上诉人封日晴、厦门**限公司与被上诉人厦门**有限公司、原审被告厦门九**有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人封日晴、厦门**限公司（下称九**公司）因与被上诉人厦门**有限公司（下称嘉**公司）、原审被告厦门九**有限公司（下称九**产公司）返还原物纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第5349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

嘉**公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、九**产公司、九**公司、封日晴立即停止侵权，从厦门市湖里区泗水道597号903、904、905、906室搬出并结算清物业、水电等相关费用，将房屋交付给嘉**公司；2、九**产公司、九**公司、封日晴支付嘉**公司房屋占用费（占用费按70元／平米／月计算，面积暂按986.22平方米计算，每月占用费为69035元，从2014年9月16日起计至返还房屋之日止）。

一审法院认为

原审判决查明，黄**原系厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位的登记权属人。2011年8月10日，黄**与富贵**限公司［原名富贵鸟（中国）有限公司］签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定由富贵**限公司向黄**承租址于厦门市湖里区泗水道597号（海富中心A座）第9层901、902、903、904、905、906室房屋，租赁期限自2011年10月1日至2015年9月30日止（2011年8月10日至2011年9月30日为免租期），富贵**限公司应将租金支付至黄**的个人账户。2011年12月23日，富贵**限公司与厦门市**限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定富贵**限公司将其承租的上述房屋全部转租给厦门市**限公司，租赁期限自2012年1月5日至2015年6月30日止。2012年3月23日，黄**与富贵**限公司签订一份《厦门市房屋租赁合同之补充协议》，约定黄**同意富贵**限公司转租上述《厦门市房屋租赁合同》的房屋，并将租赁期限变更至2015年6月30日止。

2012年9月20日，兴业**分行与厦门**有**签订一份《基本额度授信合同》，约定兴业**分行向厦门**有**提供授信最高本金额度1950万元，有效期自2012年9月20日至2013年9月19日。厦门市尚好康贸易有**、黄**、陈*等自愿为厦门**有**的上述债务承担连带担保责任，且黄**还签订《最高额抵押合同》，自愿以其名下址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位作为抵押担保，抵押有效期与授信有效期一致，并于2012年9月24日办理了抵押登记手续。后因兴业**分行向厦门**有**发放了1950万元贷款，厦门**有**无法归还贷款，兴业**分行于2013年6月26日向厦门**民法院提起诉讼。

2013年7月26日，黄**将含讼争房屋在内的上述担保物的出售、办理出租、收取租金、办理贷款、办理抵押等相关权益全权授权给封日晴，并于2013年7月29日办理了公证手续。2013年8月1日，封日晴持黄**出具的公证授权书向富贵**限公司出具一份《变更声明》，要求富贵**限公司将其承租的房屋租金支付至封日晴个人账户。2013年10月1日，富贵**限公司与厦门市**限公司签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》。同日，富贵**限公司与封日晴亦签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了其与黄**于2011年8月10日签订的《厦门市房屋租赁合同》及2012年3月23日签订的《厦门市房屋租赁合同之补充协议》。

2013年11月8日，厦门**民法院作出（2013）厦民初字第767号民事判决书，判决兴业**分行有权拍卖、变卖黄**提供的上述担保物（即厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位）并优先受偿。2014年1月17日，该判决发生法律效力。2014年2月26日，兴业**分行在判决生效后向厦门**民法院申请强制执行，即（2014）厦执行字第170号案件。此后拍卖公司按现状对上述担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。2014年8月15日，嘉**公司以最高价竞得黄**提供的上述担保物。2014年9月13日，厦门**民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书，裁定上述担保物的财产权自裁定送达嘉**公司之日起转移。2014年9月17日，嘉**公司收到该裁定书。2014年10月14日，嘉**公司取得厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋的登记权属证书。

诉讼过程中，封日晴提供一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》，一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》，一份日期为2011年11月15日的转账记录，一份2014年11月6日林**出具的款项说明的公证书及黄**等人的证言，以此证明黄**已将址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位租赁给封日晴18年，租赁期限自2011年9月15日至2029年9月18日，封日晴已委托林**向孙**账户支付了相应的租金1000万元，黄**代封日晴管理和出租讼争房屋。《租赁合同》除约定了上述租赁标的、租赁期限和租金外，还约定租金应在合同签订2个月内通过封日晴或委托第三方转至孙**账户，以及双方的权利、义务、违约责任等等。黄**陈述其与封日晴系存在借款关系，一季度应支付封日晴利息200000元左右，上述担保物的租金用于抵充一部分利息，不够其再向封日晴支付，实行多还少补。嘉**公司对封日晴主张的事实不予认可，其认为租赁合同是虚假的，所谓的租赁只是黄**与封日晴民间借贷的担保，双方的租赁物并未实际交付，不符合租赁合同的法律定义。嘉**公司提供一份兴业**分行出具的证明及两份富贵**限公司出具给兴业**分行的承诺函，以此证明富贵**限公司向黄**租赁房屋而非封日晴，其放弃以租赁权对抗兴业**分行的抵押权。嘉**公司还提供一份封日晴出具给厦门**民法院的《租赁情况说明》，以此证明封日晴在当时并未提出其与黄**有存在《补充协议》的事实。嘉**公司申请法院调取林**2011年6月至2011年12月期间的账户明细及1000万元款项的去向情况。经查，林**当日15时55分11秒转账给孙**1000万元，15时55分54秒转账给孙**500万元，孙**当日16时7分30秒转账给孙**1500万元，孙**当日16时8分32秒转账给孙**1500万元；与此同时，从林**账户上看，林**与孙**、孙**、孙**、封日晴之间还有其他款项往来。嘉**公司主张林**转账的两笔款项时间非常接近，系因其网银限额所致，其实该两笔转账系一笔款项，并非封日晴所称的支付租金；封日晴也承认其与“泛**团”存在业务关系，而林**就是“泛**团”老板孙**的老婆。此外，嘉**公司还提供一组林**、孙**、孙**、孙**的人员基本信息，该组证据显示林**和孙**系母女关系，孙**和孙**系父子关系，嘉**公司认为林**转账的1000万元显然不是为了支付租金，款项最终也没有给黄**。

