罗*、李**与都匀旺福房地产**泉分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗*、李**与被上诉人都匀旺福房地产**泉分公司（以下简称“旺福**公司”）、中国农业**福泉市支行（以下简称农行福泉支行）商品房销售合同纠纷一案，福**民法院于2015年9月22日作出（2015）福商初字第246号民事判决后，罗*、李**不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审审理查明：2013年5月1日，原告罗*、李**与被告**泉公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2013000334。合同约定：原告购买被告位于金山办事处洒金北路“金域龙庭”第1号楼14层1-14-5号商品房一套，被告应在2014年12月30日前向原告交付该商品房，并对其他相关事项作了约定。该商品房总价款为423715元，合同签订后，原告如约向被告交付首期房款203715元，余款220000元银行按揭贷款支付。同时，原告与第三人农行福泉支行签订了《个人购房担保借款合同》并办理了相关贷款手续。原告按照约定交纳房款、公共维修基金、预告登记费、税费等。原告购买的商品房竣工后，于2014年10月29日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等相关部门共同验收合格，并于2014年12月12日竣工验收备案登记。竣工验收备案后被告以多种方式通知原告接交房，其中：福泉市住房和城乡建设局于2014年12月20日面向社会公告《福泉市住房和城乡建设局关于金域龙庭一期商品房交付说明》，金域龙庭一期工程已符合交房条件，望购房业主尽快依约与该公司办理交房手续。被告于2014年12月22日至24日在福**视台通过电视频道公告交房、于2014年12月23日在《黔南日报》上公告交房。后因被告提前交付部分房屋，部分业主在入住装修时，以该房屋存在质量问题发生纠纷，在被告与业主代表协调中，就楼板的安全性检测达成一致意见，由被告委托贵州省**检测中心对“金域龙庭”一期1号住宅楼楼板进行安全性检测。检测结论：福泉市“金域龙庭”一期1号楼楼板多数存在目测不可见、浸水有渗水现象的细微贯穿不规则裂缝，裂缝开展宽度未超现行规范允许值。楼**度浇筑不均匀，部分楼**度不满足设计要求。楼板混凝土强度满足设计等级要求，楼板配筋直径符合设计图纸要求，配筋间距不均匀，施工安装存在偏差超出的情况。现场抽取3块不同类型厚度不满足设计要求的偏薄楼板进行载荷试验，在设计荷载组合条件下，3块楼板均处于弹塑性状态，受力状况良好，承载能力及变形均满足设计及现行规范要求。综上所述，该栋建筑的部分楼板存在厚度不满足设计要求、渗水等情况，但经现场载荷试验验证，在设计使用荷载作用下安全性满足规范要求。检测建议：（1）部分房间楼板存在无规律渗水现象，影响使用功能，建议继续完善防水措施。（2）建议请原设计单位对小于原设计厚度的楼板进行复核，以确定是否采取处理措施。（3）入户检测过程中发现该栋建筑部分墙体抹灰层存在粉化、龟裂现象，影响观瞻和使用，建议对空鼓、粉化严重位置进行修补处理。《检测报告》附件1中对于原告购买的商品房1-14-5号实地检测楼板平均厚度为100㎜，而设计厚度为100㎜，允许值范围为108㎜—95㎜，该楼**度在设计允许值范围内。2015年5月5日，黔南州**限责任公司出具《关于金域龙庭一期工程部分现浇结构尺寸允许偏差（楼**）不满足要求但验收合格的说明》，称其单位依据相关验收规范验收合格。同日，贵阳建**限公司复函，称施工单位应严格按照技术文件要求进行整改修复工作，该公司认为经过处理的楼板达到设计要求。原告坚持认为，根据一期1号住宅楼楼板存在厚度不满足设计要求、渗水等情况，按原、被告所签的商品房买卖合同的第十八条第（一）项中约定：“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房”。该商品房的楼板属建筑主体结构部分，已经有资质的鉴定部门鉴定为“不符合设计标准和设计要求”。出现了原、被告双方约定解除合同的条件，且该条件已成就。故原告根据我国合同法及原、被告之间的约定及相关司法解释的规定，认为应予解除合同，拒绝接收房屋，并诉至法院，一审在审理中调解未果。另，原告在一审庭审中明确表示对煤渣混凝土空心砌块的硬度不申请鉴定。

