徐州市**资有限公司与朱**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐州**资有限公司（以下简称新**司）诉被告朱**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员朱**独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告新**司的委托代理人陆**、刘**、被告朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新**司诉称，2012年4月11日，原被告签订《徐州滨湖新天地租赁合同》一份。合同约定，原告将其位于徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤湖滨新天地西区内B区XXX号房屋出租给被告经营。承租期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，免租期为六个月（即2012年5月1日至2012年10月31日），免租期为被告装修时间，对免租期后的租金支付及相关违约责任该合同均作详细约定。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告。2013年11月1日，原被告就已生效的租赁合同签订补充协议一份，对面积、保证金及租金标准重新进行约定。自2012年11月开始，被告出现拖欠租金的情况，截至2015年5月，已累计拖欠租金360926.10元。原告多次催要未果，致使原告合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，请求法院判令解除原被告之间的租赁合同；被告返还租赁房屋，支付拖欠的租金360926.10元及至房屋实际交付之日止的租金损失，支付违约金108277.83元（360926.10元＊30%）；诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告朱**辩称，拖欠租金数额属实，违约金过高，对解除合同不同意。

本院查明

经审理查明，2012年4月11日，原**公司（甲方、出租方）与被告朱**（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：第一条、甲方同意将徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤“滨湖新天地西区”内B区XXX号（产权证编号）出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约589.25平方米（根据图纸面积，具体位置平面图见本合同附件一，双方租金计算面积以房产证为准）。本租赁合同以要求乙方在2012年11月1日前完成装修并正式对外开业为条件。乙方承诺此项投资不低于1000000元。第二条、租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止，共计5年。甲方于2012年5月1日将上述房屋交付乙方先行装修。第三条、2012年11月1日前开业的前提下。双方议定租赁期间每年的月租金2012年5月1日至2012年10月31日为租金免租期（共六个月），2012年11月1日至2013年4月30日止；2013年5月1日至2014年4月30日止；2014年5月1日至2015年4月30日止；2015年5月1日至2016年4月30日止；2016年5月1日至2017年4月30日止的租金标准为……租金按陆个月为壹个支付期，先支付后使用。首期支付时间为2012年11月1日，金额为人民币（大写）伍**柒佰陆拾玖元零角陆分（￥53769.06），以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。第四条、乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第三年2个月租金金额，即人民币（大写）伍**柒佰陆拾玖元零角陆分（￥53769.06），甲方应于租赁期满，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的10个工作日内，将保证金全额无息退还给乙方。因乙方违约而产生的租金、违约金赔偿金及其他相关费用等，甲方可在保证金中扣除，若乙方未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的5%作为违约金。第五条、其他费用……第六条、……乙方须在租赁期满或合同解除后三天内，仅将房屋内添置的可移动的动产部分自行拆除（水、点、煤气的增扩容设施、设备除外），保持装修装潢原状并如期交还房屋，并自愿放弃装潢装修等物的所有权，因乙方违约在先的，甲方不予补偿。租赁期满或租赁中途解除，乙方需返还房屋的，应当于租赁期满前两个月或租赁合同解除后一天内，书面通知甲方，并注明具体迁出日期时间，严格按照迁出程序办理有关手续，否则甲方将不予退还保证金。第七条、经营管理……第八条、甲方权利和义务……第九条、乙方权利和义务。乙方应按月足额支付租金，每逾期一日，应支付相当于未支付款项1%的违约金。第十条、变更和解除本合同的条件。甲乙双方协商一致、遇不可抗力、市、区政府拆迁或司法、行政强制措施，双方可变更或解除合同。第十一条、违约责任……如乙方逾期或不足额逾期支付租金超过本合同约定支付日10天的，甲方有权解除本合同；无条件让管理公司切断水电等能源供应；自行迁出租赁房屋内所有物品、有偿代为保管或视作乙方自动放弃、收回租赁房屋另行出租；保证金充当违约金的部分不予退还；乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃；保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予赔偿……第十五条、争议解决。双方纠纷应依法向房屋所在地人民法院提起诉讼……

2012年3月29日，原告按约将租赁房屋交予被告并办理验房手续。2012年4月17日，原告向被告出具53769.06元的保证金收据1张。

2013年11月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《滨湖新天地租赁合同（龙*餐饮配套）补充协议》主要内容为：甲乙双方于2012年4月11日签订《滨湖新天地租赁合同》（龙*餐饮配套，以下简称“租赁合同”），由乙方租用甲方滨湖新天地西街B区XXX号房屋，面积为589.25平方米，现乙方承租的房屋调整为：滨湖新天地西街F2区XXX-X（一层）、XXX-X（一层西半部分），合计面积441.94平方米。本协议生效后，乙方即按本协议约定租金标准进行交纳：双方约定房屋日租金按每平方米1元／天收取，2013年11月1日至2014年4月30日，月租金9409.64元、2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为13442.34元、2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为14114.46元、2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为14820.18元。租赁保证金调整为40327.02元。乙方已缴纳和调整后履约保证金的差额部分（即人民币13442.04元）直接冲抵租金。租赁合同中有关双方权利义务的其他条款不变，双方需按租赁合同约定继续履行。本协议作为租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准。

2015年3月17日，原告向被告发送出租金催缴函，告知被告自2014年11月至2015年4月租金244728.12元，截止2015年3月累计欠租金107538.12元逾期未交，将按租赁合同第十一条第三款约定采取相应措施。

因被告未按约缴纳租金，原告遂以诉称理由起诉来院，被告应诉后对截至2015年5月共欠租金360926.10元不持异议。同时，原告认为双方合同中关于违约金的约定过高，故仅按拖欠租金的30%进行主张。

本院认为

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告就房屋租赁事宜签订《租赁合同》及相关补充协议，被告作为承租人，应按约履行交付租金的合同义务。现被告未按约支付租金，原告以此为由要求解除双方的租赁合同并由被告返还租赁房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于所欠租金数额，双方均无异议，故对于原告的该项请求，本院予以支持。原告新**司主张违约金108277.83元，其数额过高，本院结合被告未缴纳的租金数额、逾期时间及原被告关于违约金的计算标准，酌定支持50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告徐州市**资有限公司与被告朱**就徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地西街F2区XXX-X（一层）、XXX-X（一层西半部分）号房屋签订的《租赁合同》及《滨湖新天地租赁合同（龙*餐饮配套）补充协议》；

二，自本判决生效后三十日内，被告朱**将徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地西街F2区XXX-X（一层）、XXX-X（一层西半部分）号房屋返还给原告徐州市**资有限公司；

三、自本判决生效后三十日内，被告朱**支付原告徐州市**资有限公司截至2015年5月31日的租金360926.10元及至房屋实际交付之日止的租金损失（2015年6月1日起按照14114.46元／月计算，2016年5月1日起至2017年4月30日按14820.18元／月计算）；

四、自本判决生效后三十日内，被告朱**支付原告徐州市**资有限公司违约金50000元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费12620元，减半收取6310元，由被告朱**负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月十三日