株洲市**有限公司与肖**、周**商品房买卖合同、案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书

审理经过

原告株洲市**有限公司（以下简称“谊**司”）诉被告肖**、周**商品房买卖合同、案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法由审判员朱**担任审判长，与审判员李**、审判员唐*组成合议庭，书记员周**担任记录，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告谊**司的委托代理人刘**，被告周**及其委托代理人陈**到庭参加诉讼，被告肖**经合法传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告谊**司诉称：原告与被告肖**于2012年12月4日签订一份《商品房买卖前期协议》，肖**根据该协议购买了原告投资开发的醴陵市姜湾上正街“友谊电脑数码城”共计11944.79㎡商业用房，总计房款80900000元。2013年2月20日，原告应肖**的要求，将其所购物业分割成29个产权单位后与肖**签订了29份《商品房买卖合同》，并分别于2012年12月20日和2013年2月22日将所购物业的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》办至肖**名下，但肖**未按约足额支付购房款，截止2013年2月22日，肖**已累计支付房款45130567.88元，尚欠原告房款35769432.12元。根据双方在《商品房买卖合同》的约定，肖**逾期付款超过15日，原告有权解除商品房买卖合同。原告据此于2013年6月向株洲**民法院提起了民事诉讼，要求解除原告与肖**签订的19个产权单位的《商品房买卖合同》并返还价值31213473元的房屋。株洲**民法院经审理后于2013年11月14日以（2013）株中法民四初字第16号民事判决书，支持了原告方的诉讼请求。肖**不服此判决，于2013年11月29日上诉至湖南省高级人民法院，该院于2014年4月17日以讼争标的物已被湘**级法院查封为由，裁定撤销原判，发回重审并告知原告向湘潭**民法院提起案外人执行异议之诉。原告遂诉至湘潭**民法院，请求判令部分解除原告与肖**签订的商品房买卖合同，肖**返还原告价值31213473元的房屋或者赔偿其相应损失，驳回周**对本案讼争标的物的执行申请。

被告辩称

被告周**答辩称：1、根据我国《物权法》规定，诉争房屋已经发生物权变动，原告要求被告肖**返还房屋的诉请不应得到支持。2、被告肖**系诉争房屋所有权人，被告周**申请执行被执行人肖**的房屋符合我国法律规定，原告请求驳回执行申请的诉请没有法律依据。

被告肖**未作答辩。

原告谊**司为支持其主张，向本院提交如下六组证据：一、原、被告身份信息资料（原告证据编号1－2），拟证明原告、被告的主体资格；二、商品房买卖前期协议、补充协议、商品房买卖合同书、出售物业明细表、房屋登记簿（原告证据编号3－7），拟证明原告与肖**之间存在商品房买卖关系和买卖标的物状况；三、收条三份和收款收据（原告证据编号8－9），拟证明被告肖**已支付部分款项；四、肖**证明、催款函、付款承诺函（原告证据编号10－12），拟证明被告肖**尚有部分款项没有支付；五、解除合同通知（原告证据编号13），拟证明原告通知被告肖**解除合同；六、民事诉状、民事判决书、民事上诉状、民事裁定书（原告证据14－17），拟证明原告向被告肖**主张权利。

被告周**对原告提交的证据质证认为：对第一组证据无异议；第二组证据，除对房屋登记簿无异议外，对其他证据的真实性不予质证，因为原告方不是合同当事人，不发表质证意见；对第三组证据无异议；因为原告方不是合同当事人，对第四、五组证据不发表意见；对第六组证据无异议。

被告肖**未发表质证意见，本院视其放弃质证的权利。

对原告提供的证据，本院作如下认证：被告周**对原告提交的第一、三、六组证据以及第二组证据中的房屋登记簿无异议，本院予以采信；被告周**对原告提交的其他证据，认为其不是合同当事人，未发表质证意见，但该部分证据经审查，真实有效，能够达到原告证明目的，本院予以采信。

