朱*与何大宝一案一审民事判决书

审理经过

原告何**因不服本院作出的（2015）甬海执异字第33号执行裁定，于2015年8月31日向本院起诉被告中国工商**宁波市分行、第三人朱凯案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告何**，被告中国工商**宁波市分行及其委托代理人孙**、王**均到庭参加诉讼，第三人朱凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何大宝起诉称：原告于2009年8月8日向第三人朱*租赁其名下的位于宁波市鄞州区中河街道的房产（以下简称“涉案房产”），租期为4年。2013年8月7日租期到期后，原告与第三人朱*又于2013年10月17日签订了房屋租赁合同一份，由原告承租涉案房产，租期为5年，即2013年11月27日至2018年11月26日。该份房屋租赁合同签订之后，原告支付了房租27000元，押金2300元，物业费4000元，并对涉案房产进行了装修，支付了装修费75000元。原告认为，第二份房屋租赁合同上虽然没有第三人朱*的签字，但朱*是在场的，签字人仇**是朱*的母亲，涉案房产也是她出钱购置的，故该份房屋租赁合同有效。另外，原告与第三人朱*签订的涉案房产房屋租赁合同早于朱*与银行签订的涉案房产房屋抵押合同，故原告享有涉案房产的租赁权直至租期结束。综上，原告不服（2015）甬海执异字第33号执行裁定，请求法院判令：1.依法撤销（2015）甬海执异字第33号执行裁定，停止对涉案房产的强制执行，由原告继续租赁涉案房产；2.本案诉讼费由被告承担。

为证明其事实主张，原告何大宝向本院提交如下证据：

1.案外人执行异议申请书复印件一份，拟证明原告向法院提起执行异议的事实；

2.（2015）甬海执异字第33号执行裁定书复印件一份，拟证明原告向法院提起案外人执行异议之诉符合相关法律规定的事实；

3.装修材料清单一份，拟证明原告为装修涉案房产花费了88300元的事实；

4.房屋租赁合同复印件一份，拟证明原告于2013年10月17日向第三人朱*租赁了涉案房产，租期为5年，即从2013年11月27日至2018年11月26日的事实；

5.收款收据复印件一份，拟证明原告于2013年10月16日向第三人支付了房租27600元、押金10000元的事实；

6.说明一份。拟证明案外人于2014年9月24日支付了涉案房产的物业费3235.30元的事实。

中国工商**宁波市分行（以下简称：“工**分行”）答辩称：2009年8月12日，被告与第三人朱*签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：工**分行向朱*发放个人购房住房贷款，金额为1280000元，贷款期限为30年。朱*以其所有的涉案房产提供抵押。个人购房住房贷款发放后，双方于2010年4月8日办理了抵押登记手续。上述事实均已在宁波市海曙区人民法院（2014）甬海西商初字第94号民事判决书中得到确认。原告何大宝租赁涉案房产的时间晚于涉案房产抵押权设立的时间，且合同签署人并非第三人朱*，其提出的诉讼请求不符合法律规定，故请求法院予以驳回。

为证明其事实主张，被告工**分行向本院提交与涉案房屋相关的朱*身份信息复印件、个人购房借款/担保合同复印件、个人住房贷款专用凭证复印件、中**银行个人贷款逾期催收通知书复印件、房屋他项权证明复印件各一份。

被告辩称

第三人朱*未作答辩亦未提交证据。

经质证，被告工**分行对原告提交证据材料的质证意见如下：

1.对证据1-2的三性没有异议。

2.对证据3-5的真实性、关联性有异议，原告并未提供证据3-5的原件，且涉案房产房屋租赁合同、收款收据的签署人是仇**并非朱*。

3.对证据6的真实性无异议，对其关联性有异议，与本案无关。

经质证，原告何大宝对被告提交的证据材料的三性无异议。

综合当事人的质证意见，本院对涉案证据作出如下认定：

1.对原告何**提交的证据材料的认定：

（1）因证据1系（2015）甬海执异字第33号案件中原告提起执行异议的申请书复印件，证据2系（205）甬海执异字第33号执行裁定书的复印件，故本院对以上证据予以认定。

