孙**与周**民间借贷纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**与被告周**案外人执行异议之诉，本院于2013年4月15日受理，在审理过程中本院依法追加孙**为第三人。之后依法组成合议庭适用普通程序，于2013年8月29日、2013年11月18日、2014年5月14日三次公开开庭审理了本案。原告委托代理人孙**、被告委托代理人吴**到庭参加了第一、二次庭审，原告委托代理人周*、被告委托代理人吴**、第三人委托代理人廖**到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，1989年3月21日，原告以其承包的深圳**运公司进出口贸易部为付款主体，向深圳**运公司购买了诉争标的，并一直居住使用至今。因原告当时单位准备为没房的职工分房，故原告先将诉争标的登记在其弟弟孙**名下，并以孙**的名义签订《商品房产转让合同》，双方协商往后再将房产所有权人的名字变更为原告。但随后孙**却出尔反尔，未配合进行变更。在原告不断要求下，孙**于2009年8月2日签订《承诺函》，承诺至房产登记部门将该房产变更回实际所有人即原告名下，但其随后仍未配合变更。该房产为原告所有，孙**不享有任何的权利。后孙**在外欠债，该债务经（2011）深福法民一初字第4159号案件判决后，债权人周**向法院申请强制执行，在执行过程中法院查封了应为原告所有但登记在孙**名下的深房地字第3000017998号房产。法院在涉诉房产门外张贴查封公告后，原告才得知此事。原告为了保护自己合法所有的财产，于2012年11月19日向福**院提起案外人执行异议［案号为（2012）深福法执外异字第178号］，于2013年4月12日原告收到《执行裁定书》，法院在进行简单的书面审理后便驳回了原告的执行异议。据此，请求法院判令：1、确认原告对执行标的物（深房地字第3000017998号房产）享有所有权（房屋登记价：61254元）；2、撤销对执行标的物的执行程序，解除查封并返还异议人的财产；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称，1、根据物权法的相关规定，涉案房产登记在第三人孙**名下，孙**为房屋权利人。依法属于孙**的财产。2、被告依据（2011）深福法民一初字第4159号民事判决书申请执行，执行案号为（2012）深福法执字第6233号。贵院在执行的过程中，查封登记在第三人孙**名下的房产，符合法律规定。贵院于2013年3月12日作出（2012）深福法执外异字第178号执行裁定书，裁定驳回孙**的执行异议，也是符合法律规定的。3、原告提交的证据无法证明涉案房产为原告所有。

第三人辩称，涉案房产产权应归第三人所有，房地产权证登记的登记第三人名下，这是非常明确的。如果事实是按原告所说，也应该在另案起诉第三人，对债权进行处理，不应该在本案提起执行异议的诉讼。并且，事实也并不是原告诉状中所称的，实际上涉案房产就是第三人购买的。

本院查明

经审理查明，涉案房产系位于深圳市福田区红荔路园岭新村88栋605号房产（房产证号：深房地字第3000017998号），该房产于1998年11月25日登记在第三人孙**名下。2009年8月2日，第三人向原告出具《承诺函》，该函件载明：“在1989年3月21日孙**购买深房地字第3000017998号房产时，因孙**当时的单位准备为没房的职工分房，因此孙**将该房产登记在本人名下，本人仅是代为持有，实际所有人为孙**。现本人承诺，该房产不得转让、抵押，并于三个月内将该房产权利人变更回孙**名下。

周**因与孙**民间借贷纠纷一案，曾诉至本院，请求判令孙**归还借款110万元及利息（借款期限内的利息按同期银行贷款利率计算，之后以本金及借款期限内的利息为计算本金，按照同期银行最高贷款利率计算至还清之日止）。经审理，本院作出（2011）深福法民一初字第4159号民事判决书。该判决查明，2010年10月18日，孙**到深**证处公证委托案外人罗一平以其名义在2010年10月18日至2010年12月30日的代理期限内代理如下事项：全权办理提前还清涉案房产贷款手续，代办抵押登记注销手续、领取房产证；以涉案房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同，收取借款款项，办理抵押登记手续。2010年11月1日，周**与孙**的委托代理人罗*签订抵押借款合同，次日签订借款合同，约定孙**向周**借款110万元，借款期限自2010年11月1日至2011年4月1日。2010年11月5日，罗*向孙**出具一张收条，内容为收到周**付来人民币110万元。2010年11月9日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为周**。该判决书判决如下：一、孙**应于判决发生法律效力之日起十日内偿还周**借款本金110万元及利息（利息以110万元为本金自2010年11月1日起按照中**银行同期同类贷款利率计至判决确定应还款之日止）；二、驳回周**的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，因孙**未履行判决确定的义务，周**申请强制执行，案号为（2012）深福法执字第6233号。在执行过程中，本院依法查封了涉案房产。之后，原告提出执行异议，认为涉案房产属其所有，请求解除查封。经书面审查，本院作出（2012）深福法执外异字第178号执行裁定书，以涉案房产登记在被执行人孙**名下，依法属于被执行人孙**的财产为由，裁定驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。

裁判结果

关于涉案房产的购买经过，原告提交了以下证据：1988年1月25日，深圳**运公司（甲方）与孙**（乙方）签订了一份《商品房产转让合同》，约定甲方将涉案房产以68000元的价格转让给乙方，关于付款方式，1988年1月25日付28000元，同年3月30日前付40000元。原告提交一份委托付款凭证，显示1989年3月21日“市商业储运公司进出口贸易部”向“深圳**运公司”转款42000元，称该款项是其支付上述转让合同中的房款。为此，原告提交了1988年3月10日原告与深圳**运公司贸易部签订的《贸易部集体承包经营合同》、1988年7月28日深圳**运公司与深圳**运公司进出口贸易部签订的《进出口贸易部承包经营合同》，以证明其曾承包深圳**运公司进出口贸易部，上述42000元转款是原告购买涉案房产支付的款项。

