丁**与南京**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告丁**与被告**有限公司（以下简称肯**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈**适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告丁**的委托代理人葛**、韦*，被告肯**公司的委托代理人韩**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告丁**诉称，原告拥有坐落在盱眙县盱城镇淮河东路华厦国际广场CD幢A101、102-1、112、129室总计建筑面积为415.86㎡的营业用房，2010年11月10日，经原、被告协商，签订了房屋租赁合同，原告将上述营业用房出租给被告用于经营肯德基连锁餐厅，合同约定租期14年，自2009年1月1日至2022年12月8日，协议还约定，租金及交付方式为2009年租金141607.82元，2010年1月1日起年度租金u003d乙方即被告餐厅的年度抽成租金-176000元／年，而抽成租金计算方式为，餐厅每一年度营业额5000000元以下的，按4%的比例计取；5000000元-7000000元的营业额，按5%的比例计取；7000000元-10000000元的营业额，按6%的比例计取；10000000元以上营业额，按7%的比例计取。合同签订后，原、被告又于2014年8月28日签订补充协议，约定将原合同租赁时间延长至2027年12月8日，同时还约定，自2022年12月9日起至2027年12月8日之间的租金调整为按年度餐厅营业额的7%的比例计取租金。现经调查了解，2013年度被告南京**限公司在未征得原告同意的情况下，在盱眙大润发超市开设盱眙第二家肯德基连锁餐厅，由于被告在盱眙县城开设同样的肯德基连锁餐厅，分散了盱眙肯德基消费群体在淮河东路店的销售量，导致2014年度盱眙淮河东路肯德基连锁餐厅的营业额出现严重下滑。根据被告提供的营业报表计算，2014年原告可以收取的租金数额仅270000余元，原告调取盱眙县淮河东路华厦国际广场同区位的相关营业用房的租赁状况，盱眙江**行的承租房屋租金每100㎡为120000元左右，盱眙老**银楼的承租房屋的租金每100㎡为360000元左右，按2014年被告经营业绩计算，原告出租房屋的租金每100㎡仅有60000元。因此原、被告之间的房屋租赁所约定的租金计取方式及实际租金数额存在严重的显失公平。尤为重要是被告未经原告同意，擅自在盱眙县城又开设同样的肯德基连锁餐厅，出现了严重的情势变更情形，继续按双方签订的房屋租赁合同履行下去，原告将会带来十分重大经济损失。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同对租金的计取方式及原告取得实际租金数额存在严重显失公平，现出现严重情势变更。请求判令解除原、被告于2010年11月10日签订的房屋租赁合同及2014年8月28日签订的补充协议，并要求被告方负担本案诉讼费用。

