上诉人杨**因与被上诉人孟**、杨**财产权属纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人孟**、杨**财产权属纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（2012）新民初字第864号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨**及其委托代理人武*、被上诉人孟**的委托代理人宋**、被上诉人杨**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，孟**、杨**均系新乡县朗公庙镇朱堤村村民，杨**系孟**长子。2005年，孟**因故找杨**协商出卖其自有的位于新乡县朗公庙镇朱堤村一组房屋及院落一座（东临张振生，北邻李**，西邻李**、南邻路，房屋共9间）。2005年9月19日，杨**以自己的名义与杨**达成买卖上述房屋协议一份，就房屋价款及交住日期进行了约定，该份协议事后未经孟**签字确认。协议签订后，杨**及杨**对原协议交住时间等内容口头进行了部分变更，但仍未经孟**追认。杨**陆续收到杨**支付的30000元买房款，孟**表示出不再转让房屋的意思，杨**即与杨**协商退还房屋一事，双方一直协商未果，孟**诉至法院要求杨**、杨**停止侵权，杨**返还房屋、立即腾房。案件调解阶段，孟**表示出解除与杨**之间租赁关系的意思表示。另查明，2005年9月19日之前，杨**曾租用孟**该房屋院落的东屋。协议之后至今，该东屋3间及堂屋半间仍由杨**使用。再查，杨**已在该集体经济组织内拥有宅基地一处。

一审法院认为

原审认为，农民合法的私有财产，原则上可以按照自己的意愿自由处分，无处分权人将他人不动产转让给买受人的，所有权人有权追回。本案中，孟**争议农村不动产（房屋）的所有权人，在孟**表露了出卖该不动产的意思表示后，杨**即与孟**长子杨**签订了买卖该不动产的协议。协议后，孟**、杨**陆续找杨**协商退房一事，杨**以房屋买卖协议有效为由，不予腾退，双方遂起纠纷。关于本案争议的焦点问题，即杨**、杨**2005年9月19日所签房屋买卖协议的效力问题。一、杨**、杨**在协议时，对该房屋所有权及房屋范围内的宅基地使用权人系孟**这一事实是知晓的，但双方在协议书上仍将卖方列为“杨**”，买受方杨**在未核实杨**是否是房屋有权处分人的问题上，存在过失，不构成善意，即不能根据善意取得制度而主张享有房屋所有权，同时，根据《土地管理法》的相关规定，房屋买卖后村民不能再申请宅基地，而杨**、杨**所签协议，存在损害真正房屋权利人现实利益的可能性，并且，考虑房屋作为公民价值较大的财产，杨**、杨**应就协议内容事后及时得到孟**本人的书面追认为宜，房屋买卖合同的效力才会及于孟**，而本案到目前为止没有有效证据证明，孟**事后以自己的行为承认杨**的代理行为有效。根据本案查明的事实，杨**在本集体经济组织内已经拥有宅基地一处，按照《土地管理法》规定的一户一宅、有效利用原则，孟**主张杨**、杨**均不具备买卖房屋、宅基地的主体身份理由成立。二、从物权法对有权占有的保护角度，房屋买受人杨**也并不完全存在有权占有的事实，双方从协议签订后即协商返还房屋的问题，孟**与杨**、杨**双方均认可该协议之后，孟**并未腾清堂屋自有物品；三、本案中的协议，系杨**与杨**之间的真实意思表示，该协议签订后，在杨**与杨**之间产生合同之债的效力，但不必然产生物权取得及变更的法律后果。综上，应考虑认定杨**、杨**之间的房屋买卖协议效力不及于孟**。在本案对孟**的询问笔录中，其表示出解除与杨**租赁关系的意思表示，在双方买卖房屋关系不成立的前提下，孟**要求杨**、杨**返还所占用的堂屋半间及东屋三间，应予支持，并且孟**在对除上述东屋之外的其它房屋及院落恢复行使权利时，杨**、杨**不得阻挠。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百五十三条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，原审判决：一、限杨**于判决生效后十日内返还孟**位于朗公庙镇朱堤村一组房屋院落一座中的东屋三间及堂屋半间（该院落东临张**，北邻李**，西邻李**、南邻路），并腾清房内物品；二、判决生效后，孟**恢复对上述房屋院落行使权利，杨**、杨**不得阻挠；三、驳回孟**的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨**、杨**各承担50元。

上诉人诉称

上诉人杨**不服原审判决，上诉称：案涉房屋系杨**父亲杨**所建，杨**作为杨**的长子，有权处分案涉房屋；案涉房屋买卖协议是在孟**与杨**就案涉房屋买卖的事宜协商一致后，委托杨**与杨**签订的，杨**与杨**签订的房屋买卖协议合法有效，杨**不构成侵权，请求二审法院依法改判驳回孟**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人孟**答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决结果并无不当，请求二审法院驳回杨**的上诉，维持原判。

被上诉人杨**答辩称：杨**无权处分孟**的房屋，其与杨**签订的房屋买卖协议无效。

二审中，杨**提交了照片两张，以证明案涉房屋是孟**的丈夫、杨**的父亲杨**于1982年所建。孟**对照片的真实性无异议，但认为案涉房屋系杨**和孟**夫妇二人共同所建。杨**对照片的真实性及其证明目的均无异议。因孟**、杨**对照片的真实性均无异议，且该照片显示是杨**所建，故本院对杨**提交的照片予以采信。

本院查明

本院经审理查明：杨**、杨**在2005年9月19日就案涉房屋签订房屋买卖协议时，二人均为城市户口。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据以上法律规定，宅基地使用权的享有者只能是农村居民，而不包括城镇居民。本案中，案涉房屋为农村宅基地上所建房屋，杨**和杨**在2005年9月19日就案涉房屋签订房屋买卖协议时，二人均为城市居民，已不再具备新乡县**集体组织成员资格，且杨**当时在新乡县朗公庙镇朱堤村内拥有一处宅基地，故在杨**、杨**均不具备买卖房屋、宅基地的主体资格的情况下，双方就案涉房屋签订的买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该协议应认定为无效，杨**上诉称案涉房屋买卖协议合法有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”本案中，杨**在案涉房屋买卖协议无效的情况下，占有案涉东屋三间及堂屋半间的行为构成侵权，依法应当返还房屋、停止侵权、排除妨害，杨**上诉称其不构成侵权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨**明确认可收到杨**购买案涉房屋的买房款30000元，在杨**、杨**签订的房屋买卖协议无效的情况下，杨**依法应当将杨**支付的30000元买房款及其产生的利息损失返还给杨**。杨**、杨**均认可2005年9月19日杨**收到杨**买房款20000元，但对另外10000元的买房款的具体支付时间，双方均记不清楚，鉴于杨**与杨**签订的房屋买卖协议书中明确约定：“……二、付款方式分两期交付。……第二期贰万元于2006年5月1日前付清。……四、2006年5月1日前买卖双方共同到村委及乡（县）土地管理部门办理相关手续。……”，依据该协议书的约定，该房屋买卖协议的最后履行期限应为2006年5月1日，据此本院酌定杨**返还杨**30000元买房款的利息从2006年5月1日起按中**银行同期贷款利率计算。综上，原审认定事实清楚，但判决结果部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省新乡县人民法院（2012）新民初字第864号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分；

二、杨**于本判决生效之日起十日内返还杨**30000元买房款及利息（利息以30000元为本金，自2006年5月1日起至本判决确定的还款之日止，按中**银行同期贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费100元，由杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月四日