张*与湖州运**任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*为与被告湖**责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员盛耀强适用简易程序进行了审理。本案于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告张*的委托代理人李**、凌**到庭参加了诉讼，被告湖**责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张*起诉称：原、被告于2010年12月23日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告租赁原告所有的位于xx市xx区xx镇xx路xxx号xxx室房屋，租赁期限为十年（自2014年1月1日起至2023年12月31日止），年租金为14240元，每半年的第一个月10日前支付该半年租金，如果被告在租赁期间擅自退租的，应按剩余租赁年限租金的50%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告于2014年1月和7月分别支付了半年租金，但其未能按约支付2015年的租金，原告多次催讨未果。被告曾以手机短信通知等方式向原告表达了退租的意思表示。此外，2011年11月23日原告与叶**签订房屋买卖合同，约定将位于湖州市南浔区南浔镇南方时代广场4号楼310室房屋卖于叶**，叶**书面委托原告向被告收取租金并处理相应租房事项。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告拖欠租金累计超过6个月，原告多次催讨未果，被告又以短信等方式明确表示退租，已严重违反了合同约定，应依约向原告支付违约金（合同约定违约金为剩余租赁年限租金的50%，原告自愿将违约金计算比例酌减为剩余租赁年限租金的30%），且被告的行为已经符合解除合同的法定条件，原告有权要求解除房屋租赁合同。综上，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋、恢复房屋原状（包括但不限于对租赁房屋恢复一户一表的安装）；2、被告立即支付原告房屋租金3552元（自2015年1月1日计算至被告实际返还房屋之日止，暂计算至2015年4月30日为3552元）及逾期支付租金的利息损失（按年利率6%，上半年利息损失自2015年1月11日计算至判决确定的履行之日止，下半年利息损失自2015年7月11日计算至判决确定的履行之日止）；3、被告支付原告违约金37301元（合同约定违约金为剩余租赁年限租金的50%，原告自愿将违约金计算比例酌减为剩余租赁年限租金的30%）。4、由被告承担本案诉讼费用。

原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、房屋租赁合同1份，以证明原、被告签订房屋租赁合同，就双方的权利义务进行约定的事实。

2、房屋产权证1份，以证明叶**为出租房屋所有权人的事实。

被告辩称

被告湖**责任公司未作答辩，亦未向本院提交证据。

对原告提交的证据，因被告湖州运**任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故无法当庭进行质证，视为放弃质证权利。本院审核后认为原告提交的证据均符合证据有效要件，本院予以认定。

本院查明

根据本院认定的有效证据，结合原告的陈述，本院认定本案事实如下：

原、被告于2010年12月23日签订《房屋租赁合同》一份，该协议约定，原告将其所有的坐落于xx镇xxxx广场x号楼xxx室的房屋出租给被告，租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，年租金为14210元，租金支付方式为半年一付，应于每半年的第一个月10日前支付，若承租方逾期不支付租金累计超过6个月，出租方可书面通知承租方解除合同，并由违约方按剩余年租金的50%向对方支付违约金。另，原告与叶*勇于2011年11月23日签订房屋买卖合同，约定将南浔镇南方时代广场4号楼310室房屋出卖给叶*勇，叶*勇于2015年2月3日办理产权登记手续并书面委托原告向被告收取租金并处理与该出租房屋相关的事项。上述合同签订后，原告按约交付了房屋，但是被告仅按约支付了2014年的房屋租金，自2015年1月1日起的租金，被告至今未予支付，原告催讨无着，以致纠纷成讼。

本院认为

本院认为：原告张*与被告湖**责任公司之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。原告已经按约履行了交付出租房屋的义务，被告未能按约支付房屋租金，且欠付租金时间累计已超过六个月，原告依约享有解除合同的权利，被告应按照双方约定的租金标准向原告支付自2015年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金及实际占有费用，并按年利率6%的标准支付自双方约定的付款期限届满日的次日起至实际清偿之日止的逾期付款利息损失。关于原告诉请的其余违约金，本案系因被告的违约行为致使原告依约行使合同解除权，除上述逾期付款利息损失外，原告尚有在租期内按约收取稳定租金的预期利益损失，且双方在合同中亦有约定，本院予以认可，但是综合本案事实及原告的预期利益损失大小等因素，本院认为双方约定的违约金过高，应予调整，具体金额以参照六个月租金额计算为宜。综上，为维护正常的社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张*与被告湖**责任公司于2010年12月23日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告湖**责任公司应于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋即坐落于xx镇xxxx广场x号楼xxx室的房屋腾退并返还给叶**。

三、被告湖**责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告张*给付房屋租金及实际占有费（按年租金14210元为基准，自2015年1月1日起计算至被告实际腾退并返还租赁房屋之日止）、逾期付款利息损失（按年利率6%计算，2015年6月30日前租金的逾期付款利息损失自2015年1月11日起计算至判决确定的履行之日止，2015年6月30日后的款项的逾期付款利息损失自2015年7月11日起计算至判决确定的履行之日止）、其余违约金7105元。

四、驳回原告张*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费823元，减半收取412元，由被告湖**责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日