周**与胡**返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）周**与被告（反诉原告）胡**返还原物纠纷一案，原告（反诉被告）周**于2013年7月24日向本院提起诉讼。本院于2014年8月25日作出（2013）雨法民一初字第407号民事判决，原告（反诉被告）周**与被告（反诉原告）胡**均不服，上诉至湘潭**民法院。湘潭**民法院于2014年12月16日作出（2014）潭中民一终字第424号民事裁定，裁定：一、撤销湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第407号民事判决；二、发回湘潭市雨湖区人民法院重审。本院另行组成由审判员陈**担任审判长，审判员雷达、人民陪审员李**参加的合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。代理书记员唐*担任记录。原告（反诉被告）周**、被告（反诉原告）胡**及其委托代理人肖**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称：2005年8月25日，原告与妻子刘某某在民政局协议离婚，双方约定将坐落于湘潭市雨湖区民主路XX号房屋赠与给儿子周某某。原告由于不熟悉国家政策法律，加之临时资金周转需要，于2005年10月31日在未告知前妻刘某某、儿子周某某，且未取得该房屋原共有产权单位湘潭**理局同意批准的情形下，将该房屋以30000元的价格转让给了被告胡**，被告于2005年底即占有、使用该房屋。原告之子周某某发现房屋被转让以后，于2007年8月29日向法院提起诉讼，请求确认原赠与行为有效，该房产归周某某所有。2007年12月5日，法院作出（2007）雨法民一初字第368号民事判决，支持了周某某的诉讼请求。由于被告实际占有、使用该房屋，周某某于2011年12月28日向法院提起诉讼［（2012）雨法民一初字第18号］，要求本案被告胡**返还房屋并赔偿损失。胡**对原368号民事判决不服，向法院提出了申诉，要求撤销368号判决及相关裁定，并中止（2012）雨法民一初字第18号民事案件的审理。法院于2012年3月14日作出（2012）雨民监字第6号民事裁定，决定再审。在再审过程中，本案被告胡**以有独立请求权的第三人身份主张争议之房屋应归其所有，请求对与原告的房屋转让合同有效性进行确认，并办理房屋转让手续。法院于2013年1月17日作出了（2012）雨法民再字第6号民事判决，该判决内容为：一、撤销本院（2007）雨法民一初字第368号民事判决；二、撤销本院（2008）雨执字第338号民事裁定书；三、驳回原审原告周某某要求判令全部房产归原审原告所有的诉讼请求；四、驳回第三人胡**的其他诉讼请求。该判决内容实际已经确认原告对儿子的赠与合同以及与被告的房屋转让合同均为无效合同，该房屋的物权所有人仍为原告所有。现该判决已经发生法律效力，但被告至今仍未将该房屋移交给原告，也未向原告支付自2005年底以来占有、使用期间的费用。为此，请求法院判决被告胡**将占有、使用的湘潭市雨湖区雨湖街民主路XX号房产返还给原告；判决被告赔偿原告经济损失46000元；判决本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告胡**辩称：对返还房屋无异议，但当时买房屋的时候是给了周**30000多元，加上装修一共50000多元。房屋现在升值了，胡**如果在同地段买了房屋，房子也升值了。现在的房子也达到了3500元左右，周**应该赔偿胡**的损失。