封日晴还提供一组转账明细、收条、陈**参保缴费情况证明、陈**证言等，以此证明黄**于2011年10月至2013年6月期间通过其员工陈**、张*向封日晴指定的收款人支付租金。嘉**公司对该组证据的真实性不予确认，其认为封日晴未租赁房屋何来收取房租，转款金额与实际承租人支付的租金金额不相符合，陈**、张*的转款与封日晴无关。嘉**公司为此还提供一份工商登记信息，以此证明陈**系封日晴所开设公司的员工。封日晴称陈**原系黄**所设公司的员工，其在陈**离职后为了管理的方便又聘请了陈**。经查，转账明细显示收款人含封日晴、孙**、黄*等人，结合上述法院调取的林**账户明细，可以看出林**与封日晴、孙**、黄*有较为频繁的款项往来。

本院认为

此外，封日晴还提供一份通知函和一份拍卖告知函，以此证明厦门**民法院和拍卖公司都认可了封日晴的优先购买权。嘉**公司对该欲证明的事实不予认可，其认为函并没有明确封日晴享有优先购买权。

另查明，封日晴提供一份其与九**公司的员工王**签订的《房屋租赁合同》，以此证明其将讼争厦门市湖里区泗水道597号903、904、905、906室房屋（共计986.22平方米）租赁九**公司。王**在出庭作证时称其为九**公司法定代表人王**的女儿，该合同的落款日期虽为2012年1月5日，但实际签订时间为2013年10月；此前其因与厦门市**限公司关系较好，就一直使用厦门市**限公司租赁的讼争房屋，其将租金直接交给富贵**限公司；后因富贵**限公司解除合同，封日晴持有授权委托合同与其重新签订合同，基于九**公司实际使用时间，故合同的落款至2012年1月5日。经查，封日晴与九**公司签订的合同标的实为厦门市湖里区泗水道597号904、905、906室及903室部分房屋（358.98平方米），合同载明的期限自2012年1月5日至2015年6月30日，租金每月69035元，单价每平方米每月70元。

嘉**公司提供一份厦门**民法院向物业服务处的工作人员制作的调查笔录及一份物业公司出具的《证明》，以此证明九**产公司和九**公司均系讼争房产的实际使用人。三原审被告对其真实性不予认可。

再查明，厦门**民法院2014年2月12日向王**制作的调查笔录告知九**公司将2014年第二季度的租金支付至厦门**民法院。此后的2014年9月28日，嘉**公司在拍卖缺的讼争房屋后向九**产公司邮寄《律师函》，要求其于2014年10月8日前重新签订租赁合同或于2014年10月9日前返还租赁房屋并支付房屋占用费。

嘉**公司诉讼中申请对《租赁合同》与《最高额抵押合同》中黄**签字的形成时间先后顺序进行鉴定，后嘉**公司自行撤回了鉴定申请。

以上事实，有嘉**公司提供的厦门市房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议书、调查笔录、公证书、变更声明、厦门市土地房屋权证、租赁情况说明、人员基本信息、工商登记信息、（2013）厦民初字第767号民事判决书、受理案件通知书、法律文书生效证明、（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书、受理执行案件通知书、协助执行通知书、送达回证、律师函、邮寄详情单、证明、承诺函等，九**公司提供的租赁合同、房屋租赁合同、公证书、银行转账记录、收据、王**的参保缴费情况证明等，封日晴提供的租赁合同、补充协议、转账交易记录、房屋租赁合同、收据、通知函、告知函、公证书、转账明细、收条、参保缴费情况证明、证人证言等，原审法院调取的银行交易记录、拍卖规则、竞买协议书、拍品目录，以及当事人的陈述在案为证。

原审法院认为，根据各方的诉辩主张及举证质证情况，本案主要争议焦点是封日晴提供的落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》及落款日期为2011年9月20日的《补充协议》所体现的租赁权能否突破嘉义行公司通过拍卖取得的对含讼争房屋在内的担保物的所有权。详情分析如下：

一、封日晴在拍卖过程中的优先购买权的认定。

从拍卖规则、竞买协议书、拍品目录等显示，拍卖机构系按现状对含讼争房屋在内的担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。而封日晴在担保物拍卖过程中并未主张优先购买权。封日晴以拍卖公司发出的通知函和拍卖告知函证明厦门**民法院和拍卖公司都认可了其的优先购买权，依据不足，不予采纳。