被告辩称

被告肯**公司辩称，被告于2007年6月18日与江苏华**询有限公司签订了房屋租赁合同，租赁案涉房产（含业主马**的部分房产）开设肯德基连锁餐厅，因原告丁**购买上述部分房产，依据买卖不破租赁原则，原告丁**承接了上述租赁合同，故2010年11月10日被告方分别与原告及马**签订了房屋租赁合同，承租了原告丁**415.86㎡及马**102.10㎡的房产开设肯德基餐厅，原、被告之间房屋租赁合同有效。因双方未在租赁合同及补充协议中约定被告方禁止开设第二家餐厅，因而被告于2013年9月开设第二家餐厅并不构成违约，并且在2014年8月28日签订补充协议，原告方并未提出异议。原告要求解除租赁合同及补充协议没有法律依据，被告方作为一方当事人不存在迟延履行债务或有其他违约行为而导致不能实现合同目的的情况。原告丁**主张合同内容显失公平，在履行过程中存在情势变更，案涉合同及补充协议是双方在平等自愿基础上签署的，在订立合同时显失公平可以请求变更或者撤销，但应在一年内行使撤销权。该合同已履行接近七年，原告方未提出异议，已丧失了诉权。原告丁**认为出现了严重的情势变更情形，故而要求解除合同及补充协议，完全混淆了情势变更和正常的商业风险的界限，亦缺乏法律依据。不承认原告丁**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2010年11月10日原、被告签订租赁合同一份，约定原告丁**为甲方，被告肯**公司为乙方，甲方同意将位于盱眙县城华厦国际广场CD幢A101、102-1、112、129室共415.86㎡的房产出租给乙方开设肯德基连锁餐厅，租期自2009年1月1日至2022年12月8日止；乙方承租五年以后有权根据经营需要进行装修改造，甲方承诺提供三十天免租期供乙方用于装修改造，乙方停业改造期间无需支付租金；租金及支付方式为2009年1月1日至2009年12月31日的年度租金141607.82元，2010年1月1日起乙方每年支付甲方的年度租金为乙方餐厅的年度抽成租金减去176000元／年，如乙方该处餐厅每一租赁年度营业额在人民币5000000元以下（含人民币5000000元），则乙方按年营业额的4%比例支付给甲方作为房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币5000000元以上但又在7000000元以下（含人民币含7000000元），则乙方按年营业额的5%比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币7000000元以上，但又在人民币10000000元以下（含人民币10000000元），则乙方按年营业额的6%比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币10000000元以上，则乙方按年营业额的7%比例支付房屋租金；2009年租赁年度的租金141607.82元，甲方将在2010年6月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，乙方在收到租赁发票后应当在当月25日前向甲方交付当年租金；双方同意年度租金每年支付一次，甲方在每年收到乙方提供的《年度租金结算通知单》后，应于10日内向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按凭证付款，乙方在收到租赁发票后十个工作日内向甲方支付上年度租金。鉴于本合同租赁期限开始之日房产已由乙方实际租赁使用，故甲、乙双方同意房产无需重新交付。2014年8月28日原、被告签订补充协议一份，约定原租赁期限再顺延五年，即延长至2027年12月8日止；乙方将于2014年9月10日终止与马**（CD幢A102-2室业主）的租赁合同，甲方于2014年9月10日至现场与马**按照房屋所有权证的标识共同确定房产分界墙的位置，在确定分界墙的位置后，由乙方砌筑分界墙，同时乙方餐厅进行停业改造，按原租赁合同的约定，甲方同意提供停业改造期间免租金30日。2014年度应计总营业额u003d2014年度实际营业额＋装修期间上一年度相同时间营业额，2014度租金与营业额比例按照2014年度应计总营业额及原租赁合同之约定来计算。2014年度租金u003d2014年度应计总营业额＊2014年度租金与营业额比例365（365-30）-176000元；双方同意自2015年1月1日起至2022年12月8日之间的租金调整为如乙方该处餐厅的每一租赁年度营业额在人民币5000000元以下（含人民币5000000元），则乙方按年营业额的4%比例支付给甲方作为房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币5000000元以上但又在7000000元以下，则乙方按年营业额的5%比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币7000000元以上，但又在人民币10000000元以下（含人民币10000000元），则乙方按年营业额的6%比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币10000000元以上，则乙方按年营业额的7%比例支付房屋租金；双方同意自2022年12月9日起至2027年12月8日的租金调整为乙方按该处餐厅租赁年度的营业额的7%向甲方支付当年租金。