反诉原告胡**反诉称：被反诉人与反诉人于2005年10月31日签订了房屋转让协议，将位于雨湖区民主路XX号半产权房屋以30000元的价格转让给反诉人，由反诉人之弟居住至今。由于被反诉人拿走30000元售房款后就下落不明，拒不履行房产变更登记手续，导致房屋买卖没有过户。2006年7月市房产局开始对公有房屋进行销售，在无法找到被反诉人的情况下，反诉人于2006年7月以周**的名义与市房产局签订了《湘潭市直管公房出售合同》，向房产局交纳了16000多元的购房款（含税费），购买了该XX号半产权公有房屋，由反诉人领取了《房屋所有权证》，编号为潭房权证湘潭市字第2307XX号。2007年8月被反诉人之子周某某与其母刘某某隐瞒被反诉人已将房屋出售给反诉人的事实，恶意串通提起诉讼，请求确认赠与有效，雨**法院没有查清事实，于2007年12月作出（2007）雨法民一初字第368号民事判决，确认该房屋归周某某所有。判决生效后，周某某申请执行，雨**法院将该房屋过户给周某某。反诉人交钱领取的230728号房产证被公告作废，并为周某某为理了244940号产权证。2011年，周某某起诉要求反诉人返还房屋并赔偿损失12000元，为此，反诉人提起了申诉。雨**法院于2013年1月作出（2012）雨法民再字第6号判决，撤销了雨**院368号判决及裁定，驳回双方的其他诉讼请求。被反诉人长期下落不明，在收到判决后以法院这一错误的判决为据来主张房屋返还权利，为此，本人提起反诉。1、双方的房屋买卖关系合法、有效，应受到法律的保护。反诉人首先出了30000元钱购买了被反诉人的半产权房屋，双方签订了合同，购房款已付清，房屋已交付，由反诉人居住至今达八年之久。由于被反诉人长期下落不明，没有为反诉人及时办理产权过户，其过错在被反诉人。2、2006年7月市房产局出售公有房屋，反诉人在无法找到被反诉人的情况下，反诉人与市房产局签订了《直管公房出售合同》，向市房产局交纳了16000多元购房款，购买了该房屋的全部产权，反诉人领取了（230728）号产权证，但是雨**法院（2012）雨湖民再字第6号判决，没有就该部分产权转让作出判决，没有否认这部分产权转让的合法性，这证明：（1）该房屋产权买卖合法有效，市房产局作为国家房屋产权管理部门和房屋共有人，在被反诉人没授权委托的情况下，反诉人多次找市房产局领导反映购房后被反诉人下落不明的事实，经市房产局同意，反诉人以被反诉人的名义购买了公有部分产权；（2）交纳购房款的是反诉人；（3）领取全部产权的产权证是反诉人；（4）事实证明市房产局没有主张“优先购买权”；（5）买卖行为没有损害国家集体、个人利益；（6）市房产局出让产权直管公房是对反诉人与被反诉人之间半产权买卖有效的追认行为。3、如认定双方买卖无效，按返还财产处理。反诉人将会造成如下损失：在当时按同样的价格购买同地段房屋，现在每平方米增至3000元，3000元63m2＝190000元，这一损失应由被反诉人给予赔偿。为此，请求法院判决被反诉人退还反诉人的购房款并赔偿经济损失共计190000元；本案的诉讼费由被反诉人承担。

反诉被告周**辩称：一、反诉人的反诉主张不能成立。反诉人在反诉中提出双方房屋买卖关系合法有效、房屋归其所有的观点是错误的。雨湖区人民法院（2012）雨法民再字第6号判决书确认：其房屋转让行为无效。同时，该判决也清楚地指出，该房屋买卖纠纷已经经法院释*，胡**对房屋没有所有权。二、反诉人要求赔偿经济损失的请求没有法律依据。本案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同已经判决确认无效，相比较而言，反诉人的过错应当更大。首先是反诉人明知房屋已经赠与其儿子，并且刘某某曾专门告知过反诉人，但反诉人仍然购买；其次是在购买后部分产权的过程中，反诉人不告知被反诉人，在没有被反诉人授权的情形下，擅自利用被反诉人名义，积极操作将房子买下，反诉人是明知不可为而故意为之，这种行为是恶意的，所以应负更大的责任。故此，被反诉人愿意承担自己的责任，退还反诉人主张的购房款合计36000元。三、被反诉人遭受房租损失约53000元。因为反诉人自2005年以来一直使用该房屋，该位置同等面积的房屋租金现在已涨至600元左右，而被反诉人一直没有享受到该房屋的租金，所以反诉人应该支付被反诉人该房租损失53000元。

原告周**为了支持自己的诉讼请求和反诉答辩意见，向法庭提供了以下证据：

1、居民身份证，证据来源于公安机关，拟证明原、被告的主体适格。

2、收款收据、湘潭市房改公有住宅买卖合同，证据来源于市房产管理局，拟证明周**拥有该房屋的部分产权。

3、湘潭市直管公房出售合同、往来结算统一凭证、专用收据、契税完税证、专用发票、收据、缴款书、房屋所有权证，证据来源于周**，拟证明周**拥有该房屋的所有权。

4、（2012）雨法民再字第6号民事判决书，证据来源于本院，拟证明该判决内容实际已经确认该房屋的物权所有人仍为原告周**。

被告胡**对原告提供的证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2、3都是复印件，没有原件就不能达到原告的证明目的。是胡**替周**交的，不是周**本人交的，房产局才把产权证给了胡**。对证据4判决书，胡**是不服的，已经申请了再审。