一审原告诉称

原审原告罗*、李**一审共同诉称：2013年5月1日，原告夫妻二人购买了被告在贵州省福泉市开发的位于金山办事处洒金北路金域龙庭第1号楼14层1-14-5号商品房一套，该商品房的建筑面积为126.09㎡，套内建筑面积为104.72㎡，该商品房的总价款为423715元整，双方约定被告应在2014年12月30日前向原告交付该商品房，对该商品房的质量等事项作出了约定并于当日签订了合同。合同签订后，原告按合同第八条第3项约定向被告交付了首期房款203715元，余款220000元在第三人处按揭贷款交付给了被告，原告如约在近一年多的时间里每个月都归还第三人的贷款利息。后因该地块商品房的其他业主在入住中，发现该房屋存在质量问题，协调中由被告委托了贵州省**检测中心对该地块上的商品房进行了检测，检测结论为原告所购买的【福泉“金御龙庭”一期1号住宅楼楼板】存在厚度不满足设计要求、渗水等情况，因原、被告在所签订的商品房买卖合同的第十八条第（一）项中约定：“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房”。该商品房的楼板属建筑工程的主体结构部分，已经有资质的鉴定部门鉴定为“不符合标准和设计要求”。故原告请求法院依法判决：1、解除原、被告之间于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》；2、终止与第三人签订的从合同即《商品房担保贷款合同》；3、判决被告返还原告已付购房款423715元并承担该款产生的利息45518元及原告所交纳的税费6355.73元、公共维修资金3783元、住宅专项维修基金3783元、预告登记80元，合计483234.73元。4、本案诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

原审被告旺福**公司一审辩称：原告起诉解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据。理由：一、原告以被告销售的商品房存在楼板厚度质量问题为由要求解除合同，无事实依据。本案原告购买的商品房楼板经检测在设计允许值范围内，符合设计要求。二、原告抗辩的“《检测报告》的检测结果是对整栋楼出具的，故原告的住房楼板厚度虽然满足设计要求，但该栋楼存在的其他部分住宅的楼板厚度不足的检测结果也同样适用于原告，据此也要求解除合同退房”之理由，被告认为是对《检测报告》的错误理解，《检测报告》的检测结果是针对整栋建筑的“部分楼板”存在厚度不满足设计要求之下的该部分的楼板安全性进行检测，并非笼统的对整栋建筑之下的楼板厚度符合设计和楼板厚度不符合设计的整体检测鉴定结论。故原告对于自己住宅的楼板厚度符合设计要求却执意要求解除合同退房系无理要求，退房原因明显就是不愿承担所购商品房房价现在有所下跌的投资风险。三、原告当庭在《起诉状》之外提出的“所购商品房为空心砖建设不符合设计要求，故据此要求解除合同”之理由不能成立。四、原告当庭在《起诉状》之外提出的“所购商品房抹灰脱落、露筋、渗水并要求解除合同”之理由不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

