吴**、马**诉龙显翠、朱**执行异议纠纷一审民事裁定书

案件描述

本院在执行龙**与朱**民间借贷纠纷一案中，于2014年1月24日将位于广元市利州区东坝办事处环城北路“香山怡园”一期住房一套（产权证号：2012xxxxxxxxx）予以查封，由吴**保管、使用。案外人吴**、马**向我院提出执行异议。本院受理后，于2014年5月13日作出了（2014）昭化执异字第3号执行裁定书，龙**向广元**民法院申请复议，广元**民法院于2014年8月5日作出了（2014）广执复字第11号执行裁定书，撤销本院（2014）昭化执异字第3号执行裁定书，并指定本院重新审查。本院依法组成合议庭于2015年5月18日进行了听证并对全案进行了审查。现已审查终结。

异议人吴**称，朱**与龙**借款纠纷发生时，朱**只是与开发商签订了《商品房买卖合同》，只交了7万元房款，余款一直未交清。朱**与龙**达成协议时，其并未取得讼争房屋的所有权，系无权处分。后朱**与开发商解除了合同，并办理了退房手续。之后，本人与开发商签订了《商品房买卖合同》，交清了房款，于2012年1月30日办理了房产登记，合法取得了该讼争房屋的所有权。2012年9月，本人将该房屋出售给了马**，签订了转让协议，付清了房款，并于2012年10月将房屋交付给马**，正在办理房屋过户手续。广元**民法院的终审判决也认定龙**与朱**签订的协议“可视为一种附条件的协议，当条件成就时就可以履行”。但到目前，该条件从未成就，朱**从未取得过讼争房屋的所有权，也就不可能用该房屋抵偿其债务。因此，法院查封该房屋不恰当，请求法院对龙**执行讼争房屋的申请不予执行。

异议人马效伶称，本人于2012年9月经人介绍，购买了登记在吴**名下的房屋，支付了全部价款，吴**也将房屋交付本人并居住至今，本人受让该房屋履行了合理的审查义务，支付了合理价款，属于善意取得。元坝区人民法院（2008）元坝民初字第476号调解书及广元**民法院（2012）广民再终字第16号民事判决书已发生法律效力，根据（2008）元坝民初字第476号民事调解书，朱**与龙**达成的是一个选择性还款协议，龙**既可以向被执行人主张归还15万元的借款，也可以主张以讼争房屋抵偿借款，但龙**多年未选择以房抵偿的方式清偿债务，且朱**已与开发商大**公司解除了合同，导致其未能取得该房屋所有权，其以房抵债的目的不能实现，而广**院的判决也认定龙**与朱**签订的协议“可视为一种附条件的协议，当条件成就时就可以履行”。但到目前，该条件从未成就，朱**从未取得过讼争房屋的所有权，也就不可能用该房屋抵偿其债务。龙**可以依照（2008）元坝民初字第476号民事调解书的第一项，向法院申请执行朱**的其他财产，以维护自己的权益。因此，法院查封该房屋不恰当，请求法院对龙**执行讼争房屋的申请不予执行。

本院查明

本院查明，龙**与朱**民间借贷纠纷一案，我院于2008年8月22日作出了（2008）元坝民初字第476号民事调解书，双方达成如下协议：“一、被告朱**自愿偿还原告龙**的借款15万元，并按银行同期贷款利率计息，利随本清；二、被告朱**自愿将购买的座落于广元市市中区东坝新区火车北站北侧‘香山怡园’住房一套，面积149.48㎡作价15万元抵偿给原告龙**，该房屋所有权归龙**所有；三、被告朱**必须无条件地协助原告龙**办理该房屋的一切房产手续。并保证该协议由法院确认后一个月内办完所有相关房屋产权手续，过户给原告；四、原告自愿放弃资金利息；五、任何一方违约均向守约方支付违约金，金额为房款总额的百分之三十”。我院于2009年7月17日作出（2009）元坝民监字第2号民事裁定裁定再审，我院再审后，作出（2012）元坝民再字第1号民事判决书，判决维持了原调解协议第一项，撤销了二、三、四、五项，双方当事人均上诉，广元**民法院（2012）广民再字第16号民事判决撤销了（2012）元坝民再字第1号民事判决书，维持（2008）元坝民初字第476号民事调解。

裁判结果

2008年10月25日朱**与吴**签订协议，将讼争房屋抵偿给吴**，2008年10月27日朱**向开发商大**公司申请退房。2008年11月5日，朱**在广元**管理处办理了房屋备案注销手续。吴**与开发商大**公司于2008年10月签订了《商品房买卖合同》，于2012年1月30日办理了房屋登记，登记证号为广房权证城字第2012xxxxxxxxx号。2012年9月25日吴**与马**签订了住房出售协议书，马**于2012年10月入住至今。我院在执行过程中，根据龙显翠的申请于2014年1月24日作出了（2013）昭化执字第06-1号执行裁定，裁定将吴**位于广元**坝办事处环城北路“香山怡园”一期住房一套（产权证号：2012xxxxxx）予以查封，由吴**保管、使用。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，龙**与朱**达成的（2008）元坝民初字第476号民事调解书，是确定双方之间的债权债务关系，并不引起该讼争房屋的物权变更，只有将该房屋登记在龙**名下，龙**才对该讼争房屋享有物权。而吴**是在朱**向大**公司申请退房后，直接在大**公司名下购买的商品房，并办理了登记，将该讼争房屋登记在吴**、李**（二人系夫妻）的名下，吴**、李**对该房屋享有物权。本院在执行龙**与朱**民间借贷纠纷一案中，查封登记在吴**、李**名下的房屋无法律依据，异议人吴**的异议理由成立。而异议人马**虽然与吴**签订了住房出售协议，并已入住，但马**对该房屋尚不享有物权，其与吴**、李**签订的住房出售协议的合法性、真实性不是本案审查的范畴，本院对马**提出的执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

一、异议人吴**提出的的执行异议理由成立，异议人马**提出的执行异议本院不予审查；

二、撤销本院2014年1月24日作出的（2013）昭化执字第06-1号执行裁定。

裁判日期

二〇一五年七月七日