被告胡**对本诉未提供证据。

反诉原告胡**为了支持自己的反诉请求，向法庭提供了以下证据：

1、房屋所有权证，证据来源于市房产管理局，拟证明胡*环交的费用，产权证在胡*环手里。

2、证明，证据来源于胡**，拟证明胡**的弟弟从2005年至今居住在上述房屋，因长期找不到周**才没有办理产权证。

3、收条，证据来源于胡**，拟证明周**收到胡**20000元购房款。

4、转让协议，证据来源于胡**，拟证明2005年10月31日周**将上述房屋转让给胡**，价格30000元。

5、便条，证据来源于胡**，拟证明胡**到房产局交的费，由郭**帮着计算的费用。

6、住宅装修决算，证据来源于湘潭市**饰广告公司，拟证明胡**所支付的装修费用。

7、湘潭市直管公房出售合同及完税证、发票、收据、缴款书、凭据，证据来源于胡**，拟证明是胡**代周**签的名，留了一个电话号码是胡**家里的电话，能证明是胡**交的钱。

8、（2014）潭中民终字第424号湘潭**民法院民事裁定书，拟证明本案应当以房屋的现值赔偿反诉人的损失。

反诉被告周**对反诉原告胡**提供的证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但产权人是周**，而非反诉人所有，不能达到反诉人的证明目的。对证据2不能达到反诉人的证明目的，是反诉人的弟弟。对证据3、4的真实性无异议，但周**只收到20000元现金，而不是30000元。对证据5与本案无关，体现的时间是3月9日。对证据6与本案没有关联性。对证据7签名是周**，反诉人未经周**的允许擅自代替签名。对于证据8，房子胡**还没有取得产权，没有必要进行评估。

本院对原告（反诉被告）周**、被告（反诉原告）胡**提供的证据作如下综合认证：对原告周**提供的证据1、2的真实性、关联性、合法性予以认可；对证据3的真实性、关联性、合法性予以认可，但不能证明取得49.7%部分产权的相关费用是原告周**支付的；对证据4，系本院已生效的民事判决书，本院予以确认。对反诉原告胡**提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性、关联性、合法性予以认可。

本院查明

本院根据采信的证据和双方当事人的当庭陈述，经审理查明以下事实：1993年12月26日，原告周**实际出资10871.39元向湘潭**理局购买了房改公有住宅（坐落于湘潭市**道民主路XX号房屋，建筑面积63.94平方米）的50.3%产权，剩余49.7%的部分产权归湘潭**理局所有，由原告周**向湘潭**理局支付租金租住。2005年10月31日，原、被告签订了转让协议：“2005.10.31日，周**、胡**经双方协议，周**自愿将本市民主路XX号房屋转让给胡**，价格为叁万元整，已（以）此为证。”该转让协议上有周**的签名，被告胡**对该转让协议表示认可。2005年10月31日，原告周**立收条1张：“今收到胡**同志的购房费贰万元整”。被告胡**提出支付了半产权房屋购房款30000元给原告周**，原告周**未予认可打收条后被告胡**支付了10000元购房款的事实，被告胡**也未提供证据证实支付了该10000元款项。原告周**在收到被告胡**支付的购房款时，将上述房屋及房屋产权证、原购房合同、购房收据等凭证交付给了被告胡**。被告胡**接收上述房屋后，于2005年12月8日对房屋进行了装修，用去装修费10028元，装修后将上述房屋交给其弟胡*浓居住至今。原告周**将房屋转让给被告胡**后，离家未归，下落不明。由于原告周**下落不明，故被告胡**对上述房屋一直未办理房屋过户手续。2006年，湘潭**理局根据当时房改政策开始对上述房屋的部分半公有产权进入市场销售。被告胡**在无法找到被告周**的情况下，于2006年7月18日以周**的名义与湘潭**理局签订了《湘潭市直管公房出售合同》，购买了上述房屋公有部分产权，交纳了直管公房处置款13013.20元（49.7%的公有产权部分）、维修基金50元，并补缴了1997年7月1日至2006年6月期间租住公有产权部分的房屋租金2168.50元（胡**应承担8个月的租金计160.50元），同时以周**的名义办理了新的房屋所有权证手续，用去办证费用共计1005元，上述房屋仍登记在原告周**的名下。