（2）因原告对证据3-5的真实性、关联性有异议，另，证据3系原告单方制作的清单，上面仅简单罗列了相关装修事项及金额，无其他证据佐证；证据4中，虽在涉案房产租赁合同相对方处写有“朱*”的字样，但合同的“甲方（签字）”处签署的姓名为“仇美虹”而非“朱*”，原告无任何证据证明第三人朱*在场且朱*授权仇美虹签署涉案房屋租赁合同；证据5中，收款收据中“收款单位”处为仇美虹的签名，原告无任何证据证明第三人朱*授权仇美虹收取涉案房屋的租金和押金。故本院对证据3-5不予认定。

（3）证据6仅能证明原告曾于2014年9月24日支付了2012年的物业费，与原告所称的涉案房屋租赁情况不具有直接的关联性，本院不予认定。

2.对被告工**分行提交的证据材料的认定：

原告对被告提供的证据的三性无异议，且2014年6月5日本院所作的（2014）甬海西商初字第94号民事判决对被告与第三人借款、抵押事实予以了确认，故本院予以认定。

本院查明

根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院查明事实如下：

原告何大*称其于2009年8月8日向第三人朱*租赁其名下的涉案房产，租期为4年，但未提供相应证据证明该租赁事实。2009年8月12日，被告工**分行与第三人朱*签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：工**分行向朱*发放个人购房住房贷款，金额为1280000元，贷款期限为30年。朱*以其所有的涉案房产提供抵押。个人购房住房贷款发放后，双方于2010年4月8日办理了抵押登记手续。原告何大*称，2013年10月17日，其继续与第三人朱*就涉案房产签署了房屋租赁合同，租期为5年，即从2013年11月27日至2018年11月26日，并支付了房屋租金27000元、押金2300元、物业费4000元，对涉案房屋进行了装修。原告何大*提供的涉案房屋租赁合同出租方落款签名为“仇美虹”，收款收据的收款单位落款签名亦为”仇美虹“，且收款收据上载明金额为房租12个月共27600元、押金1000元。2014年2月27日，被告工**分行因第三人朱*未能还款，诉至本院，同年6月5日，本院作出（2014）甬海西商初字第94号民事判决对被告工**分行与第三人朱*借款、抵押事实予以了确认。2015年7月23日，原告何大*向我院提起执行异议后被驳回，于同年8月31日向我院提起案外人执行异议之诉。

本院认为

本院认为，原告何大*与被告工**分行争议的焦点是，原告是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利，即涉案房屋租赁合同是否真实、原告所主张的租赁权是否可以对抗已登记的抵押权。原告何大*称于2009年8月8日与第三人朱*签署了第一份涉案房屋租赁合同，租期为4年，但未能提供任何证据予以证明；其称在第一份房屋租赁合同到期后，又于2013年10月17日与第三人朱*签署了第二份涉案房产房屋租赁合同，租期为5年，但第二份房屋租赁合同的出租方落款签名并非朱*签署，房屋租、押金收款收据也并非朱*出具，署名均为“仇美虹”，无法直接证明该房屋租赁关系系朱*的真实意思表示。原告何大*称其在2013年8月7日租期到期后，于2013年10月17日又继续签订5年期的租赁合同，但原告提供的证据不足以证明该合同系第三人朱*的真实意思表示，即使上述房屋租赁合同出于第三人朱*的真实意思表示，涉案房产抵押登记手续于2010年4月8日办理，抵押权的设立时间早于租赁关系的设立时间。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，原告何大*所称的租赁权不具有对抗已登记抵押权的效力，对执行标的不享有足以排除强制执行的权利。故原告何大*要求依法撤销（2015）甬海执异字第33号执行裁定，停止对涉案房产的强制执行，由其继续租赁涉案房产，本案诉讼费由被告工**分行承担的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于适用u003c中华人民共和国民事诉讼法u003e的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最**法院关于适用u003c中华人民共和国民事诉讼法u003e执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告何大宝的诉讼请求。

本案受理费3060元，由原告何大宝负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波**民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波**民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁**政局非税资金专户，账号：3792，开户银行：宁**国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波**民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十九日