中**解放军68068部队与武威小**责任公司占有物返还纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）中**解放军68068部队与被告（反诉原告）武威小**责任公司占有物返还纠纷一案，于2014年10月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年11月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人王*、任旭方，被告（反诉原告）法定代表人刘*、委托代理人邹*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称，2013年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于武威市凉州区南关东路178号建筑面积为1100平方米的楼房出租给被告使用，用于开设宾馆，租赁期限一年，年租金15万元，双方还约定了各自承担的权利义务。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，2014年9月12日，原告针对合同即将到期，向被告发出书面通知，要求其按期做好交付房屋的准备。2014年10月1日，合同到期后，原告多次派人要求被告移交租赁房屋及附属设施，但被告至今拒绝腾退、交付房屋。根据总后勤部和兰**区房地产管理部门对房地产加强管理的指示，租赁给被告的房屋须按期收回。现诉请依法判令被告：一、立即腾退、交付原告房屋及附属设施、排除妨害。二、承担房屋租赁合同到期后占用租赁房屋期间的房屋租金12500元。

针对被告的反诉，原告的答辩意见：1、合同约定乙方（被告）对设施进行看管和维护，维护设施的费用由乙方承担，按双方多年形成的租赁习惯，租赁物的维修是在承租方，让原告承担该费用，没有依据。2、消防费用是宾馆服务业正常开销费用，合同中没有约定该费用由原告承担，故该费用不应由原告支付。3、根据合同约定，装修需提出书面申请，经出租方准许，方可装修，故被告要求承担装修损失费用76万元亦无依据，请求驳回被告的反诉请求。

原告（反诉被告）为支持其主张提供了下列证据：

1、兰**区文件一份、解放军68060部队基建营房处函一份，证明租赁合同是统一的范例合同，并非霸王合同。同时证明涉案楼房租期已到，原告按合同约定收回房屋。

2、2013年军队房地产租赁合同一份、2010年至2012年军队房地产租赁合同三份，证明涉案楼房的租赁期限已于2014年10月1日到期，同时证明涉案房屋的看管、维修是被告，按合同约定，涉及装修，乙方需提出书面申请，征得甲方同意后方能装修，装修费用由其自行承担，且该楼房不能转租，租赁期结束后，装修物权属归甲方的事实。

3、2014年9月11日通知一份、姚**、李**证明各一份、照片2份、图片1份，证明原告向被告提前通知，要求被告做好按期交付房屋的事实，同时证明原告向被告通知不能装修、转租的事实。

4、收据一张，证明原告收取房租及取暖费共18万元的事实。

5、证人姚*证言，证明其主要负责水、电设施的看管维护，2014年9月4日接到领导通知，和王*去通知被告，原告要收回房屋。被告法定代表人刘*不同意交付房屋的事实。

6、证人李*证言，证明其负责城区房屋出租和家属院的水、电、暖工作。今年9月11日，领导让其到三洋小宾馆看装修，要求被告停止装修，同年10月7日，其和王*、姚*等人向被告通知要收房屋的事实。

被告辩称

被告（反诉原告）辩称及反诉请求，原告对本案事实的陈述断章取义，被告租赁该楼房长达16年之久，但原告仅针对2013年签订的租赁合同起诉，从最开始的六年签订一次合同至后面的每年一次签订合同，都是格式合同，原告处于强势地位，被告处于弱势地位。2013年签订的合同属于霸王合同，而且被告一直到原告起诉后才发现合同约定的条款和1998年签订的合同内容是相反的。1998年至2014年的16年当中，被告承租该楼房用于经营宾馆，投资额多达200多万元，被告为确保承租楼房的正常使用，投入了大量的维修资金。其中，对租赁楼房腐蚀老化的暖气管道、上下水管道、暖气管道、暖气片进行了更换，对老化的电路进行了更换，对长期老化、漏水的屋面进行了三次屋面防水处理。现原告突然要求收回租赁房屋，违反诚实信用原则。首先，租赁期间内作为出租方的原告对出租楼房负有法定的维修义务，但实际对楼房的屋面、墙体、暧气管道及上下水管道的维修均由反诉人代为维修，但费用应当由被反诉人支付。其次，2014年原告违反告知义务，造成被告的装修损失应由原告承担。第三，消防验收手续应当有出租方办理，被告代为办理的费用应当由原告承担。另外，根据租赁合同约定，原告应在三个月前通知被告腾退房屋，但原告在今年9月11日通知被告，故要求原告承担支付租赁物维护及支付消防费用719731元、承担2014年装修损失费用56万元。