深圳**运公司经过几次更名，现名为深圳**有限公司，该公司于2013年10月31日出具一份证明，内容如下：兹有孙**（身份证号码：）于1988年1月1日至1990年3月10日期间承包了我司（原名深圳**运公司）进出口贸易部，1988年1月25日孙**用其弟弟孙**的名字与深圳**运公司签订了房产转让合同，1989年3月21日孙**以深圳**运公司进出口贸易部的名义向我司支付了园岭新村88栋605号房产的购房款。

再查，2013年10月16日，本院向深圳市房屋租赁管理所调取了涉案房产登记备案的房屋租赁合同，合同签订于2013年3月11日，出租方为第三人，承租方为案外人谢*，租期自2013年3月11日至2014年3月31日，每月租金3000元。经本院向谢*询问，其称该备案合同是为了小孩学位而签订的，因朋友介绍得知被告有涉案房产证原件，因此做了一份备案合同，但并未实际承租，第三人称其未与谢*签订上述合同。经核实，涉案房产证的原件在被告处，原房产证登记的涉案房产房号为88栋605，现小区重新编号为110栋605。

关于涉案房产是否由原告实际占有使用，原告提交了如下主要证据：1、1998年5月至2013年7月管道燃气用户交费清单及发票显示，客户姓名为孙**，用气地址为园岭新村110栋605。原告提交的深圳**限公司发出的电费通知单显示，客户姓名为孙**，用电地址为园岭新村110栋605。2、深圳市常住人口登记表显示，原告户口（户号33303812）于1988年3月5日迁入涉案房产所在地；常住人口登记卡显示，原告户口于2003年9月10日由涉案房产所在地迁入深圳市罗湖区金湖山庄f6。3、2012年10月8日，原告通过经纪人深圳市**有限公司与案外人袁**签订了一份《房屋租赁合同》，原告将涉案房产出租给袁*，租期自2012年10月15日至2015年10月14日，每月租金3500元，押金7000元，房租交到原告名下的中**银行4533账号内。第三人为了反驳原告提交了两份书面材料，其中一份是2014年1月13日，第三人向涉案房产的实际承租人袁*发出一份声明，称其拥有涉案房产，从未授权孙**将房产出租，请租客立即清空搬走，如确实要租用房产，请与孙*签署租赁合同。另一份是2014年1月15日，袁*出具一份情况说明，称其于2012年10月份通过中介租赁了涉案房产，当时是与孙**签署的租赁合同，租期自2012年10月15日起至2015年10月14日止，并向孙**交纳了二个月押金7000元，每月租金3500元，其每月15日前按时向孙**交纳了租金，截至2014年1月，已累计向孙**交纳租金49000元。

本院认为，原告与第三人具有相应的民事行为能力，第三人在2009年8月2日签订的《承诺书》是其真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据民事诉讼证据的审核认定规定和证明标准，原告提交的证据符合证据的真实性、关联性和合法性原则，达到了高度盖然性的证明标准，足以认定涉案房产实为原告所有，且在诉讼前一直由原告占有、使用及收益，依照诚实信用原则，第三人应当履行其承诺，协助原告将涉案房产过户登记在原告名下。因此，原告请求确认其享有涉案房产所有权，本院依法予以支持。第三人辩称涉案房产归其所有，但未能提交购房合同、付款凭证等关键证据，亦无法合理解释为何与购房相关的所有合同、凭证等原件均由原告保管持有，未提交任何证据否定《承诺书》的真实性，因此对于第三人的抗辩本院不予采信。

因原告与第三人之间的借名买房关系并未予以公示，不得以此对抗善意第三人。第三人向被告借款时曾用涉案房产作为担保，且办理了抵押登记。抵押之时涉案房产登记在第三人名下，虽然本案现认定涉案房产实际所有人为原告，但依据物权登记的公示公信原则，在无证据表明抵押过程中被告非善意的情况下，自抵押登记之时被告对涉案房产即享有抵押权并可就处分所得优先受偿。原告在行使其权利时不得损害被告的抵押权，被告对涉案房产享有的抵押权不因房产实际权利人的变更而消灭。因此，原告要求停止（2012）深福法执字第6233号案件对涉案房产的执行并解除查封，本院不予支持。依据第三人出具的《承诺函》，涉案房产应在2009年11月2日前变更回原告名下，在第三人到期未履行期承诺且原告怠于行使权利的情况下，导致第三人用涉案房产作为担保向被告借款，原告对此具有一定过错，对于涉案房产抵押查封的现状应由原告自行承担。本院作出的（2012）深福法执外异字第178号《执行裁定书》是依据物权登记效力作出，在重新确权之前并无不当，且虽确认原告为所有权人，但被告依然对涉案房产享有抵押权，本院查封执行涉案房产并无不当，原告要求撤销（2012）深福法执外异字第178号《执行裁定书》本院不予支持。

综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：

一、确认原告孙**对位于深圳市福田区红荔路园岭新村88栋605号房产（深房地字第3000017998号）享有所有权；

二、驳回原告孙**其他诉讼请求。

本案案件受理费1331元（已由原告预交），由第三人负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省**民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。