东莞新**造有限公司与张**返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人东**造有限公司（以下简称新世界花园公司）因与被上诉人张**、原审第三人东莞市新**务有限公司（以下简称佰金**司）返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

新**园公司因本案于2014年1月20日向原审法院起诉称：2005年4月3日，新**园公司与佰**公司签订一份《租赁合同》，约定新**园公司将其所有的新世界B2区1-2层、C1区1-2层、C2区1-2层及C3区1-2层出租给佰**公司使用，期限30年。根据合同第三条、第五条、第六条的约定，佰**公司应自2006年6月开始，每月15日前向新**园公司缴纳租金，若连续拖欠三个月以上租金的，新**园公司有权解除合同。合同第四条特别约定，租赁期间，乙方将房屋转租给第三方使用须经甲方同意。2009年5月1日，佰**公司未经新**园公司同意，与张**签订《租赁合同》，将承租新**园公司的上述房屋中的一部分即新世界C1区1-2层总面积3236平方米（其中一层面积为1841.85平方米，二层面积为1394.15平方米）转租给张**，期限自2009年5月1日起至2018年8月31日止。因佰**公司自承租新**园公司房屋以来，从未向新**园公司支付租金及水电费，新**园公司多次催促无果后，于2012年7月10日向佰**公司发出书面《催收函》，要求佰**公司在收函后十日内付清所欠全部款项，否则将依约解除合同。佰**公司收函后找新**园公司多次沟通，但始终未支付分文租金。2013年3月，新**园公司获悉佰**公司已被法院判决解散。鉴于上述原因，2013年6月1日，新**园公司再次向佰**公司发函，通知其自该日起双方的租赁关系解除。2013年6月1日、11月11日，新**园公司两次向张**发函，告之其由于佰**公司根本违约，新**园公司已与其解除租赁合同，张**与佰**公司的转租合同亦随之终止，并要求张**限期内将铺位退回给新**园公司，若张**有意向承租，可与新**园公司就相关租赁事宜重新协商。在此期间，双方进行了多次协商，但始终无法达成协议。2013年11月21日，新**园公司再次向张**发函，告之其双方无法就租赁事宜达成一致，要求其立即将所占有的上述房屋退还给新**园公司，并支付占有期间的房屋使用费。据此，为维护新**园公司自身合法权益，特具状起诉，请求法院判令：一、张**立即将新世界C1区1-2层退还给新**园公司；二、张**支付自2013年6月1日起至退房之日止的房屋使用费（其中一层按160元／平方米计算；二层按30元／平方米计算，暂计至2013年12月15日为2187383.25元）。