另查明，原、被告房屋租赁合同签订前即已实际履行，被告肯**公司自2009年至2013年四年年度营业额分别为5892056.33元、7017794.05元、10005683.56元12110403.03元、10865976.18元，原告丁**分别收取租金为141607.82元、245067.64元、524397.85元、671728.21元、584618.33元。原、被告双方认诺2013年底之前双方对合同履行情况没有争议。2013年9月被告肯**公司在盱眙县城某大润发超市开设盱眙第二家肯德基连锁餐厅。2014年度被告肯**公司对其租赁的房屋进行装修改造。2015年1月15日左右被告肯**公司向原告方*送2014年度租金结算通知单，书面告知该年度销售营业额为8156197.85元，扣除装修改造期间（一个月）及双方约定的176000元后，应付租金为273149.53元。原告丁**收到传真件并知悉该内容，认为销售额逐年下滑，租金数额难以接受而形成争议，未开具提供房屋租赁发票，致被告肯**公司实际未能承付2014年度房屋租金。原告丁**为支持其诉讼主张，同时提供了位于盱眙**际中心的三处房屋租赁合同，认为相关营业用房租金较高，原、被告房屋租赁合同的租金计取方式及实际租金数额存在严重的显失公平，无法实现签约目的，要求解除双方的租赁合同及补充协议。被告肯**公司辩称认为，即使该合同情况是真实的，但合同订立的时间、内容、期限长短、租赁面积及地理位置等均不同，其与原、被告之间合同不具有可比性，不能佐证原告方的诉讼主张。原告丁**还认为因被告方开设第二家连锁餐厅，出现了严重的情势变更情形，无法实现签约目的而要求解除双方的租赁合同及补充协议，经本院释明，原告方坚持其诉请内容而不作改变。

上述事实，有当事人陈述，租赁合同及补充协议、原告丁**房产证复印件、租金支付清单等证据，经庭审质证，予以确认。

本院认为

本院认为，原告丁**与被告肯**公司之间签订的租赁合同及补充协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。本案的争议焦点为原、被告签订合同时是否存在显失公平的情形，合同成立后及履行完毕之前是否存在情势变更的事实，以及案涉的租赁合同及补充协议是否应予解除。原、被告之间租赁合同形成于2010年11月10日，而事先被告肯**公司已实际承租该房屋进行经营，对经营模式以及规模和内容，原告丁**应当知晓。双方租赁合同注明本着平等互利原则，经友好协商达成一致意见，应当认定该租赁合同是双方当事人经过磋商后的真实意思表示。从被告肯**公司提供且经原告丁**认可的租金结算表分析，自2009年至2012年度销售营业额及租金给付逐年攀升，因而不存在签订合同时存在显失公平的情形，更何况即使存在显失公平，当事人也只能依法请求变更或撤销，而不能行使解除权。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权利的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标是公平和公正。原、被告认诺无异议的2014年度销售营业额为8156197.85元，计取租金为273149.53元。该数额包含扣除一个月因装修改造免租金、扣除176000元及低于10000000元营业额计收百分点的差异因素，并且2015年1月1日起租金的计取方式双方进行了调整，不再扣减176000元等，因而其数额上的波动存在可能性和合理性，未致双方利益发生重大变动。原、被告签订租赁合同及补充协议的目的是为了互利双赢，被告肯**公司开设第二家连锁餐厅是为扩大规模，更好更大地争取市场份额而追求利益最大化，作为商业经营公司的经济目标是做大做强，这符合市场主体运作的价值取向，也符合创造社会财富的公众期待，同时也不为合同及补充协议所约束并禁止，当然不能理解为法律意义上情势所指的合同法律行为的基础和环境。原、被告之间签订的合同及补充协议期限长达17年，其计取租金的模式极具合作协议的成份，被告肯**公司业绩波动及原告丁**收取租金多少不是恒定的，数额上的变化在签约时当事人应当具有合理的预期，并且是可以也必须预见到的。2014年度租金数额减少，基于以上数字分析也存在一定的合理性，原告丁**又不能举证证明被告肯**公司存在故意懈怠及消极不作为而致营业额下降的行为，以情势变更为由主张解除合同及补充协议缺乏事实和法律依据，其应当承受当事人必要的商业风险，但当事人可以保底条款、改变计提租金方式等协商变更合同条款，以平衡双方利益。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告丁**要求解除与被告**有限公司签订的2011年11月10日房屋租赁合同及2014年8月28日补充协议的诉讼请求。

案件受理费14070元，由原告丁**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省**城中支行；帐号：3454）。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日