二、封日晴所主张的其与黄**自2011年9月15日开始即存在租约的认定。

（一）从黄**与封日晴的租约披露情况看。封日晴提供的《租赁合同》签订时间为2011年9月15日，至黄**于2013年7月26日将含讼争房屋在内的担保物的相关权益授权给封日晴期间，没有证据显示黄**或封日晴在上述期间有向兴**门分行和富贵**限公司披露过黄**和封日晴之间存在租赁关系的事实。

（二）从担保物的占有使用情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，富贵**限公司作为讼争房屋的实际承租使用人直接与黄**发生租赁关系，且其向兴业**分行承诺其放弃以租赁权对抗兴业**分行的抵押权，黄**的证言亦称含讼争房屋在内担保物的租金都由其员工收取（非封日晴一方的人员收取）再支付给封日晴指定的相关人员，租金用于折抵借款利息，实行多还少补，以上事实可以证实含讼争房屋在内担保物黄**在上述期间并未实际交付给封日晴管理使用。

（三）从担保物租金的收取和支付情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，含讼争房屋在内的担保物的租金由黄**一方的人员收取，并非封日晴一方人员直接收取；黄**收取来的租金用于折抵借款利息，实行多还少补；而封日晴提供的转账明细等证据显示收款人为不特定人，金额各异，其中收款人封日晴、孙**、黄*等人与林**之间均有较为频繁的款项往来。以上事实足以使人对上述款项的往来是否确如封日晴所主张的系用于支付租金产生合理怀疑。

（四）从黄**与封日晴的借款关系履行情况看。原审法院调取的银行账户明细显示，林**2011年11月15日15时55分11秒转账给孙**1000万元，15时55分54秒转账给孙**500万元，孙**当日16时7分30秒转账给孙**1500万元，孙**当日16时8分32秒转账给孙**1500万元；且林**与孙**、孙**、孙**、封日晴之间还有其他款项往来，而林**和孙**系母女关系，孙**和孙**系父子关系。此外，封日晴承认其与“泛**团”存在业务关系，而林**就是“泛**团”老板孙**的老婆。基于以上事实，嘉**公司关于林**转账的两笔款项时间非常接近系因林**网银限额所致，该两笔转账系一笔款项，且款项最终也没有给黄**，并非封日晴所称的支付租金的主张具有相当的可信度。而黄**明确其与封日晴系存在借款关系，其平日收取的租金系用于折抵借款利息，与封日晴关于1000万元系用于支付18年的租金存在矛盾，且封日晴对其主张的该1000万元系黄**用于偿还欠别人的钱亦未提供相应的证据予以佐证，故以上证据明显削弱了封日晴所主张的其与黄**自2011年9月15日开始存在租赁关系且该租赁关系在2011年9月15日至2013年7月25日期间得到确实履行的事实。

（五）从黄**与封日晴办理公证授权的时间节点看。黄**于2011年8月10日将讼争房屋出租并交付给富贵**限公司，又于2011年9月15日将含讼争房屋在内的担保物出租给封日晴，此后于2012年9月24日又抵押登记给兴业**分行，在此过程中，黄**与封日晴既未能证实其有向富贵**限公司和兴业**分行披露其存在租约的事实，亦未采取如公证授权的方式让渡权益，而是直至兴业**分行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续，该公证授权行为明显存在异常，有悖常理。此后封日晴于2013年8月1日后才书面通知富贵**限公司变更付款主体，其辩称富贵**限公司此前要对租赁合同要进行备案，坚持不变更出租主体，显乏依据。黄**和封日晴在签订租约时显可采取如其后所采取的公证授权方式让渡权益，并及时披露租约存在的事实，其以《补充协议》主张封日晴委托黄**代为出租管理，并在未披露事实的情况下对抗此后的抵押权实现，显然于理不符，于法相悖。

（六）从九**公司的主张及黄**、陈**的证言看。九**公司公司及黄**与讼争标的存在直接利害关系；陈**原系黄**所属公司的员工，现为封日晴所属公司的员工，其身份与黄**、封日晴存在利害关系；故九**公司公司关于黄**与封日晴自2011年9月15日开始存在租赁关系的相关事实主张及黄**、陈**的相关证言的证明力明显被削弱。

（七）从王**的证言看。证人称其在2013年10月1日前将租金交付给富贵**限公司，可以佐证九**公司在2013年10月1日前使用讼争房屋期间受实际出租人富贵**限公司的管理，其在该期间未与封日晴发生租赁合同关系。该证人证言不能直接证明黄**与封日晴自2011年9月15日开始存在租赁关系的事实。

