北京中**纪有限公司与张**等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**纪有限公司（以下简称中**司）因与被上诉人张**、被上诉人张**、第三人朱**及北京晋**理中心（以下简称晋味餐饮中心）确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年8月2日，张**一审法院称：张**与张**系父子关系。位于北京市东城区135号后院东房北数第二、三间房屋（以下简称涉诉房屋）系张**承租的单位公房。2013年6月13日，在张**不知情的情况下，张**与中**司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》）。该合同约定，张**委托中**司代理出租涉诉房屋，期限为2013年8月1日至2018年7月31日。《代理合同》签订后，在合同履行期尚未开始且张**、张**均不知情的情况下，中**司对涉诉房屋进行了大规模拆改。经北**物局认定，中**司对涉诉房屋的拆改已经构成侵害文物。张**多次要求中**司停止侵害行为，恢复涉诉房屋原状。之后张**将出租涉诉房屋一事告知张**。但中**司又将涉诉房屋出租给第三人朱**，由晋**中心经营餐馆。张**未经张**授权，擅自出租涉诉房屋，其行为对张**不发生法律效力。中**司的违法行为侵害了张**的合法权益，违反了相关法律的强制性规定。故张**法院，请求1、确认张**、中**司之间的《代理合同》无效，确认中**司与朱**签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2、中**司、朱**、晋**中心立即腾退涉诉房屋并恢复涉诉房屋原状；3、中**司赔偿张**损失19590元；4、中**司、朱**、晋**中心赔偿张**损失14381元；5、张**返还张**房屋占有使用费36000元，中**司返还张**房屋占有使用费13999元；6、张**、中**司承担本案诉讼费。

一审被告辩称

张**辩称：张**述属实，同意张**的诉讼请求。

中**司辩称：1、张**、中**司之间的《代理合同》是双方真实意思表示，合法有效。2、张**是涉诉房屋实际居住人，其对涉诉房屋有实际处分权；张**以自己的名义与中**司签订《代理合同》，不存在代理权问题。3、《代理合同》签订后，张**未表示否认，应当视为对合同的追认。4、涉诉房屋已经由中**司出租，中**司并非涉诉房屋实际占有人，不具备腾房条件。5、中**司未对涉诉房屋进行拆改。6、张**与张**系父子关系，二人存在串通嫌疑。7、张**在要求恢复涉诉房屋原状的情况下，无权再行要求房屋损失；并且张**要求的房屋损失未提供相关证据予以证明。因此，中**司不同意张**的诉讼请求。

第三人朱**、晋味餐饮中心在一审中未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

一审法院查明

一审法院经审理查明：张**与张**系父子关系。

位于北京市东城区135号后院东房北数第二间、第三间房屋系张**的单位中国科**有限公司分配给张**使用的房屋。该房屋原由张**一家居住使用。

2013年6月13日，张**（委托人，甲方）与中**司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。该合同约定，甲方委托乙方代理出租涉诉房屋，租赁用途为商住。乙方出租代理权限包括代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务，甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方；出租代理期自2013年8月1日至2018年7月31日，出租代理期限可延长六个月；甲方应于2013年6月13日前将涉诉房屋交付乙方；租金标准第一年每月3000元，第二年每月4000元，第三年每月4400元，第四年每月4800元，第五年每月5200元。乙方承租此房屋开门脸房，甲方应积极配合乙方，并尽量提供相关手续；乙方应保证所承租人合法经营，如有违法乱纪等问题由乙方负责。同日，张**（委托方，甲方）与中**司（受托方，乙方）签订《授权委托书》。该协议约定，甲方因工作忙，现全权委托乙方独家代理出租涉诉房屋，委托期限为2013年8月1日至2018年7月31日；在委托期限内，乙方全权代替甲方与承租人签订或终止租赁合同，处理相关事宜，乙方全权代替甲方进入房间检查承租人居住情况，维护房屋。在合同附件二《房屋交割清单》中，房屋附属家具、电气、装修情况及其他设备设施状况及损赔部分注明有电暖气一大一中两小，共4个；空调1个，浴室1个；电表客户编号为0018314797，表号2003490207。

上述合同签订后，张**于2013年6月13日将涉诉房屋交付中**司。中**司给付张**房屋租金36000元。

依张**申请，一审法院向北**物局调取了关于涉诉房屋的行政执法过程。北**物局称，经文物专家鉴定，涉诉房屋为文物建筑；2013年6月，经群众举报，该局发现该处有破坏文物行为。经调查，当事人是中**司，但在该局的要求下，中**司未说明相关情况。后，该局与涉诉房屋的管理使用人中**出版社、张**联系，并下达了《停止侵害通知书》、《责令改正通知书》，要求张**进行围墙恢复；后，因张**与中**司协商未果，中**司继续进行施工装修，拆除房屋东墙，并将房屋转租给一餐饮企业经营“刀削面”餐馆，由朱**与中**司于2013年7月4日签订《北京市房屋租赁合同》。

