马圣*与罗*成一案一审民事判决书

审理经过

原告罗*成为与被告沈**、马**房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员王**任审判，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。原告罗*成的委托代理人张**、被告沈**的委托代理人吴**及被告马**的委托代理人杨**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗**起诉称：台州宏**限公司（以下简称“宏**司”）将其所有的座落于临海市巾山中路99号的房屋出租给浙江**限公司（以下简称“金**司”）使用，在租赁期间金**司将房屋转租给被告马圣*。2013年8月17日，被告沈**和被告马圣*又共同将房屋转租给原告，为此双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：租赁期间为三年6个月，即从2012年3月2日至2015年9月2日；合同最后手写备注：如甲方中途终止合同没办法续签合同，乙方所有损失由甲方承担，损失费为壹拾叁万伍仟元正。合同签订的当日，原告向被告马圣*支付了该租赁房屋的转让费150000元。2015年6月15日，宏**司因与金**司、原告为房屋租赁合同纠纷一案，向临**民法院提起诉讼，要求原告立即腾空房屋，临**民法院于2015年9月10日作出了（2015）台临民初字第2002号民事判决书，该判决书认定：二被告未经出租人同意擅自转租，该转租合同无效。因此原告无法继续使用该房屋，现被告马圣*已收取了原告租金50000元和转让费120000元。故原告请求法院依法判令：被告沈**与被告马圣*共同返还转让费120000元并赔偿原告的利息损失（利息自起诉之日起计算至判决确定的履行之日止，按中**银行同期贷款利率计算）。

被告辩称

被告沈**答辩称：一、原告在诉状中所诉的浙江**限公司在租赁期间将房屋转租给马*魁系事实。这个合同沈**是代表浙江**限公司作为出租方签订的。原告在诉状中所说的被告沈**和被告马*魁共同将房屋转租给原告不是事实。沈**代表金**司转租给马*魁，这一事实是由临**院（2015）台临民初字第2002号判决确定的，该判决内容明确确定浙江金**司在承租期间擅自转租给马*魁，马*魁又擅自转租给罗**，这个转租无效。沈**是金**司的员工，沈**代表金**司与马*魁签订的合同也代表浙江金**司与马*魁签订的转租合同。马*魁将房屋转租给第三人罗**，这是罗**与马*魁之间的租赁关系，沈**没有收到任何的转让费、租金等费用。原告要求沈**返还店铺转让费12万理由不能成立，请求法院驳回原告对被告沈**的诉讼请求。二、台州宏**限公司将房屋租赁给浙江金**司，金**司又将房屋转租给马*魁是否有效问题。台**公司与金**司签订的租赁合同第十二条确实约定不得擅自将房屋转租，但第十三条内容可以看出并没有因此自然产生无效的后果。

被告马圣*答辩称：一、被告马圣*不应列为本案被告，本案所涉房屋租赁合同是金冠公司代表沈**与原告签订的，租赁物也是浙**公司转租给原告的。如果存在马圣*转租的情况，应该形成两个合同关系，即承租人（沈**）与次承租人（马圣*）之间的租赁合同和次承租人（马圣*）与第三人（本案原告罗**）之间的租赁合同，而本案涉及合同是浙江**限公司代表沈**与原告直接签订的，并不是马圣*转租的。虽然（2015）台临民初字第2002号民事判决书认定被告马圣*存在转租行为，但法律规定若当事人有足够充分的相反证据，是可以推翻已生效的判决的。由于当时临海市人民法院并未通知本案被告马圣*作为第三人参加诉讼，最终导致马圣*的抗辩权利受到侵害。现被告马圣*已经多方面就（2015）台临民初字第2002号民事判决书中涉及的有关证据材料及事实作出说明，完全足以推翻该判决所确认的错误事实。二、马圣*不是合同的当事人，应为善意第三人，无需返还财产。由于浙江**限公司将本案租赁物转租给被告马圣*时是由其公司负责人沈**负责，已经构成表见代理。马圣*应为善意第三人，收取的不是17万，而是12万（其中5万元为租金，7万元为转让费），虽然马圣*目前对此无法提供书面证据。被告马圣*所取得的这12万元的财产是有偿取得的，因此马圣*行为构成民法上的善意取得，无需返还。

