青阳县**有限公司与吴**、周*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告青阳县**有限公司（以下简称鼎*物业）与被告吴**、周*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员檀**独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告鼎*物业当庭变更诉讼请求，被告吴**要求15天答辩期，本案依法于2015年8月18日再次公开开庭进行了审理。2015年7月29日庭审原告鼎*物业的委托代理人戴**、被告吴**到庭参加诉讼，2015年8月18日庭审原告鼎*物业、被告吴**、周*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

鼎*物业诉称：2014年1月17日，我公司与吴**、周*签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，我公司将已取得租赁经营权的分别位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号等五间商铺出租给吴**、周*，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止，XX1号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为51953元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金51953元；XX2号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为31532元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金31532元；XX3号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为37111元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金37111元；XX4号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为56165元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金56165元；XX5号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为54757元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金54757元。五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金总计231518元。2014年1月17日吴**、周*还出具《承诺书》，承诺u0026ldquo;于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。u0026rdquo;合同第三条约定u0026ldquo;以后每年租金乙方（即吴**、周*）须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金u0026rdquo;等。吴**、周*已支付五间商铺第一年总租金50%即115759元，余下未付租金115759元我公司于2015年3月23日向吴**、周*进行催讨，吴**、周*要求我公司免除其中三个月装修期间租金，但吴**、周*一直未与我公司办理相关手续。吴**、周*欠付的第一年余下租金115759元（2014年11月1日至2015年4月30日），现我公司免除三个月租金，因此我公司相当于只收取吴**、周*第一年余下三个月（2015年2月1日至2015年4月30日）的租金即吴**、周*未付租金57879元（115759元u0026divide;2）。吴**、周*已构成违约。五间商铺第二年的总租金（2015年5月1日至2016年4月30日）吴**、周*至今未依约支付。综上，为维护我公司的合法权益，特具状于法院，请求依法判决：1、吴**、周*支付我公司2015年2月1日至2015年7月30日租金计115758元（其中：2015年2月1日至2015年4月30日期间拖欠租金计57589元，2015年5月1日至2015年7月30日期间租金计57589元），并支付违约金30000元；2、判令自2015年7月30日起解除我公司与吴**、周*在2014年1月17日签订的五份《青阳商业广场商铺租赁合同》并要求吴**、周*腾空返还房屋并赔偿自解除合同之日起至腾空返还房屋期间每月19293元（以每月租金标准算）计算的损失。

鼎*物业为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，吴**身份证复印件，证明鼎辉物业具有诉讼主体资格的事实及吴**的身份情况。

证据2、《青阳商业广场商铺买卖模式确认书》五份、《商铺经营管理合同》五份，证明陈**、李**购得本案XX1号、XX4号商铺，陈**、陈**购得XX2号商铺，刘某某、盛某某购得XX3号商铺，陈**、吴某某购得XX5号商铺后分别与鼎*物业签订《商铺经营管理合同》，将其购得的XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号商铺交予鼎*物业自行经营，经营期限三年即自2014年1月15日至2017年1月14日止，鼎*物业依法取得XX1号-XX5号商铺经营权利的事实。

证据3、《青阳商业广场商铺租赁合同》五份，承诺书一份，证明2014年1月17日鼎*物业与周*、吴**签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，鼎*物业将已取得租赁经营权的分别位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺出租给周*、吴**，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止，合同明确约定租金：五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金231518元；且2014年1月17日，周*、吴**出具《承诺书》，承诺u0026ldquo;于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。u0026rdquo;合同第三条约定u0026ldquo;以后每年租金乙方（即吴**、周*）须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金u0026rdquo;的事实。

证据4、XXX美食欠租催缴通知一份、国内挂号信函收据、吴**经营XXX美食餐饮店营业执照、XXX美食欠缴房租清单，证明：2015年3月23日，鼎*物业向周*、吴**就五间商铺第一年租金（2014年5月1日至2015年4月30日）未交部分进行催缴无果的事实；五间商铺第一年租金尚有未交部分计57879元（2015.2.1-2015.4.30），第二年租金（2015.5.1-2016.4.30）总计231518元未付的事实。

证据5、青阳县商业广场承租户接电申请，证明吴**于2014年7月21日要求鼎辉物业提供电表通电。

被告辩称

吴**辩称：我方确实有三个月的租金没有支付。**物业没有向我们承诺退还三个月的租金，实际上也没有退租金给我。2014年5月1日至2014年8月1日因鼎*物业延期交房，所以承诺免除三个月的租金，但鼎*物业延期交房构成了违约，因此我要求鼎*物业先承担延期交房的违约责任，我才同意支付租金。2014年9月份的时候，我承租的商铺的前面的脚手架还没有拆除，影响了我正常营业。