被告（反诉原告）为支持其主张提供了下列证据：

1、公证书一份、1998年房屋租赁合同一份，证明涉案楼房的租赁合同一开始是李**于1998年签订，实际由刘*经营的事实，同时证明取暖费由出租方承担和承租方有权对租赁房屋进行装修，并由出租方承担维修义务。

2、2005年4月10日申请一份，2008年申请补偿报告一份，证明被告对租赁楼房进行维修和装修后要求原告补偿的报告都已提交原告，该证据都在原告处存放。

3、2014年9月11日通知一份，证明原告收回房屋后仍要面向社会进行出租，并不是另做它用的事实。

4、装修费用票据清单一份，证明被告对房屋装修花费56万元的事实。

5、维修费用票据，证明被告对房屋的上下水管道、暖气管道、墙体、屋面等维修共花费用共计719731元。证明被告从2004年开始对租赁房屋进行维修的事实。

庭审中，经当庭质证，对原告提供的证据1，被告认为原告提供的文件只是要求部队办理房屋租赁许可证，并不影响租赁关系，原告收回房屋是面向社会招标，原告上级部队的函，不能做为证据使用。对证据2，被告认为合同内容是由原告方打印好后，由被告签字的，被告并不知道该合同内容。如果装修不赔偿，原告应在合同期满前3个月前通知被告，而原告是在被告装修完工时才通知的。对证据3，被告对其真实性无异议，对证明目的提出异议，认为原告收回该房屋是面向社会招标。对证人出具的证明，被告认为是在装修到尾声时才告知的。对证据4、6，被告对其真实性和证明目的均无异议。对证据5，被告认为该证人属原告单位人员，其证言不能作为证据使用；对被告提供的证据1，原告认为该证据系复印件，不能作为证据使用。且原、被告以前签订的合同早已履行终结，被告提起反诉，涉及到的维修和装修费用，在长达16年租赁期间内，被告没有主张自己的权利，根据法律规定，已超诉讼时效。对证据2，原告认为该证据属被告单方证据，不能证明其向原告提交过申请，不能做为有效证据来使用。对证据3，原告对真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为原告收回该房屋，等条件具备后，再进行招标。对证据4，原告认为按照双方订立的合同约定，租赁期结束后，租赁楼房内附着物权属归原告所有。对证据5，原告认为维修费用票据是1998年至2006年的，不能证明用于宾馆的维修，该票据与本案无关。

本院认为

本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5能够证明原、被告双方自2010年以来一直存在租赁关系，租赁期限均为一年，合同约定附属设施的维护由承租方（被告）承担，对房屋进行改造、装修须征得出租方（原告）的书面同意，费用自理，合同期满后，租赁楼房内附着物权属归原告所有，2013年至2014年房屋租赁合同期满前，原告派工作人员通知被告，不得装修，做好房屋交付工作，合同期满不在续租，条件具备后进行公开招标的事实，符合证据的合法性、关联性和客观性，其证明效力予以采信；被告提供的证据1，系复印件，且原告提出质疑，其证明效力不予采信。被告提供的证据2，无原告的签收依据，属单方证据，其证明效力不予采信。被告提供的证据3，系原告出具的收回房屋，重新招标的通知，证明效力予以采信。被告提供的证据4、5，因双方自2010年开始的租赁合同就约定附属设施的维护由承租方（被告）承担，对房屋进行改造、装修须征得出租方（原告）的书面同意，费用自理，合同期满后，租赁楼房内附着物权属归原告所有，其证明效力不予采信。