针对两被告答辩，原告罗**补充陈述称：一、现有的证据无法证明沈显会当时的行为系职务行为。二、现有的证据显示马圣魁收取了罗**的转让费及租金共计17万元并出具了收条，此外法院生效的判决书也能证实马圣魁系本案的相对方，二被告抗辩称自己主体不适格理由不能成立。

原告罗*成为证明自己所主张的事实，向本院提供了如下证据：

证据1、原、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告主体适格。

证据2、房屋租赁合同一份，拟证明两被告将座落于临海市巾山中路99号的房屋租赁给原告罗**的事实。

证据3、落款时间为2013年8月17日的收条一份，拟证明被告马圣魁向原告罗**收取了租金和转让费共计170000元并出具了收条的事实。

证据4、收条一份，拟证明马**转租给原告的时候收取定金3万元的事实。

证据5、（2015）台临民初字第2002号的民事判决书一份，拟证明临海市人民法院判决认定原告与被告签订的转租合同无效的事实。

证据6、浙**税局机打发票复印件一份，拟证明原告租金从2014年3月1日付到了2015年3月2日。

经质证，被告沈**对原告提供的证据1无异议；被告沈**对原告提供的证据2的三性均有异议，被告沈**认为租赁合同原先是沈**代表金**司租给马**的合同，后来有人将合同改掉了，修改的合同显示甲方是沈**，但原合同中乙方马**被划掉，添加了罗**，被告沈**提交的合同表明原合同描述的出租方是沈**，承租方是马**，如果要修改，也应该通知甲方沈**同时在沈**持有的合同上进行相应修改，故被告沈**认为该份证据不能证明沈**和马**一起将房屋租赁给罗**；被告沈**对原告提供的证据3和证据4有异议，被告沈**认为两份收条均为马**收取并签名的，故和沈**没有关系；被告沈**对原告提供的证据5有异议，被告沈**认为该份判决书中金**司的陈述与法院认定的事实均认定沈**与本案原告不存在租赁关系的事实；被告沈**对原告提供的证据6有异议，证据6显示台**公司应当知道房屋租赁给马**，马**又将房屋租给罗**的事实，宏**司知道了却没有向金**司提出。

经质证，被告马圣*对原告提供的证据1无异议；被告马圣*对原告提供的证据2的真实性没有异议，对其证明对象有异议，被告马圣*认为该份证据只能证明是被告沈**将房屋租给原告的事实，而不能证明是马圣*和沈**共同将房屋租赁给原告的；被告马圣*对原告提供的证据3的真实性没有异议，但认为其证明对象错误，该份证据不能证明马圣*已经收取原告租金和转让费的17万的事实；被告马圣*对原告提供的证据4有异议，认为其不是原件；被告马圣*对原告提供的证据5有异议，马圣*认为该纠纷当时在开庭时应当通知马圣*和沈**做为第三人参加该案的诉讼，而该案在没有通知的情况下就对事实做出错误的认定，其行为侵犯了马圣*的正当权利，马圣*根本不存在转租的行为；被告马圣*对原告提供的证据6的机打发票有异议，被告马圣*认为该份证据可以显示租金是原告向台**公司支付，可以认定台**公司是知道房屋实际经营人是罗**。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应有法律若干问题的解释第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，在6个月内未经同意解除合同或认定转租无效，人民法院不予支持。因此在2015台临民初字第2002号民事判决书中第6页认定该转租合同无效是不合法的。