被告周**向本院提交如下证据：1、湘潭**民法院民事判决书五份，拟证明周**对肖**拥有128507300元的债权，已经得到法院生效判决的确认；2、湘潭**民法院协助执行通知书三份和民事裁定书三份，拟证明湘潭**民法院根据周**提出的财产保全的申请，于2013年5月2日查封了肖**名下位于醴陵市黄泥坳上正街55号友谊电脑数码城29套房屋的产权；3、执行裁定书两份，拟证明周**诉肖**等民间借贷纠纷五案已经进入执行程序，湘潭**民法院根据周**的申请对肖**名下被查封的位于醴陵市黄泥坳上正街55号友谊电脑数码城29套房屋进行评估和拍卖。

原告对被告周**的证据质证认为：因原告不是合同当事人，对第一组证据的真实性不发表意见；对第二、三组证据无异议。

对被告周**提交的证据，本院认证如下：第一组证据系本院生效判决，原告虽未发表意见，但该判决合法有效，能达其证明目的，本院予以采信；原告对第二、三组证据无异议，本院予以采信。

被告肖**未向本院提交证据。

本院查明

经审理查明：2012年12月4日，原告谊**司作为甲方与作为乙方的被告肖**、肖**签订《商品房买卖前期协议》，双方约定原告开发的位于醴陵市黄泥坳上正街155号（原瓷业总公司）面积为11471.87㎡共21个产权单位（具体房源：A栋201、101、102、103、104、105、106、107、108、110、111、112、113、119、120、121、122、123号和B栋－101、101、201号）的房产出售给被告肖**和肖**，成交金额为人民币7300万元。付款方式为乙方第一笔2000万元到账后三日内，甲方将第一批即B栋－101、101、201号共8893.7㎡的房产、国地方面的产权证办理到乙方名下，甲方将国地、房产证原件交给乙方后由乙方将2000万元转付给甲方。乙方资金7300万元到账后十天内甲方办理好全部房源所有的国土、房产证件到乙方名下。甲方将上述证件的原件交给乙方后，乙方即将剩余房款全部支付给甲方。双方在前期协议第五条其他事项中还约定，甲乙双方经协商同意在签订涉及上述标的物的正式商品房买卖合同按5090万元整为合同房款总额。据此房款总额双方各自承担税费。在签订正式商品房买卖合同时按乙方要求重新分割产权单位办理分户证，但产权总面积不变。原告谊**司及法定代表人汤友谊在该协议出卖人处盖章，肖**在买受人处签名，龙**、宁超然作为见证人签字。之后，被告肖**又与原告商定购买了A栋114、115、116、117、118号五个产权单位。2012年12月13日、2013年2月20日，被告肖**就其购买的所有物业与原告签订了29份商品房买卖合同，合同总价款为5090万元。合同约定的付款方式均为一次性付款，出卖人将商品房产权办理至买受人名下当天，买受人一次性支付。双方就买受人逾期付款的违约责任约定为按逾期时间分别处理：（1）逾期十五日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。被告肖**在《友谊电脑数码城出售物业明细表》上签字确认所购物业共计29个单位，价款共计8090万元。（其中《买卖前期协议》之内的24个，建筑面积11640.06㎡，金额为7330万元，《买卖前期协议》之外的5个，建筑面积304.63㎡，金额为760万元。）从2012年12月4日双方签订《商品房买卖前期协议》签订后，被告肖**就所购物业共计向原告谊**司支付购房款45130567.88元。原告谊**司则将所有29个物业的国有土地使用证和房屋所有权证办至肖**名下，并将权证交予肖**。2013年2月26日，被告肖**向原告作出付款承诺函，确认了按《商品房买卖前期协议》购买友谊电脑数码城11640.16㎡，总计价款73300000元。现已付款45130567.88元，尚欠房款28169432.12元。另合同以外的物业A栋114—118合计面积为304.63㎡，暂未付款（房款金额及税金以龙**和肖**谈的为准）。因被告肖**一直未付清所欠购房款，原告遂诉至法院。