综上，原审法院认为，封日晴提供的日期为2011年9月15日的《租赁合同》及日期为2011年9月20日的《补充协议》的落款时间虽然早于含租赁房屋在内担保物的抵押登记时间即2012年9月24日，但黄**和封日晴并未及时向兴业**分行和富贵**限公司披露双方存在租约的事实，2013年7月29日的公证授权行为明显有悖常理，且封日晴在公证授权之前未实际管理使用租赁标的物（即上述担保物），其关于公证授权之前的租金支付、借款关系等事实的主张足以让人产生合理怀疑，可以认定上述《租赁合同》、《补充协议》在租赁标的物在抵押登记前并未实际履行，该租赁关系明显为对抗兴业**分行的抵押权实现。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故封日晴、九**公司、九**产公司以买卖不破租赁原则主张继续履行现租赁合同依据不足，不予采纳。另因厦门**民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书裁定嘉**公司通过拍卖所取得的含讼争房屋在内的担保物的财产权自裁定送达嘉**公司之日起转移。嘉**公司于2014年9月17日收到该裁定书，其于该日取得上述担保物的财产权。此后，封日晴继续管理使用讼争房屋并未经嘉**公司准许，故嘉**公司请求封日晴停止侵害和赔偿损失，有事实和法律依据，予以支持，即封日晴应从讼争房屋内搬出，将讼争房屋交付给嘉**公司，并偿付嘉**公司房屋占用费（该占用费可参照其与九**公司签订的租赁合同约定的月租金69035元，自2014年9月17日开始计至讼争房屋交付之日止）。九**公司在2014年9月17日实际使用讼争房屋，其理应自其侵权之日起对封日晴的上述行为承担连带责任。至于讼争房屋在侵权期间的物业管理费、水电费理应由相关责任人承担，嘉**公司可在实际造成其损失后另行主张。而嘉**公司提供的调查笔录和证明属证人证言，结合其他证据亦不足以证明九**产公司系讼争房屋实际使用人的事实，故其请求九**产公司承担相应的侵权责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（一）和（六）项、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门**限公司、封日晴应于本判决生效之日起十日内，搬离厦门市湖里区泗水道597号904、905、906室房屋和903室部分房屋（358.98平方米），并将上述房屋交还厦门**有限公司。二、封日晴应于本判决生效之日起十日内，支付厦门**有限公司房屋占用费（自2014年9月17日起，按月69035元计至上述房屋实际交还之日止）。三、厦门**限公司对封日晴上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回厦门**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，由厦门**限公司、封日晴负担。