本院查明

经质证，本院对原告提供的证据认证如下：

两被告对证据1无异议，本院对其证明效力予以认定；被告沈**对原告提供的证据2的三性均有异议，被告沈**认为租赁合同原先是沈**代表金**司租给马**的合同，后来有人将合同改掉了，修改的合同显示甲方是沈**，但原合同中乙方马**被划掉，添加了罗**，被告沈**提交的原合同表明原合同描述的出租方是沈**，承租方是马**。被告沈**认为如果要修改，也应该通知甲方沈**并同时在沈**持有的原合同上进行相应修改，故被告沈**认为该份证据不能证明沈**和马**一起将房屋租赁给罗**。被告马**对原告提供的证据2的真实性没有异议，对其证明对象有异议，被告马**认为该份证据只能证明是被告沈**将房屋租给原告的事实，而不能证明是马**和沈**共同将房屋租赁给原告。本院认为，原告提交的该份租赁合同被人为修改，被告沈**向本院提交的原合同表明沈**对于该修改并不知情，如果是沈**知情并同意将房屋转租，当事人理应在沈**持有的原租赁合同上做相应修改，本院认为该份证据无法证明被告沈**和被告马**共同把房租转租给原告罗**，故对该份证据的证明效力不予认定；被告沈**对原告提供的证据3和证据4有异议，被告沈**认为两份收条均为马**收取并签名的，故和沈**没有关系。被告马**对原告提供的证据3的真实性没有异议，但认为该份证据不能证明马**已经收取原告租金和转让费的17万的事实，被告马**对原告提供的证据4有异议，认为其不是原件。本院综合原、被告陈述及本案其他证据综合考虑后认为，原告提供的证据3和证据4能够证明被告马**向原告罗**收取了租金和转让费共计170000元并出具了收条的事实及马**出具给原告的证明收到原告定金3万元的事实，故对该份证据的证明效力予以认定；被告沈**对原告提供的证据5有异议，被告沈**认为该份判决书中金**司的陈述与法院认定的事实均表明沈**与本案原告不存在租赁关系。被告马**对原告提供的证据5有异议，认为该判决是在没有通知被告马**的情况下作出的，系对事实做出的错误认定，其行为侵犯了马**的正当权利，马**根本不存在转租的行为。本院认为临**院作出的（2015）台临民初字第2002号民事判决书系生效判决，其认定“被告浙江**限公司在承租期间擅自将租赁物转租给马**，马**又转租给第三人罗**，未经出租人同意转租的，该转租合同无效”，被告马**认为自己提供了足够充分的相反证据能够推翻该判决，本院综合本案考虑，认为被告马**提供的证据不足以推翻该判决认定的内容，该份证据能够证明临海市人民法院判决认定原告罗**与被告马**签订的转租合同无效的事实，故对于原告提供的该份证据的证明效力予以认定；被告沈**对原告提供的证据6有异议，沈**认为证据6显示台**公司应当知道房屋租赁给马**之后马**又将房屋转租给罗**的事实。被告马**对原告提供的证据6有异议，被告马**认为该份证据可以显示租金是原告向台**公司支付，可以认定台**公司是知道房屋实际经营人是罗**。因此在（2015）台临民初字第2002号民事判决书中第6页认定该转租合同无效是错误的。本院认为，该发票的付款户名是浙江**限公司，交款单位显示也是金**司，两被告无法借此推断台州宏**限公司知道金冠**公司的转租行为及房屋实际承租人是罗**的事实，故对于该份证据的证明效力予以认定。

被告沈**为证明自己所主张的事实，向本院提供了如下证据：

证据7、租赁合同原本一份，拟证明沈**代表金**司只是将房屋转租给马圣*，而没有转租给罗**，罗**签字与沈**无关的事实。

证据8、劳动合同一份，拟证明沈显会是浙江**限公司的员工的事实。

经质证，原告罗**对被告沈**提供的证据7的真实性没有异议，但原告认为这份证据与原告提供的证据有冲突，应以原告提供的证据为准，因为在签订合同时沈**和马圣*都在场，原告将转让费交给马圣*了；原告罗**对被告沈**提供的证据8真实性有异议，原告认为合同的签约时间2013年3月1日明显与其他签字颜色不一致，且金**司是比较正规的单位，应当有社保的证据，单凭劳动合同不能证明沈**是公司员工，也不能证明本案中沈**就是代表金**司行使职务行为。

经质证，被告马圣*对被告沈**提供的证据7有异议，被告马圣*认为签订合同当时三方都在场，三方约定马圣*退出，由罗**承租，之后三方直接把马圣*名字划掉，把罗**名字加上；被告马圣*对被告沈**提供的证据8无异议。

经质证，本院对被告沈**提供的证据认证如下：原告罗**对被告沈**提供的证据7的真实性没有异议，但原告认为这份证据与原告提供的证据有冲突，应以原告提供的证据为准。被告马圣*对被告沈**提供的证据7有异议，被告马圣*认为修改合同时三方都在现场，约定马圣*退出，由罗**转租。本院认为本案三方如果对于转租事宜达成一致意见的话，完全可以重新签订合同。退一步来说，即便只是在原合同上进行修改，如果被告沈**对合同修改知情并且同意的话，理应在被告沈**所持有的原合同上同时做相应的修改，故本院对该份证据的证明效力予以认定；原告罗**对被告沈**提供的证据8真实性有异议，认为单凭劳动合同不能证明沈**是公司员工，也不能证明本案中沈**就是代表金**司行使职务行为。被告马圣*对于被告沈**提供的证据8无异议。本院认为在本案中，当初被告沈**与被告马圣*签订的租赁合同是否是职务行为或者是否成立表见代理与本案没有直接联系，本院在（2015）台临民初字第2002号民事判决书中已经认定转租行为无效，故对于该份证据的证明效力不予认定。

