诉讼请求，要求黑*公司按约给付*、曹*、曹*延期交房营业补偿费27047元。黑*公司对补偿标准因符合合同约定而认可，对计算的起止时间不认可，其主张，王*、曹*、曹*的房屋过渡期内营业补偿的时间应计算至2008年8、9月份，且2007年12月18日的双方协议也证实，双方约定的最迟交房时间是2008年8月15日。因2006年3月7日双方签订的《拆迁安置补偿协议》虽然约定了交房时间为“第一期地上建筑物拆平后，住宅及商铺为一年，商城为一年半安置”，但曹*与黑*公司又于2007年12月18日签订了《协议书》，该协议中约定“于2008年8月15日前按拆迁安置协议安置动迁户”，即双方重新约定了交房时间为2008年8月15日。故王*、曹*、曹*的过渡期内营业补偿费应从合同签订之日2006年3月7日至约定交房之日2008年8月15日为15946.33元（即每年90元／㎡365天72.5㎡892天＝15946.33元）。王*、曹*、曹*主张延期过渡的时间应至具备交房条件时，即建设工程竣工验收备案表中记载的竣工验收日期：2009年7月20日。黑*公司抗辩，2009年7月20日是准备验收时间，实际验收时间应是备案机关审核意见的时间。因该竣工验收备案表中竣工验收日期栏内书写时间为2009年7月20日，而备案机关审核意见虽书写时间为2009年11月23日，但审核意见备注为“文件收讫，准予备案”，并非明确是验收的具体时间，所以黑*公司的抗辩理由不能成立，黑*公司具备交房时间应当认定为2009年7月20日。故王*、曹*、曹*的延期营业补偿费从约定交房之日2008年8月15日起至具备交房之日2009年7月20日为8080.27元（即每年120元／㎡365天72.5㎡339天＝8080.27元）。综上，王*、曹*、曹*的第一项诉讼请求延期交房营业补偿费，本院支持24026.6元（即15946.33元＋8080.27元＝24026.6元）。王*、曹*、曹*的第二项诉讼请求要求黑*公司给付从具备交房之日起至接收房屋之日2010年6月15日按照鉴定报告给付违约交房损失101400元。黑*公司不认可接收房屋的时间是2010年6月15日，主张王*、曹*、曹*在黑*公司未交付房屋之前于2009年7月份已使用占有房屋。因王*、曹*、曹*未提供交接房屋手续，且达拉特旗公安局第三派出所证实其在2009年7月份已对置换房屋进行装修，所以该房屋的实际接收时间应推定为2009年7月31日。故王*、曹*、曹*的违约交房损失应从黑*公司具备交房条件而未交付至王*、曹*、曹*入室进行装修房屋按照鉴定结论的日租金计算实际损失为3540.95元（即101400元315天11天）。对王*、曹*、曹*主张的2009年8月1日至2010年6月15日租金损失，无法可依，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、鄂尔多斯*有限责任公司于判决生效之日给付*、曹*、曹*延期交房营业补偿费24026.6元；二、鄂尔多斯*有限责任公司于判决生效之日给付*、曹*、曹*违约交房损失3540.95元。一审判决宣判后，原审原告王*、曹*、曹*不服，提起上诉。

上诉人诉称

上诉人王*、曹*、曹*的上诉请求：1、依法撤销（2012）达*初字第1539号民事判决，依法支持王*、曹*、曹*的原审诉求；2、由黑*公司负担本案全部诉讼费用。其上诉理由：曹*和黑*公司之间并未重新约定交房时间，房屋交付时间应为拆迁房屋拆平后一年；曹*实际接收房屋的时间为2010年4月10日的《三方协议》之后，曹*没有提前抢占房屋。

被上诉人辩称

被上诉人黑胡子公司答辩称，曹*与黑胡子公司书面重新约定了交房时间为2009年8月15日日，在黑胡子公司尚未符合交房条件时的2009年7月份，曹*一家强行进入房内进行装修，占用了置换房屋，故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决查明的基本事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人约定的交付置换房屋的时间，即是否重新约定了交付时间；2、王*、曹*、曹*实际占有置换房屋的时间。关于第一个焦点，因双方当事人签订的《拆迁补偿协议》约定，回迁时间为第一期地上建筑拆平后，住宅及商铺为一年，商城为一年半。对于F40-1房屋已有生效的（2013）鄂中法民一终字第00150号民事判决书认定，第一期地上建筑的拆平时间为2006年11月11日，F40-1房屋属于商城的一部分，应按照约定的“商城一年半”认定应当交付的时间为2008年5月11日。王*、曹*、曹*置换房屋为F40-2，与F40-1房屋相邻，属于同一地段同一性质的房屋，故同样认定本案置换房屋应当交付的时间为2008年5月11日。曹*虽与黑*公司于2007年12月18日签订了《协议书》，约定“于2008年8月15日前按拆迁安置协议安置动迁户”，但并未约定废除原拆迁协议中关于交付置换房屋的时间，且明确约定“前”、“按拆迁安置协议安置”，属于承诺的语气，另外，双方又于2008年9月4日再次约定安置协商时间为2008年9月8日，证明黑*公司在约定的交付日期不能如期交房，双方因交付问题再三磋商，故应认定该《协议书》为黑*公司对尽快交付房屋的承诺，而不是双方当事人对交付房屋时间的重新约定。原审判决对于双方当事人重新约定了交付时间的认定有误。关于焦*，因达拉特旗公安局第三派出所证明置换房屋于2009年7月份开始被回迁户强行入室装修，且王*、曹*、曹*没有相反的证据予以反驳，故原审判决对置换房屋的实际占有使用时间为2009年7月31日的认定并无不当，进而，原审判决对违约交房损失的计算正确，应予维持。依照以上时间点计算黑*公司应当支付王*、曹*、曹*的延期交付房屋的营业补偿费为，期内：2006年3月7日至约定交房之日2008年5月11日为14194元【即72.5㎡（每年90元／㎡365天794天）＝14194元】，逾期：从约定交房之日2008年5月11日起至具备交房之日2009年7月20日为10583元【即72.5㎡（每年120元／㎡365天444天＝10583元】，共计24777元（14194元＋10583元）。综上，上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。原审法院认定事实错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销达拉特旗人民法院作出的（2012）达*初字第1593号民事判决第一项；

二、维持达拉特旗人民法院作出的（2012）达*初字第1593号民事判决第二项；

三、被上诉人鄂*发有限责任公司给付上诉人王*、曹*、曹*延期交房营业补偿费24777元。

一审案件受理费3437元，二审案件受理费3437元，共计6847元，由上诉人王*、曹*、曹*负担5520元，由被上诉人鄂*发**任公司负担1327元。鉴定费2000元，由上诉人王*、曹*、曹*负担1900元，由被上诉人鄂*发**任公司负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月九日