周*辩称：鼎**公司在招商时存在欺诈，当时鼎*物业跟我们说XX店、XX超市和我们商户一起开业，但后来并没有一起开业。鼎**公司当时跟我们讲做一线品牌免租三个月，但后来并没有免租。我们依据招商广告承租商铺，招商广告是鼎*物业印制的。因我的商铺在商业广场下面，商业广场在施工时，掉落了大量的石灰，严重影响了我们营业。在租赁商铺时，我们一直与鼎*物业进行协商，但对方一直没有处理。鼎*物业违约在先，其之前承诺给予3个月的免租期，但我们并没有同意。按照招商手册的协议，鼎*物业应该赠送给我们6个月的免租，又因鼎*物业延迟交付房屋，还应该免除6个月的租金。现若鼎*物业要求解除合同，就应该赔偿我们的加盟费250000元，装修费150000元，因鼎*物业违约在先，我们无法按照合同继续履行下去才未交付房租违约的。

吴**、周*为证明其主张，向本院提交了下列证据：

证据1、招商手册，证明鼎*物业在招商手册上承诺楼层优惠即所有楼层送一个月的装修期，一楼免租两个月；品牌优惠免租三个月，我们和鼎*物业沟通时，鼎*物业承诺一线品牌免租三个月。

证据2、照片十张（2014年9月4日），证明在2014年9月份鼎*物业没有施工完毕，房屋未验收，消防未通过，在该情况下鼎*物业的房屋是不可以对外出租的。

证据3、吴**与鼎*物业员工刘某某的对话笔录一份（在吴**和刘某某交谈时吴**制作），证明鼎*物业存在欺诈行为。

经庭审举证、质证，吴**、周*对鼎*物业提供的证据质证意见为：对证据2认为其在与鼎*物业签订租赁合同时，鼎*物业没有提供《青阳商业广场商铺买卖模式确认书》、《商铺经营管理合同》；对证据3认为《青阳商业广场商铺租赁合同》五份及承诺书是其与鼎*物业签订的，但签订合同的时候吴**、周*提出合同有不合理的地方，鼎*物业解释说所有的合同都不可能只对一方有利，另在签合同之前，鼎*物业要求吴**、周*必须做一线品牌，在吴**、周*与XXX美食签订合同后，鼎*物业才与吴**、周*签订商铺租赁合同；对证据4认为对鼎*物业送达给吴**、周*的欠租催缴通知书不知情，对欠缴房租清单没有异议，但认为鼎*物业没有说免除三个月的租金的情况；对其他证据没有异议。

鼎*物业对吴**、周*提供的证据质证意见为：对证据1的证明对象和关联性有异议，认为该证据与鼎*物业和吴**、周*签订的租赁合同无关联性，招商宣传的内容不是合同内容的组成部分；招商引资的资料不是合同的内容，不应当作为吴**、周*不给付租金的抗辩理由。对证据2的证明对象有异议，认为与本案的租赁合同也没有关联性，吴**、周*拍摄照片的方位与其租赁商铺的位置没有关联性。对证据3的真实性、合法性和证明对象有异议，从证据形式上该份谈话不属于证据，只是吴**的陈述内容，应不予认可。

本院认证认为：鼎*物业提供的证据1、2可以证明鼎*物业对涉案的青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺有合法经营权，应予以认定；证据3可以证明鼎*物业与吴**、周*签订《青阳商业广场商铺租赁合同》及吴**、周*向鼎*物业出具承诺书，承诺租金支付情况的事实，应予以认定；证据4相互印证，且吴**对欠缴的租金数额没有异议，可以证明吴**、周*未按期缴纳租赁房屋租金的事实，应予以认定，其他证据对方没有异议，应予以认定。

吴**、周*提供的证据1招商手册不是吴**、周*与鼎*物业签订的租赁合同的组成部分，无其他证据佐证，不能达到吴**、周*的证明目的，对此应不予认定；证据2、3无其他证据佐证，均不能达到吴**、周*的证明目的，应不予认定。

