侯**、黄**、马中人、徐彐化与彭**、彭*返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告侯**、黄**、马中人、徐彐化与被告彭**、彭*返还原物纠纷一案，于2015年8月21日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，首先依法适用简易程序，由代理审判员马**独任审判，代理书记员杨柳担任记录。于2015年9月29日第一次公开开庭进行审理。之后依法转为普通程序审理，由审判员丁**担任审判长，与代理审判员马**、人民陪审员周**组成合议庭，代理书记员杨柳担任记录。于2015年10月23日第二次公开开庭进行审理。两次庭审，四原告委托代理人、被告彭**及其委托代理人到庭参加诉讼，被告彭*经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告侯**、黄**、马中人、徐彐化诉称：四原告为开发“晨光小区”二期用地需要，2011年3月28日与被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定“被告彭**将位于安乡县深柳镇纯银路西边财政局南边一栋三层私宅（包括甲方所属空地和附属屋）卖给四原告，房屋买卖价款45万元；四原告付款后十日内被告彭**交付房屋；四原告为被告彭**提供临时性过渡用房，期限一年，到期被告彭**自动腾退房屋；任一方违约将赔付违约金30万元”。协议签订后，四原告支付了房屋买卖价款，被告彭**交付四原告房屋，并住进四原告提供的临时过渡房即晨光小区一期架空层。约定的腾退临时过渡房屋到期后，被告彭**拒不腾退，并在楼内外堆放废品，影响业主环境和销售，要求四原告补偿一套商品房和车库，并多次向相关职能部门上访，阻扰四原告施工。四原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：两被告立即腾退四原告提供的临时居住房屋，排除妨碍，消除影响；判令两被告赔偿四原告违约金30万元；判令两被告支付房屋租金2万元（自2012年3月28日起每月500元，计至2015年7月28日）；由被告承担本案诉讼费用。

原告就其诉称，在举证期限内向本院提交了如下证据：

1、安乡**开发公司机构代码证、资质证书、税务登记证、营业执照、授权委托书、证明，拟证明四原告挂靠安乡**开发公司开发安乡“晨光小区”住宅项目工程，本案讼争晨光小区一期架空层房屋实际所有权人为四原告；

2、国有建设用地使用权挂牌成交确认书、安乡县商品房预售许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，拟证明四原告开发的晨光小区用地、建设工程及销售房屋合法；

3、四原告以及被告彭**身份证、彭*户籍证明，拟证明四原告及两被告诉讼主体身份。

对四原告提供的证据1、2、3，被告彭**不持异议，被告彭*未到庭质证，上述证据具有真实性、合法性，并与待证案件事实具有关联性，本院予以认定，对其证据效力，本院予以采信。

4、房屋买卖协议，拟证明如下事实：四原告与被告彭**曾签订房屋买卖合同，四原告支付买房款45万元，被告彭**交付房屋；四原告提供被告彭**的临时过渡居住房屋到期后，被告彭**拒不腾退；四原告与被告彭**任一方违约，赔偿违约金30万元。

对四原告提供的证据4，被告彭*未到庭质证，被告彭**对该证据拟证明事实、不持异议，对该证据拟证明事实、，本院依法予以认定，被告彭**对该证据拟证明事实持异议，认为被告彭**被迫签订房屋买卖协议，协议应撤销，被告彭**不应赔偿四原告损失。

5、照片一组，拟证明被告彭**在临时过渡房楼内外堆放废品，影响业主环境和四原告商品房屋销售。

对四原告提供的证据5，被告彭*未到庭质证，被告彭**对该证据真实性、合法性不持异议，但对其关联性持异议，认为其收废品谋生，未影响四原告环境卫生。

被告辩称

被告彭**辩称：被告彭*不是本案被告适格主体；被告现居住“晨光小区”一期架空层确属四原告提供的临时过渡房；在被迫情形下被告彭**与四原告签订的房屋买卖协议，协议补偿被告彭**价款明显低于同类邻居房屋，显失公平，为无效合同应撤销；被告彭**不应支付四原告违约金和租金损失。综上，请求驳回四原告诉讼请求，并重新按同类房屋标准补齐被告彭**房款。

被告就其辩称意见，在举证期限内向本院提供如下证据：

1、被告彭**向安乡县规划局、县人大等部门信访函和申诉书，拟证明四原告买受被告彭**房屋，其价格明显低于同类邻居房屋等问题，被告彭**向相关职能部门反映情况；

2、汪**、曹**证人证言，拟证明四原告开发建设晨光小区之初，损坏被告彭**原有房屋。

对被告彭**提供的证据1、2，四原告对其真实性、合法性不持异议，但对其关联性持异议，认为证据1、2与本案返还占有房屋无关，原、被告就房屋买卖，四原告支付相应房款，被告交付了房屋，合同权利义务已终止。