一审被告辩称

张**原审答辩辩称：一、张**基于转租合同依法占有租赁物合法有据，不构成新世界花园公司主张的无权占有。二、张**与佰**公司的租赁合同关系尚未依法解除，佰**公司的承租权并未消灭。三、退一步讲，新世界花园公司与佰**公司之间的租赁合同关系已解除与张**无关。四、新世界花园公司以佰**公司解散为由解除《租赁合同》并无合同和法律依据，因此，新世界花园公司的解除权因缺乏法律依据而不产生法律效力。五、新世界花园公司与张**已达成新的合意，新世界花园公司已完全代替佰**公司履行租赁合同所有内容。综上，请求法院驳回新世界花园公司的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年4月3日，新**园公司与佰**公司签订一份《租赁合同》，约定新**园公司将其所有的新世界B2区1-2层、C1区1-2层、C2区1层会所大堂及2层面积、C3区1层大堂及2层面积出租给佰**公司使用，租期为30年，新**园公司同意并保证，本合同20年期满后，须按本合同相同价格条件再给予佰**公司续租10年。佰**公司自2006年6月开始，应于每月15日前向新**园公司缴纳租金46.25万元，租金每三年递增原价的10%。佰**公司逾期支付租金即构成违约，每逾期一日需按当月应付租金额向新**园公司支付万分之二违约金；如连续拖欠三个月以上租金的，新**园公司有权解除本合同。合同第四条特别约定，租赁期间，经新**园公司同意佰**公司可将房屋转租给第三方使用。2009年5月1日，佰**公司与张**签订《租赁合同》，佰**公司将承租新**园公司的上述房屋中的一部分即新世界佰金翰C1区1-2层总面积3236平方米转租给张**，期限自2009年5月1日起至2018年8月31日止。租金标准：首三年即2009年9月1日至2012年8月31日为每月11万元，其后月租金每三年复式递增10%。上述合同签订后，租赁物业均已交付使用。2012年7月10日，新**园公司以佰**公司从未支付租金，累计欠款44389669.46元（其中租金30084632.2元、违约金5357430元、水电费8947607.26元），向佰**公司发出《催收函》，要求佰**公司收函后十日内付清欠付全部租金，否则将解除合同，收回租赁物。2013年6月1日，新**园公司向佰**公司发出《解除合同通知书》，自通知发出之日起解除双方于2005年4月3日签订的《租赁合同》，要求佰**公司返还租赁物。同时，新**园公司亦于2013年6月1日、11月11日两次通知张**，告之因佰**公司依法解散及佰**公司与新**园公司之间的租赁合同已解除，张**与佰**公司的转租合同亦应相应解除，并要求：一、张**收到通知后15个工作日将承租的铺位腾空移交新**园公司；二、若张**有意向承租，可与新**园公司就相关租赁事宜重新协商。2013年11月21日，新**园公司再次通知张**，告之张**因双方无法就租赁事宜达成一致，要求张**三日内交还铺位，并支付自2013年6月1日起至将铺位交还之日止的房屋使用费（按市场价计算，其中一层160元／平方米，二层及厨房30元／平方米）。张**对于新**园公司的后二次通知复函认为，双方经过协商就租金标准、变更出租主体、继续执行《租赁合同》等问题达成一致，原《租赁合同》继续有效，新**园公司无权要求张**限期腾房，亦不同意新**园公司提高商铺租金的要求。

另查，新**园公司主张的案涉商铺市场价格，即一层160元／平方米，二层及厨房30元／平方米，提供了一份新**园公司与兴业**分行签订的《场地租赁协议书》予以参考，该协议书约定的租赁地点为C区商铺C1027号，场地面积100平方米，月租金18000元。张*志提供的收款收据显示，其向佰**公司支付租金或由东莞市新**有限公司（以下简称新世界花园物业公司）代佰**公司收取张*志应付的租金及杂费。而其中2013年8月13日的收据由新**园公司出具，载明的内容为：今收到新世界花园物业公司代收新**园公司2013年8月份租金及7月份杂费，该收据出纳处为“梁”姓人员签字。新**园公司确认该收据“梁”姓人员为其公司出纳。张*志以该收据与新世界花园物业公司代收款收据出纳处的签名均为“梁”姓人员，认为新**园公司与新世界花园物业公司存在人员与财务混同的事实，两公司实际为关联公司。经查询企业机读档案，新**园公司与新世界花园物业公司的股东一致。新**园公司不确认新世界花园物业公司代收款收据出纳处的签名“梁”姓人员为其公司出纳，并认为新**园公司与新世界花园物业公司为两家独立的法人企业，不存在人格混同的事实。另张*志提供的2013年5月27日的通知，显示新**园公司通知张*志去新**园公司办理相关租赁合同变更手续，新**园公司承诺不会对张*志与佰**公司签订的《租赁合同》的内容，包括租赁期限、租金标准、支付方式、双方的权利义务等进行变更。但新**园公司对该份证据的真实性不予确认，并认为证据上所盖印章非新**园公司备案公章。鉴于该印章为电子印章，而新**园公司亦否认其存在或使用电子印章的事实，导致该印章鉴定因缺乏比对检材而无法进行。

一审法院认为

原审法院认定上述事实的证据有：房地产权证、房屋租赁合同、转租合同、民事判决书、催收函、解除租赁合同通知书、通知、回复函、兴业银**助银行场地租赁合同、收据以及本案原审庭审笔录等附卷为证。

原审法院认为：新**园公司与佰**公司签订《房屋租赁合同》后，佰**公司将其承租新**园公司的租赁物中的案涉物业以签订《转租合同》的方式承租给张**，事实上形成了以新**园公司为出租人、佰**公司为承租人、张**为次承租人的三方租赁关系。本案诉争焦点在于：新**园公司与佰**公司的租赁关系是否已经解除，该解除的效力可否对抗张**的租赁权。