宣判后，封日晴、九**公司不服，向本院提起上诉。

上诉人封日晴上诉称，一、原审认定封日晴与黄**2011年9月15日签订的《租赁合同》及2011年9月20日的《补充协议》没有实际履行，明显属于认定事实错误，应当予以纠正。原审中，各方当事人对上述合同、协议的真实性并无异议，争议的系其是否实际履行及能否突破嘉**公司基于拍卖取得的担保物所有权。1、原审认定封日晴在拍卖过程中存在优先购买权依据不足而不予采纳，明显错误。兴**行在对讼争房产行使抵押权时，厦门**民法院并未否认现有租约的效力，相反，在委托拍卖机构拍卖时将相关租约的情况告知拍卖机构。拍卖机构在两次拍卖时，均基于封日晴承租人的地位而向其发出行使优先权的告知函。假使法院及拍卖机构不认可租约的效力，应当直接清场、腾空讼争房产后再进行拍卖，更不会认可封日晴享有优先权。而嘉**公司在与拍卖机构签订的协议中也明确认可讼争房产上存在封日晴与黄**签订的18年租约。如拍卖机构不是认为封日晴存在优先购买权，何须两次向其发函告知。封日晴基于经济上考虑未行使优先购买权，并不能因其不行使权利而否认权利的存在。原审以封日晴未主张优先购买权为由认定其不存在优先购买权，逻辑上存在混乱，导致认定错误。2、原审对于封日晴主张的与黄**自2011年9月15日始即存在租约的认定存在片面，有失客观，应予纠正。（1）原审认定封日晴与黄**未披露租约，2013年7月29日才取得公证授权，以此佐证租约的不合理性。事实上，讼争房产为陆**公司贷款提供抵押担保，系原产权人与银行之间的约定，原产权人是否将租约的真实情况告知银行，封日晴不得而知，且根本无法告知银行。如原产权人未将与封日晴之间的租约如实告知银行，应当追究原产权人的法律责任，封日晴作为善意第三人的权益不应受到影响，更不能基于原产权人的未告知而否认租约的效力。（2）从讼争标的的占有使用情况。原审认定黄**未将讼争房产交给封日晴管理使用明显错误。根据黄**与封日晴签订的《补充协议》，富**公司履行租赁合同系得到封日晴的同意，富**公司的租金由黄**代为收取转交给封日晴。对于讼争标的是否实际交付封日晴管理使用，其方式不限于直接移交租赁房产本身，也可以是租赁房产的收益。而陈**等人的转款凭证及陈**、黄**的证言证明黄**确实将收取的租金转交给封日晴。故黄**派员工代为收取租金并转交给封日晴的行为应视为黄**将讼争房产的租金交给封日晴管理使用。（3）从租金的收取和支付情况看。原审认定2011年9月15日至2013年7月25日间，讼争房产的租金不是封日晴直接收取，黄**将收来的租金用于折抵借款利息，实行多还少补，收款人为不特定人，进而认为对款项往来是否系用于租金产生合理怀疑。事实上，封日晴提供了《补充协议》、系列转款凭证和收条，并有证人陈**和黄**的证言佐证（黄**在第二次出庭作证的时候明确18年的租金抵作1000万元的借款本息，其收取的讼争房产租金已经全部通过陈**等转交给封日晴，原审对黄**的证言显然断章取义）。上述证据已经形成完整的证据链，足以证明封日晴实际收取讼争房产的租金。原审无视大量证据的存在，仅凭“合理怀疑”即否认该事实，显然有失偏颇。（4）从黄**与封日晴之间借款关系履行情况看。原审认为黄**并未最终收到封日晴支付的1000万元显然错误。根据黄**和封日晴之间的协议，黄**书面指示封日晴将1000万元款项汇至孙**帐户，而封日晴确实通过林**的帐户支付了该款项（林**的公证书明确该款项的性质系受封日晴委托）。在封日晴支付该款项后，黄**还向其出具了收据。法院调取的资料虽显示该款项最终回至林**的女儿孙**帐户，但黄**作证时已经陈述其原来欠泛**团的钱，故钱最终转到孙**帐户并不足为奇。亦即，因封日晴委托林**付款，原来黄**与泛**团之间的借贷关系已经清结，资金关系已经转化为封日晴与林**之间的关系。且封日晴系根据合同中黄**的指示付款，最终款项流向何方与封日晴无关。故封日晴已支付讼争房产18年的租金。（5）从黄**与封日晴办理公证授权的时间节点看。原审认为黄**与封日晴之前未采取公证授权方式让渡权益并及时披露租约存在的事实。事实上，如前所述，封日晴并非贷款合同的当事人，无从向银行披露租约，而对于讼争房产实际使用人，其对于封日晴处于出租人的法律地位是明知的。事实上，封日晴于2013年6月1日将泗水道595号地下一层第C39、C40车位租给厦门安**限公司，此时封日晴尚未取得黄**的公证授权，故封日晴对讼争房产的出租并非基于黄**的公证授权，而是基于其为讼争房产的承租人，将讼争房产进行转租收益。至于公证授权迟至2013年7月29日才办理的原因在于之前黄**均按时将讼争房产的租金交给封日晴指定的人，但2013年7月其将租金挪作他用，封日晴才决定自己收取租金，并基于此要求黄**出具公证的授权委托书。（6）从原审被告的主张及证人证言看。原审一方面认为封日晴及黄**与讼争房产存在直接利害关系，而证人陈**现为封日晴的员工，据此认为封日晴的主张及证人的证明力明显被削弱；一方面又在判决中多次引用黄**有利于嘉**公司的只言片语，显然前后矛盾。事实上，黄**在讼争房产被拍卖后由谁使用，与其并无任何的利害关系，而其作为原业主对于租赁情况是最为清楚的，其陈述是最为直观可信的。且对黄**的证言应当全面考量判断，而非有选择性的断章取义，事实上黄**对于其前后陈述不一致地方已经进行了合理解释，并最终给予法院及各诉讼参与人一个清晰明确的陈述，原审对于黄**证言的态度令人匪夷所思。证人陈**现虽为封日晴的员工，但其本为黄**的员工，直接经手了讼争房产的管理和租金的收取，其证言显然最符合客观事实，应当得到采纳。综上，封日晴提供的证据已经形成一个完整的证据链，证明封日晴与黄**签订有18年的租约并已实际履行。原审认定明显错误，应予纠正。二、原审以《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》认为封日晴及原审被告要求继续履行租约依据不足，属于适用法律错误。1、讼争房产有权提出以抵押权对抗房屋租赁的权利人为房产抵押权人兴**行，嘉**公司仅是取得房屋的所有权，并未继受取得兴**行的抵押权，而实际上抵押权已经行使完毕，抵押权人并未对封日晴和次承租人使用讼争房产提出任何的异议。假使抵押权人认为封日晴的租赁权利不能对抗抵押权，应当要求法院直接清场，腾空讼争房产后再进行拍卖，更不会认可封日晴享有优先权。2、嘉**公司直至2014年10月14日通过拍卖才取得讼争房产的所有权，根据买卖不破租赁的原则，其无权否认讼争房产之前的租赁关系，而应当继续履行原租赁合同出租人的权利义务。嘉**公司在参与拍卖时，拍卖机构已经告知讼争房产上存在租约，其在与拍卖机构签订的协议中也明确认可讼争房产上存在封日晴与黄**签订的18年租约。现嘉**公司在拍得上述房产后否认封日晴及次承租人的权利，显然有悖诚实信用原则。三、原审直接适用《侵权责任法》要求封日晴和原审被告承担侵权责任显然适用法律不当。1、封日晴系基于与黄**签订房屋租赁合同而转租进行收益的，无论是封日晴还是实际使用人，均有合同依据。嘉**公司作为讼争房产新的所有权人，应当继受原所有权人基于房屋租赁合同的权利义务，受原租赁合同的约束。在原租赁合同解除或者被认定无效之前，其无视讼争房产上存在的租赁合同，直接基于所有权而以侵权法律关系要求主张返还原物，法律关系选择明显错误，应当直接驳回起诉。2、即便按照侵权责任法的相关规定，认定封日晴和原审被告是否侵权及是否承担侵权责任应当考量是否符合侵权责任的要件，即是否存在侵权行为、行为人是否有过错、是否造成损害以及损害与侵权行为是否存在因果关系。原审对于是否存在侵权行为进行了分析，但并未对是否存在过错进行认定。事实上，封日晴从不知道讼争房产的权属人发生变更的事实，无论法院、拍卖机构抑或嘉**公司均未就此通知封日晴，其按照原业主出租模式继续对讼争房产进行管业，显然不存在任何过错。原审未分析过错与否，即要求封日晴承担侵权责任显然没有法律依据。3、原审极力否认封日晴与黄**之间的租约没有得到实际履行，据此认为其仅是基于黄**2013年7月29日的公证授权委托将讼争房产出租给原审被告等实际使用人，则按照该逻辑，封日晴仅是黄**的委托代理人。依据民法通则的规定，代理人行为的法律后果应当由委托人承担。据此，嘉**公司只能要求黄**承担相应的法律责任，而断不能判令代理人封日晴承担相应的法律责任。4、原审判令封日晴交还讼争房产并承担自2014年9月17日起至交还之日的占有使用费亦存在错误。封日晴并未直接占有讼争房产，无法直接返还给嘉**公司。而要求其承担房屋占有使用费则是应基于以下条件：一是嘉**公司取得讼争房产的所有权（按照物权法的规定，不动产以登记作为公示要件，嘉**公司直至2014年10月14日才取得讼争房产的权属登记证书），二是封日晴收取租金不合法（本案中封日晴乃基于合法的租约转租收益，不存在非法所得），三是封日晴已实际收取租金（封日晴并未已收取直至交还房产的租金）。显然原审要求封日晴承担的占有使用费金额与上述条件并不相符。综上，封日晴请求撤销原审判决，改判驳回嘉**公司的原审全部诉求。