另查明，本院作出的（2013）潭中民一初字第8、9号以及（2013）潭中民三初字第10、11、12号五份民事判决已经发生法律效力，确认周**对肖**拥有共计128507300元的债权，并于2013年5月2日首轮查封了肖**名下位于醴陵市黄泥坳上正街155号友谊电脑数码城29套房屋的产权，其他法院对该房产进行了轮候查封。原告方于2013年5月23日向株洲**民法院起诉要求解除其与肖**之间的房屋买卖合同，株洲**民法院于2013年6月17日受理后，并于2013年11月14日作出（2013）株中法民四初字第16号民事判决。后肖**不服该判决上诉至湖南**民法院，湖南**民法院作出（2014）湘高法民一终字第28号民事裁定书，认为谊**司要求返还的标的物系本院查封的财产，谊**司宜提起执行异议之诉，遂裁定撤销（2013）株中法民四初字第16号民事判决，发回株洲**民法院重审。后原告向株洲**民法院撤回起诉，重新向本院提起诉讼。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点为：一、原告谊**司要求解除其与肖**之间的部分商品房买卖合同，以及返还该合同所涉房屋的请求能否支持。

原告与被告肖**先就购买物业签订了前期协议，后按肖**的要求重新分割成24个产权单位加上另外购买的5个物业，分别签订了29份商品房买卖合同，这29份商品房买卖合同系对前期协议的细化和补充，双方均应按商品房买卖合同履行。商品房买卖合同所记载的合同总价款与前期协议约定的房屋总价虽不一致，但从肖**签字认可的《友谊电脑数码城出售物业明细表》和其出具的《付款承诺书》，双方就24个物业实际是按7330万元的价格履行的。原告方已经被告肖**购买的29个物业的产权办理至肖**名下，至今尚欠有35769432.12元房款未付。根据双方所签商品房买卖合同中“逾期超过十五天后，出卖人有权解除合同”的约定，原告对被告未付款的部分房屋买卖合同享有解除权。原告方要求解除的部分，即A栋101、102、103、104、105、106、107、108、110、111、112、113、119、120、121、122、123号，B栋101、103号共19份商品房买卖合同的总价值为31213473元，低于被告肖**未付款金额35769432.12元，系原告其对自己权利的处分，对原告要求解除该19份商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2014年11月28依法向被告肖**送达了应诉手续，应诉手续送达之日应视为原告要求解除合同的通知到达对方之日。

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告要求返还的房屋的国有土地使用证和房屋所有权证已登记在被告肖**名下。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，争议的房屋所有权已经发生变动，且争议的房产已在另案中被本院查封，其他法院亦对该房屋进行了轮候查封，造成该房屋事实上不能返还，对原告要求返还房屋的请求，本院不予支持。对于不能返还的19份商品房买卖合同所对应的房屋，原告方可以要求被告肖**予以赔偿。经本院释明，原告方同意在不能返还房屋的情况下，变更其诉讼请求为要求赔偿损失31213473元，该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。

二、是否应当终止周*希申请对本案争议标的物的执行。周*希诉肖**等民间借贷纠纷五案中所查封的标的物即本院争议的19套房屋，已经登记在肖**名下，且该房屋已经无法返还给原告，原告仅对肖**享有相应的债权。故原告欲诉请通过解除房屋买卖合同取得房屋所有权后，再以所有权人身份对本案标的物提起案外人执行异议之诉，缺乏事实依据，其要求终止周*希申请对本案争议房屋执行的请求不符合法律规定，对该请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告株洲市**有限公司和被告肖**签订的合同编号为1204461、1204496、1204469、1204495、1204462、1204463、1204464、1204465、1204466、1204467、1204468、1204487、1204488、1204489、1204490、1204491、1204492、1204493、1204494的《商品房买卖合同》于2014年11月28日解除；

二、被告肖**在本判决生效后五日内赔偿原告株洲市**有限公司损失31213473元；

三、驳回原告株洲市**有限公司的其他诉讼请求。

如果被告肖**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费197868元，由被告肖**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月七日