王*与李*、大连正**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告李*、大连正**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**适用简易程序独任审判，公开开庭审理。原告王*及其委托代理人张*、被告李*及其委托代理人林**、被告大连正**有限公司法定代表人肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**称，二被告称李*对位于大连市甘井子区松江路23号1-2层GK轴首层的部分房屋（临山东路，门宽8米，使用面积110平）拥有合法的出租权，而且李*称原告与其签订租赁合同后，保证房屋所有权人与原告签订正式合同。原告与二被告于2014年10月13日签订了房地产租赁居间合同，约定房屋租金为前三年每年130，000元，并约定交纳押金10，000元。2014年10月27日，被告李*与原告又签订了补充协议，被告李*又以文字形式保证2014年11月3日前房屋所有权人与原告签正式合同，否则，被告李*需返还租金、押金，并承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了义务，向被告李*交付了租金130，000元及押金10，000元。但被告李*既不是房屋所有权人，也不是房屋承租人，其根本无权对外出租房屋，至今未履行房地产租赁合同及补充协议约定的义务，且案涉房屋已被房屋所有权人另租他人。原告因此诉至法院，请求判令：1、二被告连带返还原告租金130，000元及押金10，000元。2、二被告连带给付原告违约赔偿金26，000元。

被告辩称

被告李*辩称，不同意原告的诉讼请求。被告李*对案涉房屋享有合法承租权。将案涉房屋进行转租时，向被告大连正**有限公司提供了由案涉房屋所有权人与案外人王**签订的承租合同及被告李*向案外人王**出具的授权委托书，能够证明被告李*享有案涉房屋的承租权。在进行转租的过程中，被告大连正**有限公司也向原告提供了上述材料，原告知晓房屋的租赁过程。现因案外人王**在被告李*不知情的情况下将案涉房屋另租他人，且已交付使用，导致被告无法按照合同约定履行。因此在本案中如出现违约的情形，原告在起诉时遗漏了被诉主体，应追加王**为本案被告。

被告大连正**有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告李*享有合法的承租权，当时三方签订合同时，原告也清楚被告李*是和案外人王**合伙租的案涉房屋，被告大连正**有限公司作为中介公司也向原告明确告知的。合同签订后，因被告李*逾期交房，导致合同无法继续履行。但三方签订的租赁合同是合法有效的。因此，被告大连正**有限公司作为中介公司，已经完成了合同义务，不应承担合同责任。原告起诉要求被告大连正**有限公司承担连带责任是不正确的。

对二被告的上述答辩意见，原告表示，案外人王**与本案没有任何关系，本案是房屋租赁合同纠纷，系被告李*在被告大连正**有限公司的居间介绍下与原告签订房屋租赁合同，被告李*作为合同的相对方，且案涉款项也是被告李*收取的，所以被告李*应向原告承担违约责任。至于被告李*与案外人王**之间的纠纷，被告李*应另案再诉，因此，原告不同意追加案外人王**为被告。之所以要求被告大连正**有限公司承担连带责任，是因为被告大连正**有限公司作为中介，应尽到审查的义务。从本案来看，被告李*无法交付房屋，是被告大连正**有限公司未尽审查的义务，因此要求被告大连正**有限公司承担连带责任。

经过庭审质证，本院对下列事实予以认定：

原告王*与被告李*、被告大连正**有限公司于2014年10月9日签订“承租定金协议”，协议约定被告李*将委托被告大连正**有限公司出租的坐落于大连市甘井子区松江路23号1-2层GK轴首层的房屋出租给原告王*，租期9年，第一至第三年各年年租金为人民币130，000元，第四至第六年年租金为143，000元，第七至第九年年租金为145，000元。押金为10，000元。原告王*向被告李*交纳承租定金人民币30，000元。协议同时约定原告王*交纳承租定金后，双方于2014年10月13日签订“房屋租赁合同”。若届时原告王*放弃该房屋的承租，则定金没收；若届时被告李*不将房屋出租给原告，则按定金法则，双倍返还原告定金。