新世界花园公司与佰**公司签订租赁合同后，佰**公司因经营不善而被法院判令解散，且累计拖欠新世界花园公司巨额租金、水电费等款项未付，新世界花园公司经催告后于2013年6月1日向佰**公司发出解除租赁合同通知，新世界花园公司行使合同解除权符合约定与法定条件，原审法院依法认定新世界花园公司与佰**公司签订的案涉租赁合同已经解除。张*志以新世界花园公司与佰**公司签订的租赁合同未经法院处理而未予解除的观点，与解除权为形成权的法理相悖，不予采信。

张**从佰**公司处承租案涉物业，从转租合同的履行情况看，新**园公司作为佰**公司之股东，应知晓该转租的事实且在六个月内未提出异议，应认定转租合同有效。如前所述，新**园公司与佰**公司签订的租赁合同已解除，将对张**与佰**公司签订的转租合同效力产生何种影响，应作如下分析：首先，张**支付的租金、水电等费用，无论是支付给佰**公司，还是支付给新世界花园物业公司，其款项数额各月基本一致。其次，新世界花园物业公司出具的收据上出纳为“梁”姓人员，此与新**园公司于2013年8月13日出具收据上的出纳为“梁”姓人员相同。此一方面说明，新**园公司存在向张**收租的事实，而另一方面，新**园公司与新世界花园物业公司出具的收据上的出纳均为“梁”，虽新**园公司否认两者为同一人，但结合新**园公司与新世界花园物业公司股东构成相同的情况，不排除财务人员被混同使用。在新**园公司未申请对该笔迹予以鉴定的情况下，从高度盖然性角度，原审法院认定新世界花园物业公司代收款行为对新**园公司有约束力。

根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”之规定，新世界花园公司虽与佰**公司解除租赁合同，但张**一直按约履行租金支付义务，且新世界花园公司收租行为持续较长时间的事实，亦佐证新世界花园公司与张**之间租赁合同的实际履行，因此，张**在本案中就其租赁物业在合同约定的租赁期限内抗辩新世界花园公司解除合同及退还物业和支付使用费的主张，理据较为充足，原审法院予以支持。

原审法院依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年6月9日判决驳回新世界花园公司的全部诉讼请求。原审案件受理费为24299元，由新世界花园公司自行承担。

新世界花园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决。2.依法改判张*志立即将新世界C1区1-2层房屋返还给新世界花园公司，并支付新世界花园公司自2013年6月1日起至腾房之日的房屋使用费（其中一层按照160元／平方米计算，二层按30元／平方米计算）。