被告马圣魁会并未向本院提交证据。

经审理，本院认定如下事实：台州宏**限公司与浙江**限公司于2013年3月4日之前即存在着事实上的房屋租赁关系。2013年3月4日，台州宏**限公司将其所有的座落于临海市巾山中路99号的房屋出租给浙江**限公司使用，约定不得擅自转租房屋,后续签至2015年3月1日期满。2012年8月19日，被告沈**与被告马圣*签订《房屋租赁合同》，约定将座落于临海市巾山中路99号东起第6-7间出租给被告马圣*，租期为2012年3月2日开始共三年六个月。同时有沈**签名备注：如甲方（沈**）中途终止合同，没办法续签合同，乙方（马圣*）所有损失由甲方承担，损失费为壹拾叁万伍仟元正。被告马圣*于2013年8月17日将房屋转租给罗**，并收取转让费。被告马圣*提供的《房屋租赁合同》显示乙方马圣*被划掉，手工改成了乙方罗**，被告沈**提供的《房屋租赁合同》显示原合同中乙方为马圣*，且沈**持有的该份原合同未与马圣*持有的合同同时做相应修改。被告马圣*收取了原告罗**租金和转让费共计17万元（其中租金为5万元，转让费为12万元）并出具了收条。另，被告马圣*收取了原告罗**定金3万元并出具收条。

本院认为

本院认为，法院的生效判决认定本案被告马圣*擅自将租赁房屋转租给本案原告罗**，该转租合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案所涉及的转让费是基于房屋租赁合同而产生的，由原告罗**支付，被告马圣*收取并出具收条，系双方自愿并且并未违反法律法规的强制性规定，应属法律许可范围内。现房屋租赁合同已经被认定为无效，故转让费应当返还。本案房屋租赁合同的连续性给付特征决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，原告罗**陈述称其于2013年8月19日开始实际使用讼争房屋一直至2015年下半年，其也因合同的履行获得了占有的收益。本案的争议焦点是：被告沈**和被告马圣*是否是原告罗**提交的修改过的《房屋租赁合同》的相对方？原告罗**认为被告沈**和被告马圣*均为其提交的修改后的《房屋租赁合同》的相对方；被告沈**认为自己只是代表浙江**限公司行使职务行为而将租赁房屋转租给被告马圣*，对于修改的合同并不知情，也未收到原告罗**的租金和转让费，故认为自己并不是罗**提交的这份修改后的《房屋租赁合同》的相对方；被告马圣*认为修改后的《房屋租赁合同》的相对方系被告沈**与原告罗**，自己并非其中的相对方。本院认为，被告沈**提交的原《房屋租赁合同》能够表明被告沈**对于将租赁房屋转租给原告罗**并不知情也未同意。本案三方如果真的对于转租事宜达成一致意见的话，完全可以重新签订合同。退一步来说，即便只是在原合同上进行修改，如果被告沈**对合同修改知情并且同意，理应在被告沈**所持有的原合同上也同时做相应的修改，且罗**所交的170000元租金和转让费是由被告马圣*收走并出具收条的。故本院认为被告马圣*为本案原告罗**提交的修改后的《房屋租赁合同》的相对方；被告沈**并非本案原告罗**提交的修改后的《房屋租赁合同》的相对方，修改后的租赁合同的内容对其没有约束力。被告马圣*并未提供充分的证据支持其提出的抗辩理由，故本院结合本案案情综合考虑，酌定由被告马圣*返还原告罗**转让费共计人民币70000元，原告主张赔偿其自起诉之日起的利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

1、被告马**在本判决发生法律效力之日起15日内向原告罗**返还转让费共计人民币70000元（利息自起诉之日起计算至判决确定的履行之日止，按中**银行同期贷款利率计算。）

2、驳回原告罗**对于被告沈**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告马圣魁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。［在递交上诉状后七日内，向浙江省**民法院按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台**农行，帐号：19-900001040000225089001]。

如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日