李**与凌源市**责任公司物业服务合同纠纷案件二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人凌源市**责任公司物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2014）凌*三初字第3878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

凌源市**责任公司在一审中起诉称：原告获得行政机关的批准，是凌源市华麟大厦的物业管理单位，负责管理商厦内各经营业主的物业、供电、供暖，由各经营业主负担相关费用。被告李**在大厦内二楼拥有35号摊位，面积为129.32平方米，经营针织小百品，自2012年6月至2014年8月，被告拖欠物业费、电费20，627.3元。原告以口头及书面形式多次通知被告缴费，被告拖欠至今，请求法院依法判令被告缴费20，627.30元，给付欠费利息1，000元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

李**在一审中答辩称：原来向被告收取物业费的是凌源市**管理公司，现在原告又向被告收取物业费，我认为原告的主体资格存在问题。从2011年于宝*接管华麟商厦后，商场没有人进行有效管理，通道变窄，垃圾到处都是，防火卷帘门根本放不下，违反了与我们业主签订的多项协议，被告曾就此多次要求原告进行处理，原告迟迟未予处理。被告的营业面积是248.52平方米，在商场的最里面，销售额受到影响，连年下降，原告理应给被告做出相应的赔偿。原告起诉被告自2012年7月至2014年8月的物业费数额是对的，但2012年6月的物业费的数额是错误的，因为我在2012年7月才在原来面积的基础上又扩进55平方米，因此6月份的物业费应当少于7月份以后的物业费。起诉的电费数额是原告自己计算的，没有第三方证明，被告不予认可。综上，即使被告拖欠费用，也是由原告方自己不作为造成的，被告没有责任，从法律上讲，也过了两年时效期。

一审法院查明

一审法院审理查明：1998年6月24日，原告凌**限责任公司正式成立。经营范围包括商场物业管理；柜台租赁；钢材销售；普通机械设备安装；金属结构件加工；聚丙稀、聚乙稀制品加工、销售。原告公司成立后，一直对华麟大厦的物业进行管理，虽然被告称最初是凌源市**管理公司筹备处管理华麟大厦的物业，但经本院审查，凌源市**管理公司并未在工商局进行注册。被告从2012年6月至2014年8月，共拖欠原告物业管理费8，979元，对此数额被告只认可2012年7月至2014年8月的物业管理费，对2012年6月的物业管理费338元不予认可，辩称当时的面积只有74.32平方米，并不是现在的129.32平方米，但被告并未提供相应的证据予以证明。被告自2012年6月至2014年8月共拖欠电费11，648.30元，被告辩称其并非不交电费，而是原告不收，同时对拖欠电费的数额提出异议，但未提供证据证明其实际拖欠的电费数额是多少。2013年10月21日，原告对被告拖欠的物业费及电费向被告下发了催发了催收通知，限被告在2013年10月25日之前全部交清，被告则以物业管理混乱为由拖欠至今，原告诉至本院。被告提供的部分照片及录像，无明确的拍摄时间。诉讼过程中，被告提出反诉，后又撤回了反诉，经本院审查，被告撤回反诉的申请符合法律规定。

一审法院认为

一审法院判决认定：原、被告之间虽未单独签订书面的物业服务合同，但原告对整个华麟大厦提供物业服务管理的事实是客观存在的，华麟大厦作为一个经营整体，不能因为未与被告一人签订物业服务合同而否定原告对整个华麟大厦提供物业服务管理的事实存在，且被告在诉讼过程中并未提供证据证明华麟大厦的物业服务是其他物业公司提供的服务，被告依此提出其与原告之间不存在物业服务合同关系的抗辩理由，无事实依据，本院依法不予采纳。因此，原、被告之间已存在事实上的物业服务合同关系，原告按约定提供服务后，被告应本着诚实守信原则，向原告履行给付物业费、电费的义务。被告在诉讼过程中提供的部分照片及录像由于无法确定其拍摄时间，原告又不予认可，因此该照片及录像不能证明原告在2012年6月至2014年8月期间提供的服务不符合合同的约定，该组证据本院依法不予采信。虽然被告提出原告提供的服务混乱，但被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在违法及严重违约的情形，故被告不能以拒绝缴纳物业费的消极方式进行对抗，其应该依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定向物业公司主张自己的权利，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施，造成损失的，还可以要求物业公司赔偿损失。被告提出电费的数额有误，但并未提供反驳的证据证明其主张的成立，该抗辩本院依法不予采纳。被告不缴纳物业费、电费的行为属违约行为，应依法承担相应的违约责任，原告请求被告支付欠费利息1000元，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

被告李**于本判决生效后十日内给付原告凌源市**责任公司2012年6月至2014年8月的物业费、电费共汁

20，627.30元，并向原告支付欠费利息1，000元。

如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍

支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费340元，由被告负担。

上诉人诉称

李**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：没有证据证明上诉人与被上诉人存在物业服务关系，被上诉人主体不适格。

凌源市**责任公司服从一审法院上述判决，其针对李**的上诉理由答辩称：一审认定事实正确。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有当事人的陈述、企业法人营业执照、收费许可证、催收通知等证据材料在卷佐证。

本院认为

本院认为：被上诉人营业执照登记的经营范围有商场物业管理内容，其对华麟大厦提供物业服务管理的事实也是客观存在的，上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务合同关系，应予认定。被上诉人按约定提供服务后，上诉人应当履行给付物业费、电费的义务。上诉人提出被上诉人提供的服务存在质量问题，但其提供的证据不足以证明被上诉人存在违法及严重违约的情形，故不能以拒绝缴费进行对抗，可以依据相关法律规定和事实主张权利，要求物业公司承担相应的责任。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。一审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费316元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月八日