在朱**（乙方）与中**司（甲方）签订的编号为0003647的《北京市房屋租赁合同》中，双方约定，房屋坐落于北京市东城区137号东院-18号，租赁用途为居住，房屋租期自2013年6月28日至2016年7月31日，甲方应于2013年6月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为第一年100000元，第二年105000元，第三年110250元；租金支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日；甲方委托的租赁代理机构在工商（张毅）银行开立房屋租赁代理租金专用账户；押金为1万元。在合同附件二《房屋交割清单》中，房屋附属家具、电气、装修情况及其他设备设施状况及损赔部分注明有整体浴室1个、洗衣机1个、单人床1个、衣柜1个、空调1个；电表客户编号为0018314797，表号2003490207。中**司认可该合同的真实性，但称所出租的系137号的房屋，与本案无关；中**司未与朱**就涉诉房屋签订相关合同。

一审法院另查，晋**中心为个人独资企业，投资人为朱**，住所地为北京市东城区137号-18号。晋**中心工商档案显示，“北京市东**管理一中心”于2013年8月13日为朱**、晋**中心出具了《企业住所（经营场所）证明》、《住所（经营场所）使用证明》。在两份文件中，“北京市东**管理一中心”称北京市东城区137号-18号系该中心所有，房屋用途为商业。经询，北京市东**管理一中心称，北京市东城区137号-18号房屋非该中心所有及管理房产；该中心未曾为朱**、晋**中心出具《企业住所（经营场所）证明》、《住所（经营场所）使用证明》。

2013年2月，张**与中**司就涉诉房屋签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定租赁用途为居住，出租代理期限为2013年4月10日至2014年4月9日。后，张**、中**司在签订《代理合同》前解除了该合同。

因房屋坐落存在争议且中**司拒绝提供相关信息，一审法院至涉诉房屋现场进行勘验。涉诉房屋由第三人晋味餐饮中心经营“刀削面”餐馆；该餐馆工作人员称，涉诉房屋系其从中介公司租赁，但拒绝明确具体中介公司的名称，也拒绝提供租赁合同；该工作人员另称，涉诉房屋东侧墙体并非餐馆拆除，餐馆承租房屋后并未改动东侧墙体结构，仅进行了内部装修。

关于张**主张的恢复涉诉房屋原状的诉讼请求，张**要求1、距东房北起第2间房北墙3.25米，沿其西墙装木质门连窗，涂漆，门宽90厘米，高2米，门上面的窗宽90厘米，高28厘米（绿色，杜邦品牌环保漆；窗为普通玻璃）；2、距东房北起第3间房西墙2.74米，沿其南墙装木质门连窗，涂漆，门宽90厘米，高2米；门上连横开窗，宽90厘米，高33厘米；门北侧连开窗，宽40厘米，高123厘米（绿色，杜邦品牌环保漆；窗为普通玻璃）；此窗西面垒墙体（高110厘米，宽43厘米，厚20厘米），此墙的西面装洗脸池（洗脸池为泰陶品牌立柱盆，TA9309型号，580毫米＊480毫米＊820毫米）；3、拆除东房北起第2间和第3间房西墙、第3间房南墙及防盗门上面遮挡原窗户的装修墙面；4、距东房北起第2间北墙30厘米、西墙30厘米安装座便器（座便器为泰陶品牌，TA-8101型号，740毫米＊430毫米＊840毫米）；5、整体电路、水路改造（沿墙走明线接到水路、电器上）；6、东房北起第2间西部和东房北起第3间共13.3平方米地面铺砖恢复（砖为高恩牌，米色，300毫米＊300毫米）；7、拆除烟道并修补破洞（拆除北起第3间的西外墙左上角烟道并修补破洞恢复墙面）；8、拆除户外的广告（拆除北起第2间东外墙上方悬挂的“晋刀削面”广告及其他所有外墙贴挂广告）。张**提供了由中国科**有限公司物业部加盖印章的房屋草图、照片等证据支持其主张。就此，张**予以认可，但中**公司不予认可。

关于张**主张的要求中**司赔偿损失19590元的诉讼请求，张**称该损失系指涉诉房屋外墙修复费用，依据是北**物局于2013年9月10日出具的《关于孚王府局部房屋后檐墙被拆的鉴定意见》。该意见称，涉诉房屋按照传统工艺修缮复原，预算费用约为19590元。就此，张**予以认可，但中恒建业不予认可，称北**物局并非司法鉴定机构。经一审法院释明，张**称涉诉房屋系文物，应以北**物局出具的鉴定意见为准，故张**不申请进行修复费用的司法评估鉴定。