事实与理由：（一）原审法院适用法律错误，自相矛盾。原审法院根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，认为张**一直按约履行支付租金的义务，其抗辩新**园公司的合同解除权理据较为充足，故而驳回新**园公司的原审诉讼请求是错误的。首先，根据上述司法解释规定，行使抗辩权的前提条件是，必须代承租人清偿了所欠出租人的全部租金及违约金，截至2013年6月1日，佰**公司欠新**园公司的租金及违约金已高达50000000元左右，而佰**公司转租给张**的房屋范围仅3236平方米的面积，租金每月110000元。因此，即使认定张**向新**园公司支付租金属实，其仅是每月支付110000元，远不能弥补佰**公司欠新**园公司的租金及违约金，次承租人支付一小部分租金即能抗辩出租人的整个合同解除权，与十七条第二款的规定不符，显然是曲解了司法解释的规定，而且损害了新**园公司作为出租人的权益。原审判决逻辑混乱，自相矛盾。一方面，原审认定新**园公司与佰**公司的租赁合同已经解除，另一方面，又认定张**有权以代偿请求权抗辩新**园公司的合同解除权，显然是自相矛盾的，既然原租赁合同已经解除，就不存在抗辩权。（二）本案应适用上述司法解释第十八条的规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予以支持。既然原审已认定新**园公司与佰**公司的原租赁合同已依法解除，佰**公司与张**的转租合同也相应终止，张**继续占用租赁房屋没有依据，属于无权占用，新**园公司有权要求张**支付逾期腾房占有使用费。（三）原审法院认定新世界花园物业公司收取张**的租金的行为对新**园公司有约束力错误。1.新**园公司从未向张**收取过案涉租赁物的租金，也从未委托新世界花园物业公司收取案涉租赁物的租金。新世界花园物业公司代收租金的行为是张**与佰**公司协商一致的结果，与新**园公司没有关系。2.新**园公司与新世界花园物业公司不存在人格混同的情形。3.张**提供的2013年8月13日的《收据》，是因为张**财务人员到新**园公司处，称其错将应汇至新世界花园物业公司的款项汇至新**园公司账户，要求新**园公司将款汇至新世界花园物业公司，故此新**园公司才出具了该收据，该收据内容明确新**园公司并非收取租金的主体，新世界花园物业公司是代佰**公司收取的租金。同日，新**园公司已将该款项转至新世界花园物业公司，新世界花园物业公司也出具了收据给新**园公司。4.新世界花园物业公司分别于2014年3月13日、5月15日向张**发出《通知》，告知其新**园公司与佰**公司的租赁合同已经解除，其已无权代佰**公司收取租金，要求张**停止支付租金并办理退款手续。（四）退一步讲，即使新**园公司收取张**的租金属实，即双方形成了事实上的租赁关系，因双方并无达成书面协议，属不定期租赁合同，新**园公司有权随时终止合同。新**园公司于2013年6月1日、11月11日、11月21日数次向张**发出通知，要求腾房，表明新**园公司并无与张**达成租赁合同的合意，或者即使双方存在事实上的租赁关系，也属于不定期租赁，新**园公司已多次对张**作出书面解除合同的意思表示，但张**仍继续侵占案涉租赁物，依法应予返还。

张**答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，新世界花园公司的上诉请求只是重复了原审的意见，没有新的意见，应该予以驳回。对于如张**般的实际承租人权益应该予以更好的保护，假如新世界花园公司与佰**公司串通损害张**权益，对于张**的权益是非常不利的，买卖都不破租赁，法律规定张**有权交租给新世界花园公司并据此得以延续租赁合同。

对新世界花园公司的上诉，佰**公司未向本院提交答辩意见。

本院经审理查明，原审查明的事实，除认定新世界花园公司系佰金**司股东有误之外，其余事实本院予以确认。

另查明，二审法庭调查期间，本院询问新**园公司在本案主张什么性质的权利，新**园公司称系基于所有权人身份主张物上请求权。张*志主张案涉物业由东莞市**务有限公司（以下简称名厨御膳公司）占有使用，经营餐饮，张*志系该公司法定代表人及其中一名股东，新**园公司对此不持异议，但坚持认为负有返还原物义务的主体是张*志，张*志对此亦予认同。张*志认为其与新**园公司存在租赁合同关系，依据为一份由新**园公司于2013年5月27日发出的通知，主张该通知内容能证明张*志与佰**公司的租赁合同主体变更为张*志与新**园公司，其他内容不变。新**园公司否认发出过此份通知，并且主张张*志提交的并非原件，张*志称向法院提交的是第一手的彩印件，没有经过篡改。本院询问新**园公司，该通知上的印章与该公司向原审法院提交的鉴定申请书上加盖的印章有何异同，新**园公司称通知上的印章看不出印泥的痕迹，通知不是原件，除此之外大小、字体、图形肉眼看不出区别。同时认为，即使通知是真的，也仅仅是一个要约，而且从内容看有承诺期限，承诺期限届满这个要约就没有约束力了。通知内容大致为：“张*志先生，阁下于2009年5月1日向佰**公司承租的新世界佰金翰C1区一层二层（总营业面积3236平方米）之房屋所有权属于本公司，即东莞新**造有限公司。该物业系由本公司于2005年出租给佰**公司使用。由于佰**公司就该物业拖欠本公司巨额租金及水电费未付，本公司已与其解除租赁合同。基于上述情况，且阁下与佰**公司签订的《租赁合同》尚未到期，现特通知阁下：请阁下收函后五日内，前往本公司办理相关租赁合同变更手续。对于阁下与佰**公司签订的《租赁合同》，本公司承诺不会对合同的内容，包括租赁期限、租金标准、支付方式、双方的权利义务等进行变更。变更的内容仅限于合同的主体。即出租方由佰**公司变更为本公司。”本院询问张*志为何没有根据通知要求与新**园公司形成新的合同，张*志称新**园公司不肯配合。