另查明：2005年8月25日，原告周**与前妻刘某某离婚，双方约定将上述半产权公有房屋赠与双方之子周某某。原告周**在办离婚手续后的当日，以做生意缺少资金要用房产到银行作抵押贷款为由，从刘某某手中拿走该房屋所有权证，并承诺一年归还。2005年10月31日，原告周**在未告知刘某某、周某某的情况下，将上述房屋卖给了被告胡**。

再查明：2007年8月29日，周某某以确认周**、刘某某的赠与行为有效，上述房归周某某所有为由，向本院提起诉讼，本院于2007年12月25日作出了（2007）雨法民一初字第368号民事判决书，判决上述房屋属周某某所有。判决生效后，周某某向本院申请执行，本院于2008年12月10日作出了（2008）雨执字第338号民事裁定书，为周某某办理了房屋产权证。2011年12月28日，周某某以要求胡**返还上述房屋等为由向本院提起诉讼，为此，胡**向本院提起申诉，要求撤销本院作出的（2007）雨法民一初字第368号民事判决书和（2008）雨执字第338号民事裁定书，裁定中止执行。本院中止了周某某与胡**的返还原物一案的审理。2012年3月14日本院作出了（2012）雨民监字第6－1号民事裁定书，裁定再审（2007）雨法民一初字第368号一案。在再审中，胡**作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。2013年1月17日，本院作出了（2012）雨法民再字第6号民事判决书，判决：“一、撤销本院（2007）雨法民一初字第368号民事判决书；二、撤销本院（2008）雨执字第338号民事裁定书，三、驳回原审原告周某某要求判令全部房产归原审原告所有的诉讼请求；四、驳回第三人胡**的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。为此，原告周**向本院提起诉讼，要求被告胡**返还上述房屋给原告和赔偿经济损失46000元计算及至返还房屋时止，但原告周**未向法庭提供证据，而是根据该房屋位于的地段的房租价格估算的。被告（反诉原告）胡**要求原告（反诉被告）赔偿两次购买的半产权经济损失各70000元，并退还两次购房的款项，但被告（反诉原告）胡**要求赔偿经济损失未向法庭提供证据，而是根据该房屋位于的地段按3000元／平方米估算的升值部分的价值。

在本案审理过程中，经本院释明，原告周**与被告胡**协商将涉案房屋即位于本市民主路XX号房屋的现有价值商定为16万元，双方不再对该房屋进行评估。

本院认为

本院认为：原告周**与被告胡**所签订的转让协议已被本院作出的（2012）雨法民再字第6号民事判决书确认其房屋转让行为无效，依照法律规定，被告胡**应当将上述房屋返还给原告周**，原告周**应当将上述房屋的购房款20000元及办证费用等退还给被告胡**。被告胡**主张已支付购房款30000元，但对其中10000元未向本院提交充分的证据予以证实，本院不予采信。本案原告周**要求被告胡**赔偿经济损失，但未向本院提供相应证据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。反诉原告胡**与反诉被告周**在上述房屋买卖过程中，反诉被告周**对造成房屋转让行为无效应当承担本案的主要责任，反诉原告胡**承担本案的次要责任。本院考虑上述房屋由反诉原告胡**出资购买后进行装修添附并已实际升值，根据原、被告对房屋现有价值的商定价值，对于房屋装修及房屋价值升值部分酌情认定由反诉被告周**赔偿反诉原告胡**损失64000元。反诉原告胡**要求赔偿的数额过高，该过高部分的诉讼请求本院不予支持。反诉原告胡**从反诉被告周**交付上述房屋后未向房产管理部门交纳租金有160.50元，应由反诉原告胡**承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告（反诉原告）胡**在本判决生效之日起30日内将坐落于湘潭市**道民主路XX号房屋返还给原告（反诉被告）周**；

二、由原告（反诉被告）周**在本判决生效之日起30日内返还被告（反诉原告）胡**购房款等共计36176.20元（36236.70元－160.50元）并赔偿被告（反诉原告）胡**64000元；

三、驳回原告（反诉被告）周**的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）胡**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费3780元，反诉受理费2010元，合计5790元，由原告（反诉被告）周**负担4053元，被告（反诉原告）胡**负担1737元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月七日