上诉人郭**与被上诉人崔**、原审被告韩**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人崔**、原审被告韩**房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民三初字第2604号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周*担任审判长，与审判员姜**、代理审判员朱**组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

崔**原审诉称：2012年2月10日，我与被告郭**签订房屋租赁合同，约定被告郭**把自己的房屋（建筑面积150平方米）出租给我，租金每年20，000.00元，租期从2012年2月10日至2017年2月10日，共5年。现被告郭**把租赁房屋卖给被告韩**，被告韩**不承认我与被告郭**之间的租赁合同，使我无法继续租赁该房屋，因我与二被告协商未果，故我向人民法院起诉，要求法院判令：1、解除我与被告郭**签订的房屋租赁合同；2、由二被告支付我违约金40，000.00元；3、诉讼费由二被告承担。

一审被告辩称

郭**原审辩称：我同意与原告解除房屋租赁合同。我与原告的房屋租赁合同虽然签订的期限是5年，但是房租不是一次性付清，是每年交一次房租，我认为租赁合同就是一年一续约，每年交房租的时间为当年的2月10日。由于2015年2月10日原告没有按时交纳房租，我认为原告已经解除合同，不租房屋了。我租赁给原告的房屋属实是最西边150平方米的房屋，房屋房证是我的名字，没有进行更名。因为原告到期后没有交房租，并且房屋内还有一些废品堆放占用我的房屋，还将房屋的钥匙取走了，在我不知情的情况下将房屋锁上了，导致我无法使用该房屋时间长达4个月。原告至今也没有给我拿房租的意向，而且随着物价的上涨，我今年打算向外以30，000.00元的价格出租，在3月份的时候有人提出要租该房屋，但原告一直阻挠，导致我没有租出去，所以我不同意给付原告违约金，即使法院判决我给付违约金，我也不同意按照40，000.00元给付，该违约金数额过高，应当按照法律规定进行调整。

原审被告韩**原审陈述：我与被告郭**签订房屋买卖合同属实，我打算购买被告郭**150平方米房屋属实，但是我与被告郭**没有办理房屋更名过户，现在我与被告郭**已经确定解除买卖合同了，我不买房子了，购房款我也没交过，原告与被告郭**的租赁合同与我无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年2月10日原告与被告郭**签订《合同书》，双方约定，被告郭**将位于新民市大柳屯镇大柳屯村的自有楼房一处租赁给原告使用，租期5年，从2012年2月10日始至2017年2月10日止。租金每年人民币20，000.00元，房租一年一交。在租赁期间内，被告郭**不得卖楼，如果被告郭**将租赁楼房出卖，应给付原告40，000.00元违约金。如果原告在5年内不租，则给付被告郭**20，000.00元违约金。合同签订后，被告郭**将其三处房产最西侧的，建设面积为150平方米的楼房交于原告使用，原告给付被告郭**一年租金人民币20，000.00元，并且原告于2013年2月14日和2014年2月10日分别给付被告郭**当年租金人民币20，000.00元。2015年1月19日，被告郭**与被告韩**签订《房屋买卖合同》并办理了公证。合同约定，被告郭**将位于新民市大柳屯镇大柳屯村建筑面积为150平方米的房屋以人民币225，000.00元的价格卖给被告韩**。同时双方约定，被告韩**于2015年1月19日一次性付清房款，被告郭**于2015年1月19日将转让房产全部交付给被告韩**使用。现原告主张因被告韩**购买房屋后不同意将该房屋继续租赁给原告，原告无法继续承租诉争房屋，故原告诉至法院，要求人民法院判令解除原告与被告郭**于2012年2月10日签订的房屋租赁合同，并由二被告按照合同约定给付原告违约金人民币40，000.00元，诉讼费由二被告承担。本案经调解无效。