根据原、被告的陈述及本院确认的上述具有证明效力的证据，查明如下事实：被告（反诉原告）武威小**责任公司在2010年前与原告（反诉被告）中**解放军68068部队（原84588部队）存在房屋租赁关系，被告租赁原告位于武威市凉州区南关东路178号的建筑面积为1100㎡的楼房。2010年10月起，房屋租赁合同期限变为一年，2010年、2011年、2012年合同均约定承租方负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，如需对所承租的房屋进行改造、装修或者扩大设备必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有。原、被告在每年10月1日续签合同。被告在经营宾馆期间，对承租的房屋的地面、墙体、门、窗、卫生间、暖气片、上下水管道等附属设施设备陆续进行了维修、改造、装修。

2013年10月1日，原、被告再次签订军队房地产租赁合同，合同的主要内容为：租赁房屋建筑面积1100㎡，租赁期限自2013年10月1日起至2014年10月1日止，年租金十五万元，租赁期内的水、电、暖另行计量计价，由乙方（被告）承担。租赁期内乙方应当履行下列义务：（1）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或者设施设备损坏丢失的必须予以修复或者按评估价赔偿；（3）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩大设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩大设备，必须征得甲方（原告）书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期限满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（4）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物，构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物，构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期限满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（8）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续…。2014年9月4日、11日原告得知被告对租赁房屋进行装修，派姚*、李*向被告法定代表人刘*通知：不得对房屋进行装修，房屋到期后不再续租。同月12日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2014年10月1日做好按期交付房屋的准备，原告将对涉案房屋的租赁面向社会公开招标。2014年10月1日，合同期满后，原告派人要求被告移交租赁房屋及附属设施，但被告拒绝腾退、交付房屋，双方形成诉讼。审理中，被告申请对涉案楼房的暖气管道、上下水管道、暖气片、电气线路改造、屋面防水、外墙瓷砖装饰、2014年装饰装修及其他装饰装修及门窗进行价格评估，庭审结束后，本院于2014年12月1日对涉案房屋及其附属设施的改造、装修及维修情况进行了勘察。

本案争议的焦点1是房屋装修是否征得原告同意？2是被告的反诉理由是否成立？被告申请评估是否予以支持？3是被告对房屋改造、装修后的设施、设备如何处理？

对争议的焦点1，根据双方订立的房屋租赁合同，被告对房屋的改造、装修需经原告的书面同意方可进行，被告无据证实其对房屋的改造装修征得了原告同意，且原告否认被告装修房屋时征得其同意，故房屋装修未征得原告同意；对焦点2，根据双方对房屋改造、装修费用及其装修物的归属约定看，即便在原告同意对租赁房屋进行改造、装修的情况下，装修费用也是由被告自理，合同期限届满后，装修物归原告所有，况且从双方订立的2010年至2012年连续三年的租赁合同内容看，对改造、装修及其消防费用的承担在合同期限届满后，双方对装修费用的承担、装修物的归属、消防费用的承担均无异议，结合《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经承租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定维修费用由承租方（被告）承担，被告对租赁房屋的装修无据证实其征得原告的同意，故被告的反诉理由及请求不能成立，其申请评估的理由不予支持；对焦点3，因被告对承租房屋进行装修未征得原告同意，根据合同约定及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，与房屋形成附合物的装修归原告所有，与房屋未形成附合物的物品，原告不同意收购，可由有被告自行拆除、带走。因房屋租赁期限届满未交付房屋而产生的费用，可参照上一年度房租费的标准，占用天数按原告提出的30日计算，费用为12500元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。因双方签订的合同不违反法律的强制性规定，且约定明确、具体，被告关于双方签订的合同属霸王合同、原告违反诚实信用原则的辩解不予采信，其反诉请求于法无据，依法予以驳回。鉴于被告经营宾馆多年，一时腾退、搬迁确有困难，可给予适当的搬迁宽限期。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武**限责任公司返还原告中**解放军68068部队位于武威市凉州区南关东路178号建筑面积为1100平方米的楼房及其附属设施；

二、被告武**限责任公司支付原告中**解放军68068部队房屋占用费12500元；

三、被告武**限责任公司拆除、带走与租赁房屋未形成附合物的财物。

四、驳回被告武威小**责任公司的反诉请求。

上述一、二、三项于本判决生效后三十日内履行完毕。

案件受理费500元，反诉案件受理费8160元，共计8660元，减半收取4330元，由被告武**限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省**民法院。

判决书发生法律效力后，义务人拒绝履行的，权利人申请执行的期限为二年。逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日