原审第三人农行福泉支行一审述称，驳回原告诉请，要求原告履行还款责任，被告作为该笔贷款的保证人，对该笔贷款承担连带保证责任。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是原告所购“金域龙庭”1号楼14层1－14-5号商品房，该房楼**度经检测在设计允许值范围内，而1号楼经贵州建**测中心检测楼**度合格率占35%，达不到设计要求合格率的90%，原告根据双方的合同第十八条第（一）项中约定：“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房”约定，原告是否有权解除合同，并退回所购房款及其他费用并赔偿利息损失。“金域龙庭”1号楼经贵州建**测中心检测楼**度合格率占35%，达不到设计要求合格率的90%。按照楼板的安全性检测内容包含（1）对楼板的外观缺陷（主要是裂缝开展状况）进行描述、评估。（2）抽样检测楼**度，部分位置钻孔验证。（3）抽样检测钢筋配筋间距，局部微破损检查钢筋直径。（4）抽检楼板混凝土强度。（5）抽检3块较薄的楼板进行载荷试验，检验楼板的承载能力及变形状况。故楼板的厚度问题只是安全性检测的分项之一，检测报告的结论，该栋建筑的部分楼板存在厚度不满足设计要求、渗水等情况，但经现场载荷试验验证，在设计使用荷载作用下安全性满足规范要求，上述指标，符合双方签订的《商品房买卖合同》安全使用目的，安全性是财产和生命的重要保障，也是房屋工程设计的重要因素，国家也对此作出了一系列详细的强制性规范以及民事、行政和刑事的法律责任。双方在纠纷发生后也就此达成合意，并共同委托进行了鉴定。原告所购房经相关部门予以验收备案，完成了商品房开发、建设、出售和交付的行政确认。原告所购买的商品房楼**度经检测在设计允许值范围内，且该楼的综合结论是安全性满足规范要求。虽该栋楼部分楼**度不满足要求，但经原设计单位进行复核，被告按原设计单位的技术处理措施进行整改，贵阳建**限公司于2015年5月5日复函，称经过处理的楼板达到设计要求；黔南州**限责任公司出具《关于金域龙庭一期工程部分现浇结构尺寸允许偏差（楼**）不满足要求但验收合格的说明》，其单位依据相关验收规范验收合格。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”的规定，原告所购房屋主体合格，符合验收标准。该楼楼**度经复核整改已达设计要求和安全性满足规范要求，且该楼的综合结论亦是安全性满足规范要求，而渗水属于合同约定返修的范围，原告请求解除合同理由不充分，故原告据此请求解除合同及其他诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十三条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告罗*、李**的诉讼请求。本案案件受理费8549元，由原告罗*、李**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，罗*、李**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要上诉理由为：一、一审认定事实错误，未认定被上诉人逾期交房的事实。一是根据检测报告，上诉人所购买的1号楼房屋楼板厚度不合格，且质量存在问题，一审认定在设计允许范围内是错误的；二是双方当事人合同约定交房时间为2014年12月30日，正是由于上诉人对交付的房屋在查验时发现存在质量问题而拒绝收房，根据贵州建**限公司函件可知，至少在2015年5月5日前未完成整改，根据合同约定，交房逾期已超过30天的情况下，上诉人有权解除合同，一审未认定该事实是错误的；二、一审适用法律错误，认定所交付房屋符合合同约定是错误的。一审一方面引用相关司法解释的规定，认定房屋因质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同，另一方面却又认定讼争楼板厚度经复核整改已达设计要求和安全规范要求，渗水属于合同约定返修范围为依据，该认定相互矛盾，属适用法律错误。相关规定考查的是出卖人出卖的房屋是否具备使用功能，是否存在严重影响房屋正常使用，如存在上述情形，则应支持上诉人的主张。

被上诉人辩称

被上诉人旺福房开**公司、农行**二审均未答辩。

本院查明

经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条的规定，依法成立的合同应当受到法律保护。因此各方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。针对上诉人的上诉主张，其主要争议的问题有二，一是讼争房屋未如期交房且已超过合同约定的期限，是否已构成基本性违约，买受人从而可以行使合同解除权的问题；二是讼争的商品房是否符合使用条件的问题。

关于第一个争议的问题，根据双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和条件的约定，双方约定交付时间2014年12月30日交付商品房，经查实，讼争商品房于2014年10月29日竣工验收，于2014年12月12日进行竣工验收备案登记，被上诉人旺福房开**公司多渠道通知上诉人交房，其中分别于2014年12月22日至2014年12月24日通过电视台公告交房、于2014年12月23日通过公开发行的报刊公告交房，结合双方合同第十四条第（三）项出卖人通知（含登报通知）的约定，被上诉人旺福房开**公司已按照合同的约定履行相关通知交房的义务，但由于买卖双方当事人对房屋质量问题存在争议，经有权机构检测，该房屋符合验收条件，因此该房屋实际交付不能的责任并非出卖人的原因。如无约定或法定原因，双方当事人在有关机构对房屋质量进行检测期间，等待和忍受的地位平等而不可归责于合同的另一方当事人。同时相关有权机构对房屋质量作出的相关认定，是双方当事人共同选择维权的结果，双方当事人应受该认定的约束。故对上诉人关于被上诉人旺福房开**公司由于交付不能，从而构成根本性违约，上诉人据此可行使合同解除权的上诉主张，本院不予支持。

关于第二个争议的问题，本案讼争房屋于2014年10月29日竣工验收后，福泉市建筑工程质量监督站于2014年12月12日作出［福建监］备（2014）第A23号建设工程竣工验收备案表，对该工程竣工验收备案文件同意备案。同时，福泉市住房和城乡建设局亦于2014年12月20日对该工程的备案情况及房屋质量问题作出说明，认定该工程经建设单位和业主代表共同委托贵州省**检测中心检测，其结论为楼板的安全性满足使用功能要求，符合交付条件。故对上诉人关于本案讼争房屋不符合使用条件的上诉主张，本院亦不予支持。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8549元，由上诉人罗*、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日