一审法院认为

原审法院认为：公民的合法权益应受法律保护。原告与被告郭**签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现双方均同意解除租赁合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。双方在租赁合同中已经约定租赁期限为五年，虽然双方约定房租为一年一交，但双方并未约定每年房租的具体交付时间。并且根据原告提供的被告郭**出具的收取房租的收条可知，原告交付房租时间应为每年2月10日左右。现被告郭**主张其认为合同为一年一续签，租金应于每年2月10日前给付，逾期给付即为解除合同的答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，被告郭**与被告韩**签订的房屋买卖合同时间为2015年1月19日，该时间是在原告已经交纳房租的租期内，被告郭**违反合同约定将租赁房屋卖给被告韩**，导致原告无法继续租赁诉争房屋构成违约，故原告要求被告郭**按照房屋租赁合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，因被告郭**主张原告要求违约金数额过高，请求依法调整。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，本院依据双方的合同约定，结合被告郭**的违约情况及过错程度，考虑原告的实际损失情况，依法酌情支持被告郭**按合同约定全部租金的30%，即人民币30，000.00元给付原告违约金。因被告韩**不是房屋租赁合同的相对人，不应承担合同违约责任，故原告请求被告韩**给付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：1、解除原告崔**与被告郭**于2012年2月10日签订的房屋租赁合同；2、被告郭**于本判决发生法律效力后十日内给付原告崔**违约金人民币30，000.00元；如果被告郭**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、驳回原告崔**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取450元，由被告郭**承担。

上诉人诉称

宣判后，郭**不服，上诉至本院。理由：1、上诉人出租给被上诉人崔**的为“房权证11-01字第0187”房屋，上诉人与原审被告韩**签订的买卖合同标的为“房权证11-01字第0185号”房屋，因此，上诉人出售房屋未损害被上诉人租赁房屋的权利，不存在违约行为。又基于原审双方解除租赁关系自愿行为，判决上诉人承担3万元违约金显属不当。2、上诉人与原审被告韩**虽签订房屋买卖协议并办理了公证，但原审被告未交纳购房款，未办理房屋所有权过户手续，也未将该房屋交付原审被告使用，因此并未影响被上诉人租赁房屋的使用权。请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人崔**辩称：上诉人提到涉案房屋不是上诉人出租的房屋这一主张与事实不符，实际上，上诉人出租给我就是其出卖给韩**的房屋，故上诉人存在违约行为。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原审被告韩**未到庭参加答辩。

本院查明

本院查明的事实与原审法院认定事实基本一致。

上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的合同书、情况说明、房屋买卖合同、公证书、收条、录音资料、照片、房屋所有权证等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反相关法律规定，故该合同应为合法、有效，双方均应依合同的约定遵照执行。本案双方争议的焦点为上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为。

关于上诉人提出其出售给韩**的房屋不是涉案租赁房屋，故其不存在违约行为的上诉主张，本院认为，首先，从合同的内容来看，涉案租赁合同中并未明确约定租赁物的面积是178平方米，还是150平方米；其次，从合同的履行情况来看，通过庭审调查、录音资料及上诉人在一、二审中的自认可知，上诉人交给被上诉人使用的是其所有的位于新民市大柳屯镇大柳屯村三处房产最西侧的房屋即建筑面积为150平方米的房屋，而后，被上诉人亦按照此房屋向上诉人交纳了2012年、2013年及2014年度等三年的房租；第三，庭审中，上诉人虽向法庭提供房证、工商登记卡等证据材料，但该证据无法证明其所要证明的上述主张。因此，上诉人出租给被上诉人的房屋实际上是建筑面积为150平方米的房屋，亦是上诉人出卖给韩**的房屋，故上诉人存在违约行为，原审法院据此判令上诉人支付违约金的判决并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。

关于上诉人提出其与韩**虽签订房屋买卖协议并办理了公证，但韩**未交纳购房款，未办理房屋所有权过户手续，因此，并未影响被上诉人租赁房屋使用权的上诉主张，本院认为，虽韩**于事后并未交纳购房款，亦未办理房屋所有权过户手续，但这并不影响上诉人将涉案房屋出卖给他人的事实，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费900元，由上诉人郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日