又查明，原审时新**园公司及张**均申请对通知进行鉴定，新**园公司申请鉴定的事项为“通知上的印章是否为原章（即用印泥盖的）”，欲以此证明张**提交的通知不是原件。张**则申请对通知的完整性及印章为新**园公司的公章此两项事实进行鉴定，欲证明通知系由新**园公司向张**出具。

再查明，张**与佰**公司签订的租赁合同约定案涉租赁物由2009年9月1日起交租金，2009年9月12日双方签订补充协议，约定租金支付方式修改为：以人民币现金支付，户名：东莞新**理有限公司，账号：3166。开户行：东联农信社。张**称其第一笔租金即按补充协议的约定交纳，之后亦未作改变。

本院认为

本院认为，本案为返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”此为返还原物请求权的法律依据。据此，负有返还义务的应当是实际占有使用不动产或动产的人，本案中，占有使用物业的是名厨**公司。新**园公司作为案涉物业的所有权人及出租人，有基于物权请求无权占有人返还物业的权利或基于合同产生的债权请求合同相对方履行合同义务的权利。新**园公司仅起诉次承租人张**，张**亦认同其是返还物业的义务人，则诉辩双方实质上并不关注承担返还义务的主体是否符合法律规定，双方的关注点均只放在是否“有权占有”这一问题上。新**园公司虽然自陈是以所有权人的身份主张物上请求权，但所举的证据均旨在证明张**与佰**公司之间的转租合同已经解除，张**的合同权利已经消灭，而张**则抗辩其与佰**公司的合同已由新**园公司承继，双方继续履行，名厨**公司占有使用案涉物业有合法根据。综上，本院认为有必要对双方的合同状况作出判断，分析如下：

认定双方是否存在合同关系的关键证据为一份通知。新**园公司否认曾经发出，但并未指称对方伪造，只辩称印章没有印泥痕迹，该份证据不属原件。张*志则称该份书证为彩印件，由原件直接复制而来。对比通知上的印章与新**园公司向原审提交的鉴定申请书上的印章，除了印泥的质感不同，印章的大小、图案与文字之间的距离、字体特点等均无两样。本院采信张*志主张，认定该份通知由新**园公司向其发出，张*志向法院提交的是由原件复印而来的彩印件。该份通知内容具体明确、新**园公司同意按之前张*志与佰**公司签订的合同内容继续履行的意思表示清晰确定。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十六条第一款规定：“要约到达受要约人时生效。”新**园公司认为即使通知是真的，也仅仅是一个要约，而且有承诺期，承诺期限届满，要约已没有约束力。通知确实要求张*志在收函后五日内前往新**园公司办理租赁合同变更手续，就案涉物业最终为何没有形成以新**园公司为出租方、张*志为承租方的书面合同，张*志称系新**园公司最后不配合签订。从张*志一直以来的交租情况、双方函件往来的内容判断，本院认为张*志的主张属实，即张*志已在期限内作出承诺，但因新**园公司最后不同意按通知的内容履行致双方之间未形成书面的租赁合同。由此可知通知作为一份要约不存在《中华人民共和国合同法》第二十条规定的失效情形，通知的内容已发生效力，新**园公司应受其约束，按张*志与佰**公司签订的租赁合同履行出租人义务。综上，张*志的抗辩理由成立。

原审错误分析证据致认定事实有误，以张**按时缴交租金即认为张**取得《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的抗辩权，亦属适用法律不当。但，如上述，新世界花园公司基于物上请求权主张本案权利，张**并非租赁物的占有使用人，而基于合同关系主张权利，本院认为新世界花园公司的证据不足以支持其主张。因此原审处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24299元，由新世界花园公司负担（已预缴）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日