本院查明

根据对原、被告所举证据的认定，结合原、被告的陈述，本院认定如下案件事实：

2010年3月，原告侯**、黄**、马中人、徐彐化挂靠安乡**开发公司，在安乡县建设局和规划局办理了建设工程施工许可证、建设用地规划许可证后，合伙开发建设安乡县深柳镇“晨光小区”住宅建设工程，并在安乡**管理局办理了商品房预售许可证。因“晨光小区”二期开发用地需要，2011年3月28日四原告与被告彭**签订了《房屋买卖协议》，协议内容如下：1、被告彭**将位于安乡县深柳镇纯银路西边财政局南边一栋三层私宅（包括甲方所属空地和附属屋）卖给四原告；2、房屋买卖价款45万元；3、四原告付款后十日内被告彭**交付房屋；4、四原告为被告彭**提供临时性过渡用房（水电费自理），期限一年，到期被告彭**自动腾退房屋；5、任一方违约将赔付违约金30万元”。协议甲方由四原告签字，协议乙方由被告彭**与彭*签字。协议签订后，四原告支付了房屋买卖价款，被告彭**交付四原告房屋，并住进四原告提供的临时过渡房即晨光小区一期3B栋架空层，四原告在原告房屋用地及其它用地基础上，开发晨光小区二期住宅建设工程。约定的腾退临时过渡房屋到期后，经四原告多次催促，被告彭**拒不腾退。被告彭**多次向相关职能部门反映情况，认为其被迫与四原告签订房屋买卖协议，房屋变卖价格明显较低，显失公平，要求四原告重新按同类房屋标准补齐被告彭**房款。

本院认为

本院认为，本案原、被告争议的焦点归纳为：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，还是返还原物纠纷；2、被告彭*诉讼主体是否适格；3、四原告要求被告腾退并返还晨光小区一期3B栋架空层房屋和赔偿损失30万元、租金2万元的诉讼请求是否应依法得到支持。

关于争议焦点1，本院认为，四原告因建设用地需要，买受被告彭**房屋，双方签订房屋买卖协议，协议签订后四原告与被告分别履行了给付房款和交付房屋的义务，原、被告间房屋买卖合同履行完毕，四原告作为买受人、被告彭**作为出卖人法律地位不复存在。四原告挂靠安乡**开发公司，合伙开发建设“晨光小区”住宅建设工程，工程办理了用地、建设及销售许可，因此本案诉争“晨光小区”3B栋架空层房屋实际为四原告共同所有。现因原《房屋买卖协议》，四原告依约向被告彭**提供本案诉争的房屋作为临时过渡性用房，约定的一年居住期限后被告彭**不予腾退，四原告诉至本院，要求被告腾退并返还房屋，赔偿违约金和租金损失，系四原告基于不动产物权所有人，请求无权占有不动产的人返还原物，因此本案系返还原物纠纷。

关于争议焦点2，基于本案定性为返还原物纠纷，因不动产现占有人为被告彭**，因此彭*作为本案被告的诉讼主体不适格。

关于争议焦点3，四原告因系本案诉争“晨*小区”一期3B栋架空层房屋共同所有权人，四原告因对讼争不动产房屋享有管理、支配权，其财产被他人侵占，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一项“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”和《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，四原告可依法要求被告返还原物，本案诉争的四原告晨*小区一期3B栋架空层房屋为不动产，是依法可以返还的，因此对原告要求被告立即腾退四原告提供的临时居住房屋的诉讼请求，本院依法予以支持，并确认被告在本判决生效之日起七日内，被告将其占用房屋内物品搬出，腾退其占用的房屋给四原告。四原告要求被告彭**支付租金20000元（自2012年3月28日起每月500元，计至2015年7月28日），因被告一直占用四原告提供的临时过渡房，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三项“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”和《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，对原告要求被告赔偿占用期间租金损失的诉讼请求本院依法予以支持，其具体损失计算，根据原告的诉求，考虑被告占用的系高层房屋架空层，综合计算为：每月50元，自2012年3月28日起，计至被告腾退占用房屋之日止。因本案系返还原物纠纷，四原告要求被告彭**不得妨碍建设施工，消除影响并承担30万元违约责任的诉讼请求，系另一法律关系，不是本案纠纷处理范围，本院不予支持。

被告彭**认为其在被迫情形下与四原告签订的房屋买卖协议，协议补偿被告彭**价款明显低于同类邻居房屋，显失公平，为无效合同应撤销，四原告应重新按同类房屋标准补齐被告彭**房款，因被告彭**此项辩称意见，非本案返还原物纠纷处理范围，本院依法不予支持。

被告彭**本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院可缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第、项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：

裁判结果

一、被告彭**于本判决书生效之日起7日内立即腾退并返回其占有的安乡县深柳镇“晨光小区”3B栋架空层房屋给原告侯**、黄**、马中人、徐彐化，并给付相应租金损失（每月50元，自2012年3月28日起，计至腾退占有房屋之日止）；

二、驳回原告其它诉讼请求。

本案受理费6100元，由原告侯**、黄**、马中人、徐彐化负担5950元，被告彭**负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日