原告沈阳大**有限公司与被告沈阳千**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告沈阳大**有限公司与被告沈阳千**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由审判员刘*担任审判长并主审，与人民陪审员车军、沈*组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告沈阳大**有限公司的委托代理人徐清、栾阳，被告沈阳千**有限公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告于2013年1月1日签订了《中粮置地大悦城购物中心一商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于沈阳大悦城商铺，商铺面积为250.4平米，租赁期限为3年，租金以基本组件和抽成租金较高者计费的形式收取，合同还约定了物业费、推广费、库房租金、pos机租金、水电费及逾期缴纳租金的滞纳金等计算方法和支付方式。同时约定被告支付租金的方式为：被告实行先付款后使用的原则，每次支付一个月的房屋租金。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了该房屋。至2015年1月被告因经营不善拖欠租金，并单方面撤铺。现被告欠租已经构成违约，截止至起诉之日，被告尚欠原告租金、物业费pos机费用、水费。因被告弃租，拒不履行合同终止后交付清水商铺的义务，原告为避免损失扩大，需将被告承租店面恢复清水以便寻租。依合同约定，被告应当承担该笔拆铺费。根据原、被告双方签订的租赁合同第20.1.2条之约定，特将本案诉至贵院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金48859.35元（2014年11月1日至2015年1月8日），物业费31098.06元，pos机费用1129.03元，水费519.2元，违约金38784.3元（自2015年7月21日至付款之日止，日千分之二给付）；2、判令被告向原告支付拆铺费49796.25元；3、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：1、被告与原告之间不是租赁的法律关系，而是联营的法律关系，应当按照联营法律关系进行清算，原告应当提起清算诉讼而不是租赁纠纷诉讼。2、被告已经交纳了2014年11月1日到2014年12月31日期间的租金54224.12元，而原告诉请的租金数额48859.35元，因此被告不欠被告租金。3、被告交纳了2014年11月1日到2014年12月31日期间的物业费27544元，只欠8天物业费3544.06元。4、被告交纳了2014年11月1日到2014年12月31日期间pos机使用费1000元，因此只欠原告2015年1月1日到8日的pos机使用费129.03元，水费以实际发生为准。对于物业费和pos机使用费，因为被告2014年12月份，顾客刷*的营业收入4000-5000元，还在原告处，因此被告不欠与原告任何费用。5、从上面情况可以看到，被告不欠原告任何费用，所以不存在违约金问题。即使按照被告欠原告8天物业费3544.06和8天pos机使用费129.03元，总共欠款3673.09元，而原告诉请的违约金为7484.93元，违约金过高，如果证据证明被告存在违约行为，则请法院依据法律规定确定违约金数额。6、被告不承担拆铺费用，是原告的原因导致被告无法拆铺，因而如果产生费用也应当由原告自行承担。7、诉讼费用应当由原告承担。

本院查明

经审理查明：2012年12月31日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定原告将位于沈阳大悦城商铺出租给被告使用，面积为250.4平方米，租赁期限为3个租赁年度，自计租日开始起算，第1个租赁年度，日基本租金为每日每平方米3.12元。第2个租赁年度，日基本租金为每日每平方米3.55元。第3个个租赁年度，日基本租金为每日每平方米3.98元。租赁保证金71289元，物业费为每月每平方米55元。合同第14.5条约定合同结束（不论基于任何原因），乙方须自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并在5日内该商铺恢复至清水的状态后交还甲方。2014年12月29日，被告向原告发出函件：因被告连续几个月亏损严重，特向原告提出撤铺申请，请求给予2015年1、2月租金减免，被告将在2月底撤铺。2015年1月9日，被告向原告发出了终止租赁协议的通知函，告知原告：1、合同自2015年1月9日终止；2、由于原告将租赁商铺上锁，被告后续拆铺和清运物品工作无法进行，应由原告自行承担拆铺义务。2015年1月29日，被告派人将存留在商铺内的部分物品取回，包括台帐、培训资料、书等。2015年3月，原告委托北京洪**有限公司对租赁房屋进行了拆铺恢复至清水状态，工程款为49796.25元。

另查，被告在原告处存有营业款6562.41元，原告将此笔款项抵扣了2014年11月的部分租金4704.02元及2015年1月部分租金1858.39元。被告交纳原告的租赁保证金71289元，原告在2014年12月31日将被告所交纳的保证金71289元抵扣所欠2014年11月1日至12月31日的POS机租金1000元、2014年11月部分租金15188.48元、2014年12月租金27556.52元及2014年11月、12月物业费27544元。被告尚欠原告从2015年1月1日至1月8日的租金7972.74元、物业费3554.06元、POS机租金129.03元。

上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、商户结算单、租金催缴函、函件、终止租赁协议的通知函、取走物品明细、物业工程结算单、零星工程竣工验收表、原、被告当庭陈述等证据，经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成租赁合同关系。原告起诉要求被告支付所欠租金、物业费等，经查明，被告尚欠从2015年1月1日至1月8日的租金7972.74元、物业费3554.06元、POS机租金129.03元。按照合同约定，被告应承担给付义务。关于原告要求被告给付水费，因其未举证证明水费数额，故本院对原告的主张不予支持。关于原告要求被告给付违约金的请求，原告在2014年12月31日将被告所交纳的保证金抵扣欠付的租金、物业费等，现被告仅欠8天的租金、物业费等，故本院对原告要求给付违约金的请求不予支持。

关于原告要求被告承担拆铺费用的请求，按合同约定，被告撤离商铺时应将房屋恢复至清水状态，被告抗辩称因原告将商铺上锁无法自行拆铺，但本院认为，被告既能够在1月29日从商铺内取出其物品，那么其应当能够自行拆铺。故本院对被告的抗辩不予支持。原告为拆铺共花费49796.25元，被告应予承担。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沈阳千**有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳大**有限公司租金7972.74元（从2015年1月1日至2015年1月8日）；

二、被告沈阳千**有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳大**有限公司物业费3554.06元（从2015年1月1日至2015年1月8日）；

三、被告沈阳千**有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳大**有限公司POS机租金129.03元（从2015年1月1日至2015年1月8日）；

四、被告沈阳千**有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告沈阳大**有限公司拆铺费49796.25元；

五、驳回原、被告其他诉讼请求。

如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3808元，由原告负担2472元，被告负担1336元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十九日