原告王*与被告李*、被告大连正**有限公司于2014年10月13日签订“房地产租赁居间合同”，合同约定被告李*自愿将其合法拥有完整出租权的坐落于大连市甘井子区松江路23号1-2层GK轴首层的房屋（临山东路，门宽8米，使用面积110平）出租给原告王*，租赁期为自2014年12月13日起，至2023年7月22日止。本合同签订之日起至2014年12月12日为装修免租期。第一至第三年各年年租金为人民币130，000元，第四至第六年年租金为143，000元，第七至第九年年租金为157，300元。原告王*向被告李*交纳押金10，000元，作为租赁期间承租方缴纳水、电、气等各项费用的押金。押金在租赁期满各项费用结清后，被告李*无息退还原告王*。原告王*向被告李*交纳承租定金人民币30，000元。合同同时约定，被告李*需保证对上述房屋享有合法的出租权。被告李*须在合同签订当日将房屋及约定设施、设备、物品等交付原告使用。被告李*须于本合同签订之日一次性交付居间方居间服务费用13，000元。居间方在促成双方签署本居间合同后即完成对双方的居间服务。双方无论任何原因致使合同终止或解除，中介费将不予退还。合同另约定，本合同签订之日起，原告王*与被告李*须履行合同条款之内容。若因违约造成的合同终止或解除，则违约方须支付守约方合同年租金的20%作为违约赔偿金，造成对方其他直接或间接损失的，另行据实核定赔偿。上述合同签订后，原告王*向被告李*支付押金10，000元、第一年房屋租金130，000元，上述合计140，000元。被告李*向原告王*出具收据两张。

原告王*与被告李**2014年10月27日签订补充“协议书”，双方约定，被告李*保证在7日内（至2014年11月3日止），把原房屋主合同变更到合法拥有本房屋租赁权的房主与原告王*签订正式合同，保证原合同条款生效。如被告李*不能保证原告王*与原房主签订正式合同，被告李*返还房租、押金及违约金。

本院查明

另查明，案涉房屋已另租他人，且已交付使用，被告李*至今仍无法履行交付房屋义务。

本院所认定的上述事实有承租定金协议、房地产租赁居间合同、协议书、中**银行业务凭证、收据及庭审笔录等在案为凭，这些证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。关于被告提供的案外人王**与原房主的租赁合同方面的证据，因与本案不是同一法律关系，不属本案审理范围，本院不予认证。

本院认为

本院认为，原告王*与被告李**被告大连正**有限公司居间促成并签订的“房地产租赁居间合同”系三方的真实意思表示，三方均应按照合同约定履行。同时，原告王*与被告李*补充签订的“协议书”亦是对“房地产租赁居间合同”的补充，双方亦应恪守。现原告王*已按照合同约定向被告李*支付押金10，000元、租金130，000元，合计140，000元，被告李*亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。现案涉房屋已另租他人，被告李*无法履行交付义务，应按合同约定承担违约责任。因此，原告主张解除合同，同时要求被告李*返还原告押金及租金合计140，000元，并按合同约定给付年租金的20%即26，000元作为违约赔偿金，有事实基础及法律依据，本院予以支持。

关于原告要求被告大连正**有限公司承担连带责任一节，本院认为，从各方签订的“房地产租赁居间合同”及“协议书”中可以看出，原告在签订合同时，对被告李*只是案涉房屋的承租人一事是知晓的，因此，被告大连正**有限公司不存在审查不严的情况。同时，各方已在合同中明确约定，居间方在促成甲、乙双方签署本合同后即完成对甲、乙双方的居间服务。甲、乙双方无论任何原因致使合同终止或解除，中介费用不予退还。因此，本案中，案涉房屋无法如约交付系双方在履行合同的过程中一方发生违约情形造成，且被告李*亦认可收到原告交付的押金及租金。故原告要求被告大连正**有限公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。

关于被告李*辩称应追加案外人王**为被告一节。因案外人王**并非合同的当事方，案外人王**与被告李*之间的纠纷与本案不是同一法律关系，原告亦不同意追加案外人王**为被告，故对于被告李*的上述辩解，本院不予采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**本判决生效之日起十日内返还原告王*押金10，000元、租金130，000元，合计140，000元。

二、被告李**本判决生效之日起十日内给付原告王*违约赔偿金26，000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费3，620元，减半收取1，810元，其他诉讼费50元，合计人民币1，860元（原告已预付），由被告李*负担。被告李*负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

申请执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年六月二十六日