被上诉人嘉**公司答辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确。本案中，租赁权和抵押权两个权利发生冲突。担保法司法解释第65条、物权法第190条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条均解读为抵押权设定在先具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。因此，本案争议焦点是封日晴所称的其在2011年9月15日取得的租赁权是否真实，是否早于兴**行的抵押权而存在。结合原审庭审质证及调查，封日晴在2011年9月15日向黄**租赁讼争房屋及车位18年的租赁权是虚假的。封日晴在兴**行抵押房屋、车位之前从未占有、使用本案讼争房屋及车位。具体理由如下：1、厦门**民法院执行局的调查及嘉**公司举示的证据显示，封日晴是持黄**授权公证书到物业公司办理手续。而厦门市湖里区泗水道597号901-906房产黄**在2011年8月10日就出租给富**公司，并由富**公司实际使用，租赁期限到2015年9月30日止。富**公司在2011年12月23日又将上述房屋全部转租给东立进公司，转租期限到2015年9月30日止。2013年10月1日，封日晴持公证授权委托书与富**公司签订《解除房屋租赁合同协议书》。富**公司早在封日晴之前就向黄**租赁房屋并实际使用租赁房屋。因此，封日晴所称房屋在2011年9月15日就由其租赁并接管房屋显然与客观事实不符。封日晴提供的租赁合同及陈述明显和执行局调查情况及嘉**公司的举证相矛盾。2、在嘉**公司向原审法院起诉并提供厦门**民法院执行局向富**公司调查的租赁合同、笔录等材料后，封日晴提供了所谓的租赁合同补充协议。补充协议的内容是封日晴授权黄**将上述房产承租给富**公司，黄**收取的富贵鸟的租金转付给封日晴。封日晴向执行局提出异议时并未声称有该补充协议。黄**在2011年8月10日就将房屋租赁并实际交付给富**公司，其在2011年8月10日之后即不享受租赁房屋的使用权。黄**再将该房屋在2011年9月15日“出租”给封日晴显然是无效的。3、封日晴在租赁合同补充协议中称富**公司只同意和产权人签订合同，所以在2011年9月20日同意黄**以自己的名义将该租赁房屋于2011年8月10日出租给富**公司。该份协议显然违背了民法通则对授权的定义。授权是受托人在接受委托之后处理相关事务，且权利人对之前的行为可以追认的前提是权利人享有权利。封日晴所称的他和黄**的租赁是在2011年9月15日，那么在此之前其根本就不是什么权利人，更不可能在2011年8月15日就委托黄**和富**公司签订租赁合同。且富**公司在接受厦门**民法院调查时从未陈述租赁时与封日晴协商过租赁事宜。反倒是封日晴在2013年8月1日向富**公司提供变更声明及黄**的授权公证书要求富**公司将租金转付给黄**授权的封日晴。因此，封日晴所提供的租赁协议及补充协议均是虚假的。4、封日晴所陈述的委托林**转账1000万元到孙**业银行账户系其支付黄**18年租金是虚假的。首先，林**在公证的《说明函》中称其受封日晴委托从其本人建设银行账户向黄**指定的孙**建设银行账户转账支付1000万元，但其提供的银行转账明细体现的却是农业银行账户，明显是矛盾的。林**对如此重要的情况都说错，显然《说明函》中所称受封日晴委托转款也应是虚假的。依据民事诉讼证据规则的规定，林**仅以经公证的《说明函》且内容还是错误的来代替证人出庭作证没有法律依据，该函的内容不应采信。其次，封日晴提交的补充证据中公证书中林**农业银行厦门分行账户，经法庭调查显示，林**在2011年11月15日支付给孙**的款项是1500万不是封日晴所称的1000万，根本不是付给黄**的租金。封日晴将林**的1500万元转款人为分割为其中的1000万元系支付给黄**的租金没有事实依据。5、封日晴申请的证人出庭也无法证实封日晴和黄**2011年9月15日签订租赁合同的真实性。封日晴是证人陈**的老板，陈**与其有利害关系本来就不具有证人做证资格。且陈**所称受封日晴委托管理本案讼争房产，但其在回答嘉**公司的询问时对房产具体由谁在使用都不清楚，这样能叫管理？证人黄**出庭作证的内容是2011年11月其要向封日晴借1000万元，季度利息20万元，其通过孙**银行账户收钱，封日晴提出要用租金作为支付利息的款项来源，所以和封日晴签订房屋租赁合同；因为收取的富**公司的租金不够付利息，所以还要加点费用凑够20万元。从黄**的证言可以看出，其与封日晴不存在真实的租赁关系，双方签订租赁合同仅是作为黄**用收取富**公司支付的租金作为支付封日晴大部分利息的一种保障，且房屋一直由富**公司实际租用并支付租金。黄**和封日晴之间是借贷关系而非租赁关系。黄**的证言和封日晴主张的租赁关系是矛盾的。且按封日晴的陈述，其还是黄**其他案件的债权人，双方存在利害关系。6、封日晴和黄**的租赁合同中还包含6个车位，并不在富**公司向黄**租赁的范围内。如果封日晴和黄**于2011年9月15日所签的租赁合同是真实的话，封日晴却提供不出证据证明在抵押之前占有、使用这些车位的证据，连缴纳车位物业费的证据也提供不出。这6个车位按封日晴所举证显示均是在抵押之后到2013年6月之后才由封日晴对外租赁。这也可以显示封日晴和黄**租约的虚假性。7、封日晴所称的和黄**之间的租赁合同根本没有得到厦门**民法院执行局的确认。拍卖公司仅是邀请封日晴参加拍卖，并未确认封日晴属于承租人，且拍卖公司也没有资格确认。嘉**公司提供的证据清楚的体现，执行局法官到上述房屋找租赁人配合拍卖，并明确要求承租人之后的租金不能支付给黄**，租金要支付到法院指定账户。说明厦门**民法院根本就没有确认封日晴和黄**的租赁合同有效，否则不可能要求次承租人将租金付到法院账上。8、兴**行在2011年就向陆**公司发放贷款，黄**在2011年就为陆**公司提供担保。富**公司在2011年就放弃了租赁权对抗抵押权，在2013年10月1日就和黄**解除了租赁合同。所以讼争房屋根本不存在租赁权对抗抵押权的问题。综上，封日晴和黄**之间不存在真实的租赁关系，封日晴也未支付租金。封日晴持黄**的公证授权书和富**公司于2013年10月1日解除富**公司和黄**于2011年8月15日签订的房屋租赁合同，富**公司享有的履行租赁合同的优先权已经不存在。封日晴是在兴**行的抵押权之后才占有并出租房屋及车位。依据物权法第190条及最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定，嘉**公司不受兴**行抵押之后存在租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。