本院查明

基于当事人的陈述及举证、质证、本院认证情况，本院查明的事实为：陈**、李**购买了青阳县商业广场XX1号、XX4号商铺，陈**、陈**购买了青阳县商业广场XX2号商铺，刘某某、盛某某购买了青阳县商业广场XX3号商铺，陈**、吴某某购买了青阳县商业广场XX5号商铺。青阳县**有限公司（以下简称安业房产）作为甲方于2013年4月21日与李**、陈**作为乙方签订《商铺经营管理合同》两份、于2013年4月19日与陈**、陈**作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份、于2013年4月23日与刘某某、盛某某作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份、于2013年4月16日与吴某某、陈**作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份，以上五份《商铺经营管理合同》中鼎*物业均为丙方，合同第三条均约定：乙方自愿将该房产交由甲方指定的丙方无偿使用，年限为3年，自2014年1月15日起至2017年1月14日。鼎*物业作为甲方于2014年1月17日与吴**、周*作为乙方签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，将其已取得租赁经营权位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺出租给吴**、周*，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止。合同第三条约定租金和缴纳租金期限为：XX1号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为51953元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金51953元；XX2号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为31532元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金31532元；XX3号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为37111元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金37111元；XX4号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为56165元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金56165元；XX5号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为54757元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金54757元。五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金总计231518元；以后每年租金乙方须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金；合同第四条约定：甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修、装缮等必须符合国家相关规定和要求。发生费用由乙方承担，甲方有权监督并向有关部门报告。合同期满以及解除等终止情形，甲方不承担任何房屋装潢、装饰、维修及其他一切发生的费用。乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，否则造成的损失，乙方予以赔偿；合同第七条第5项约定：乙方拖欠租金违约的，甲方有权解除本合同并收回该商铺u0026hellip;u0026hellip;2014年1月17日吴**、周*还向鼎*物业出具《承诺书》一份，承诺u0026ldquo;本人自愿租赁青阳商业广场商铺XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号；承诺于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰伍拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰伍拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定的时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。青阳商业广场鼎*公司有权对该商铺另行对外租赁，青阳商业广场鼎*公司不需要再另行通知，本人无异议。承诺人：吴**、周*。u0026rdquo;合同签订后吴**、周*向鼎*物业支付了五间商铺第一年总租金的50%即115759元。第一年度余下租金115759元鼎*物业于2015年3月23日向吴**、周*进行催讨，吴**、周*未予支付。遂此成讼。

另查：庭审中鼎*物业当庭询问吴**是否愿意支付其认可的所欠租金及下一年度租金，吴**当庭表示没有钱支付租金，鼎*物业基于吴**、周*不能缴纳已欠租金及剩余租期的租金当庭变更了诉讼请求。

本院认为

本院认为：鼎*物业与吴**、周*签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》及吴**、周*出具的承诺书均系双方真实意思表示，依法应予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款u0026ldquo;当事人应当按照约定全面履行自己的义务u0026rdquo;之规定，吴**、周*应当按照合同的约定向鼎*物业缴纳租金。现吴**、周*未按约定缴纳租金，构成违约，鼎*物业要求自2015年7月30日起解除双方签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》并返还房屋应予以支持。鼎*物业要求吴**、周*腾空房屋，因在双方签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》中对此均无约定，则对该项诉求本院不予支持。吴**、周*向鼎*物业出具承诺书，承诺u0026ldquo;若在规定的时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元u0026rdquo;，则鼎*物业要求吴**、周*支付违约金30000元，应予以支持。吴**、周*在第一年度租期（2014年5月1日至2015年4月30日）内仅缴纳了50%的租金，剩余50%的租金未依约缴纳，第二年度租期（自2015年5月1日至2016年4月30日）租金也未依约缴纳，则鼎*物业要求吴**、周*支付2015年2月1日至2015年7月30日的租金115758元应予以支持。鼎*物业要求吴**、周*按照双方签订的租赁合同约定的租金19293元／月赔偿自解除合同之日起至返还房屋期间的损失，该项诉求不违反法律的规定，且损失赔偿的标准按月租金计算也不失公平公正，则该项诉求应予以支持。吴**、周*辩称鼎*物业公司在招商时存在欺诈即当时鼎*物业告知其XX店、XX超市和他们经营的商户一起开业，但实际上没有一起开业，且鼎*物业的招商手册上载明做一线品牌免租三个月，且根据招商手册鼎*物业还应该赠送其6个月的免租，但并没有免租，另其经营的商铺在商业广场下面，商业广场施工时，掉落大量的石灰，严重影响了其营业，在其与鼎*物业协商后，鼎*物业一直没有处理，则鼎*物业违约在先，其无法按照合同继续履行才违约的。因招商手册并非鼎*物业与吴**、周*签订的商铺租赁合同的组成部分，对免租事宜及鼎*物业存在违约在先的情形吴**、周*未提供其他的证据佐证，则对该辩称本院不予支持。吴**、周*还辩称如鼎*物业要求解除合同就应当赔偿其加盟费250000元及装修费150000元。因鼎*物业与吴**、周*签订的商铺租赁合同第四条约定u0026ldquo;u0026hellip;u0026hellip;合同期满以及解除等终止情形，甲方不承担任何房屋装潢、装饰、维修及其他一切发生的费用u0026rdquo;，则吴**、周*的辩称无相关依据，则应不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：

裁判结果

一、原告青阳县**有限公司与被告吴**、周*于2014年1月17日签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》于2015年7月30日解除；

二、被告吴**、周*于本判决生效后十日内向原告青阳县**有限公司支付2015年2月1日至2015年7月30日的租金共计115758元，并支付违约金30000元；

三、被告吴**、周*于本判决生效后十日内返还房屋，并自2015年8月1日起按照19293元／月赔偿原告青阳县**有限公司的损失至本判决确认的返还房屋之日止，逾期返还房屋按照19293元／月赔偿原告青阳县**有限公司的损失至返还房屋之日止；

四、驳回原告青阳县**有限公司其他起诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6091元，减半收取3045.50元，由吴**、周*负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日