关于张**主张的要求中**司、朱**、晋味餐饮中心赔偿损失14381元的诉讼请求，张**称包括1、煤改电电暖气4台，汀**DNC321一台（2369元），DNC241一台（1986元），DNC161两台（1596元＊2），空开50元＊4，线路改造及安装600元；2、沿东房北起第2间北墙、距西墙145厘米起安装整体淋浴房（法**Z004，90厘米＊90厘米），3560元；3、整体淋浴房西侧安装睿派快速电热水器（F7），999元，材料费335元；4、美的空调（现在房间中使用）移机安装费200元；5、海尔小神童洗衣机，340元；6、双人床、单人床各一张，600元；7、衣柜两个，写字台一个，桌子一个，椅子一把。张**提供了自行制作的草图、汀**（沈阳）**京分公司出具的张**于2012年购买了汀**电暖气3台的《证明》以及北京**贸中心出具的收据等证据支持其主张。对张**主张的损失数额，张**予以认可，中**司不予认可。经一审法院释明，张**就其主张的损失的数额不申请进行价格评估。

关于张**主张的要求中**司返还房屋占有使用费13999元的诉讼请求，张**称该数额系中**司向朱天星收取的房屋租金与支付给张**的房屋租金的差额。就此，中**司称其无法核实向朱天星收取的房屋租金的数额。

一审庭审中，张**称签订《代理合同》前已经明确告知中**司，其并非涉诉房屋的所有权人，无法提供权属文件，其出租房屋亦未经房屋承租人同意。就此，中**司予以否认，称曾要求张**提供权属文件，但张**没有提供；因张**在涉诉房屋实际居住，故中**司认为涉诉房屋就是张**所有。

张**另称，自2010年开始，涉诉房屋由其居住；涉诉房屋由其出租，租金由其收取，张**对出租一事并不知情。张**对此予以认可，但中**司则称，张**与张**系父子关系，张**并未在涉诉房屋实际居住，张**才是涉诉房屋的实际使用人。

一审法院认为

一审法院判决认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该案中，涉诉房屋由张**单位分配给张**实际使用。张**明知自身对涉诉房屋不具备处分权，而中**司作为专业居间机构，未尽基本审查义务，张**、中**司签订《代理合同》，未经张**同意或追认，侵害了张**的合法权益。因此，张**请求确认《代理合同》无效，于法有据，该院予以支持。

关于张**请求确认中**司与朱**签订的《北京市房屋租赁合同》无效以及要求中**司、朱**、晋味餐饮中心、张**等赔偿损失、返还涉诉房屋、返还房屋占有使用费等诉讼请求，与该案并非同一法律关系，该案不予处理，张**可通过其他合法途径另行解决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张**与北京中**纪有限公司于二○一三年六月十三日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；二、驳回张**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

中**司不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第一项，确认张**与中**司签订的《代理合同》有效。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，导致判决缺乏基本依据。1、涉诉房屋权属不明，一审法院以司法权力代替行政权力确认房屋产权归属是错误的。张**未提供涉诉房屋的权属证明，从而无法证明其对涉诉房屋享有使用权。一审判决认定涉诉房屋归中**学院所有没有依据。2、涉诉房屋权属不明，张**的“使用权”没有合法的权利来源。3、涉诉房屋一直由张**实际居住，张**为涉诉房屋的实际使用人。二、一审判决依据我国合同法第五十一条确认合同无效，系适用法律错误。就本案而言，适用该条款的前提是张**为涉诉房屋的使用权人，张**对涉诉房屋不具备处分权。但是张**无法证明其是涉诉房屋的使用权人，所以张**作为涉诉房屋的实际使用人有权对涉诉房屋进行处分，无需经过张**的追认。因此一审判决适用法律明显错误。

被上诉人辩称

张**在二审中辩称：一、涉诉房屋系央拟产权房，房屋所有权归中**学院所有，产权证书正在办理中。张**是该房屋的合法使用人，该事实有央产房屋管理使用证明、单位房屋分配证明、身份证、户口本、街道办事处及派出所等相关部门的登记手续等予以佐证。张**对张**与中**司签订代理合同一事不知情。二、中**司分别与张**及朱**签订的代理合同和房屋租赁合同存在多处欺诈、违法违规行为。不同意中**司的上诉请求。

张**在二审中辩称：同意张**的答辩意见。张**对张**委托中**司出租涉诉房屋不知情。涉诉房屋系央产房，归中**学院所有，张**享有使用权。对一审判决未支持张**的全部诉讼请求有异议，但是张**没有上诉，其诉求可以通过另案解决。

原审第三人朱**及晋味餐饮中心经本院合法传唤，未到庭应诉陈述意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

上述事实，有《家属宿舍分配通知单》，《北京市房屋出租委托代理合同》，《北京市房屋租赁合同》，北**物局的《询问笔录》及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：张**在一审中向法院提交家属宿舍分配通知单，该证据能够证明中国科**有限公司将本案涉诉房屋分配给张**使用，张**系涉案房屋的使用权人。现张**在张**不知情的情况下将涉诉房屋委托中**司进行对外出租，该行为未得到张**的追认，所以张**与中**司签订的代理合同无效。另，中**司在二审中申请法院调取北京市东城区135号房屋的产权归属证明，因该申请内容并不影响本案的实体处理，故本院对中**司的上述申请不予准许。综上，中**司的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1900元，由张**负担300元，由张**负担800元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由北京中**纪有限公司负担800元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费70元，由北京中**纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月三日