二、九**团所称本案讼争房屋是公司职员王**表公司于2012年1月5日向封日晴租赁，并提供落款时间为2012年1月5日的房屋租赁合同及王**代表九**团于2012年开始向封日晴出具的租金收据。九**团配合封日晴提供虚假证据，严重干扰法院正常工作。在嘉**公司提起诉讼后，九**团才承认和封日晴发生的租赁时间实际是在2013年10月9日。在此之前九**团从未向封日晴支付过租金。至于九**团称需要封日晴确认九**团从2012年1月就开始使用租赁房屋完全是无稽之谈。九**团在本案中配合封日晴出具虚假证件，主观上具有严重过错，客观上实施了违法行为。法院在拍卖前已经告知九**团并要求九**团拍卖时予以配合，并要求九**团将租金转到法院账户。九**团未予理睬。嘉**公司在拍卖取得房产后还发律师函告知九**产公司，告知嘉**公司通过拍卖取得上述房产，并还附法院裁定书，要求九**团和嘉**公司建立租赁关系或搬离，将房屋交还嘉**公司，九**团、九**产公司对此还是不予理睬，继续占有嘉**公司的房屋，给嘉**公司造成损失，九**团显然和封日晴属于共同侵权人。综上，请求驳回封日晴、九**团的上诉请求，维持原判。

九**团述称，1、嘉**公司所称其配合封日晴掩盖事实的主张不能成立。其自2012年1月5日实际使用讼争房屋，签订合同时，其对封日晴与嘉**公司的纠纷并不知情。2、其使用讼争房产，而最终审判还没出来之前，房屋的实际使用权处于不确定状态，在当时情况下向封日晴支付租金合理、正当，因此，不应在判令其支付租金。

九**产公司的意见与九**团一致。

上诉人九**团上诉称，一审法院认定事实和适用法律错误，应当依法改判。一、2015年1月5日前租金其已全部支付，一审判决遗漏此重要事实。二、在九**团已付清2015年1月5日前租金的情况下，一审判决其对2014年9月17日-2015年1月5日房屋占用费承担连带责任是错误的。1、2014年9月17日-2014年10月5日前租金属2014年第三季度租金，该季度租金按照租赁合同，在2014年7月5日前就已支付给封日晴，当时封日晴不仅持有上述在2011年9月15日就与原产权人黄**签订的时间自2011年9月15日至2029年9月15日租约，且持有黄**的全权公证书，而此时嘉**公司尚未取得讼争标的的产权，因此，九**团已实际支付租金且方式恰当，嘉**公司无权再要求九**团再支付这段期间的占用费。2、2014年10月6日-2015年1月5日租金，九**团也已在2014年10月初支付给封日晴。除上述理由外，更为关键的是，法院在拍卖讼争标的时，封日晴已提出执行异议并提交了其与黄**的租赁合同，法院在找九**团人员询问时也只是告知租金付至法院账户，并没有要求腾空搬离。在封日晴提出执行异议后，法院已取消了将租金付至法院账户的要求，意味着九**团可以将租金继续支付给封日晴。随后，法院和拍卖机构也通知封日晴以承租人身份享有优先购买权，在此情况下，九**团有充分理由相信封日晴是收取租金权利的，九**团依照合同约定支付租金是合理的，嘉**公司无权再要求九**团支付期间的所谓占用费。3、2015年1月6日起的租金，九**团在一审时已向法院要求将租金交付至法院账户，一审法院没有采纳。九**团再次请求将该部分租金交付至法院账户，由法院认定的权利人最终领取。综上，请求撤销原审判决第三项，改判驳回嘉**公司要求九**团支付房屋占用费的诉讼请求。

被上诉人嘉**公司的答辩意见与前述答辩意见一致。

封日晴述称，其意见与上诉理由一致。

九**产公司述称，其意见与九**团的意见一致。

经审理查明，封日晴对原审判决查明的事实提出如下异议：1、原审判决遗漏查明黄**与富贵鸟公司房屋租赁合同的履行情况、实际使用人、租金缴交、租金收取人等相关内容，富贵鸟公司承租讼争房屋后未实际使用，而是在三个月左右后转租给东**公司及九**团实际使用；2、2013年10月1日的《解除房屋租赁合同协议书》是九**团签的，而非东**公司；3、拍卖公司两次拍卖讼争房屋时均明确封日晴是竞拍优先权人；4、原审引用黄**的陈述时断章取义，黄**第一次出庭作证确实不明确，第二次出庭作证也未明确利息标准，不存在多还少补的约定。5、当时法院执行局到讼争房产内调查时，并不知道封日晴与黄**以及封日晴与九**团之间的关系，封日晴知道该笔录后，才提出执行异议，此后，法院没有再要求向法院支付租金。法院并没有否认黄**与封日晴的租赁关系。九**团对原审判决查明事实没有异议，但认为遗漏查明了：1、其已经向封日晴支付租金到2015年1月5日。2、封日晴向法院提出执行异议后，法院没有再要求九**团向法院支付租金。3、其不知道嘉**公司与封日晴之间的纠纷，且其仅收到律师函，没有其他证据证据嘉**公司是讼争房产的产权人。嘉**公司对原审判决查明的事实无异议。本院对各方无异议的事实予以确认。二审中，各方均未提交新的证据。

另查明，封日晴为证明其已于2011年11月15日向黄**支付讼争房产18年租金，在原审中提供了黄**签字确认的当日转账交易凭证、受委托人林**经公证的《说明函》以及林**的中**银行账号6228480070221136016借记卡交易明细。其中《说明函》载明：林**本人受封日晴委托，于2011年11月15日从其本人银行账户（开户行：建**分行，账号：6228480070221136016）向黄**指定的孙**账户（开户行：建**分行，账号：6228450070001157311）转账支付1000万元。

本院认为，本案的焦点在于判断封日晴与黄**于2011年9月15日签订的《租赁合同》是否真实并实际履行。首先，封日晴主张，其在讼争房产抵押给兴**行之前，已与黄**在2011年9月15日签订了《租赁合同》并已实际支付了讼争房产18年租金1000万元。但是，在案证据显示，讼争房产于2011年8月10日经由黄**出租给富**公司，2011年12月23日富**公司将其转租给东立进公司，该转租行为于2012年3月23日取得黄**同意，2012年9月24日讼争房产由黄**作为抵押物向房管部门办理抵押登记手续，2013年6月26日兴**行因行使讼争房产抵押优先受偿权向本院提起诉讼，2013年8月1日封日晴因接受黄**的授权而要求富**公司将其应缴租金直接支付至封日晴个人账户。一系列的证据显示，封日晴并非讼争房产的实际承租人。即使封日晴与黄**签订的合同属实，也不能证明该合同有实际履行。其次，封日晴举示的林**《说明函》等证据，因付款人林**的说明与实际情况不一致（交易行为农业银行而非建设银行）且其未出庭作证，故该证据除了能证明林**于当日向孙**转款1000万元的事实外，与本案的关联性不予采信。故封日晴举示的证据并不足以证明其在2013年8月1日前已基于与黄**的租赁合同实际管理使用了讼争房产。原审关于讼争房产的占有使用情况、房租的收取和支付情况的认定并无不当，本院予以维持。嘉**公司于2014年9月17日通过公开拍卖受让取得讼争房产所有权，其要求封日晴及九**团、搬离讼争房屋并支付相应的房屋占用费，符合法律规定，可予支持。另外，九**团基于与封日晴的租赁合同占有讼争房屋，没有法律依据，原审判决其对封日晴支付房屋占用费承担连带清偿责任，并无不妥。综上，上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人封日晴、九**团负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日