郝**与耿**、张*、王**买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

郝**与耿**、张*、王**买卖合同纠纷一案，吉林**民法院于2013年4月3日作出（2011）昌*二初字第690号民事判决。该判决生效后，张*向检察机关申诉。吉林市人民检察院于2013年10月14日作出吉市检民抗字（2013）第12号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月8日作出（2013）吉中民抗字第125号民事裁定，提审本案。本院于2014年4月25日作出（2013）吉中民提字第154号民事裁定，将本案发回重审。2015年10月21日，吉林**民法院作出（2014）昌*再初字第3号民事判决。王**不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王**、郝**及委托代理人李*，张*及委托代理人王**到庭参加诉讼，耿**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

郝**在原审时诉称：郝**与王*在2000年时是朋友关系，王*离婚后，大概是2000年五、六月份郝**、王*开始在一起生活。通过王*联系，郝**于2000年1月26日，与耿**签订购房协议一份，约定耿**将其所有的位于吉林市昌邑区左家市场南端一开间加后一开间约56平方米房屋出售给郝**，房款3.4万元。签订合同时郝**交款3万元，耿**将房屋钥匙交付给郝**。买房后郝**和王*约定将房屋租给王*，租金每年3000元。但因王*说他困难，挣钱后再给钱，就没有交租金。王*租房子后将房屋装修。郝**和王*共同生活后，郝**、王*在该房屋住过一段时间，后来因为孩子上学郝**回到吉林市内居住。2006年郝**的孩子毕业后郝**又搬回该处房屋住到2010年。现耿**已将该房所在的左家镇鹿鸣大街左家市场二层楼全部办理了房屋所有权证，且耿**是所有权人，但耿**应将郝**购买的房屋从整栋楼房的房证中分离出来。综上，请求法院判决：1.确认双方签订的购房协议有效。2.耿**协助郝**办理房屋更名过户手续。

一审法院认为

耿**在原审未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。在（2011）昌*二初字第690号案件审理过程中其辩称：耿**和王**朋友关系。买房子时是王成找耿**谈的价格，让耿**给王成的优惠，交款时是王成与郝**一起来的，签订过协议，谁执笔记不清了，在场的有郝**、王成和耿**，有没有宋*记不清了。郝**签的字，交了多少钱记不清了，差不多是3万元，是签订协议当天给的。给钱时有郝**、王成和耿**在场，是否有其他人记不清了。房子的余款在王成开饭店时用饭费顶了。耿**是将房子卖给他们俩，当时他们俩在一起生活，耿**认为他们是夫妻关系。吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街12间门市房是耿**开发的，以耿**的名义向上申报，现在产权名是耿**的。但经过12家买主的同意，已经将房证交给房子买主之一姚*保管。

张*在原审时述称：张*和王**为夫妻关系，王**是张*与王*的儿子。郝**所诉与事实不符，本案争议的房屋所有权人应为王*。1.该处房屋总体建筑面积1084平方米，所有权人现虽登记在耿**名下，但其并非是实际所有权人，耿**于2000年将1084平米房屋出售给包括王*在内的十二人，其中56平方米出售给王*，此前几次庭审中耿**均承认2000年将房屋卖给王*，并且王*多次找耿**要求买该房屋开饭店使用，王*将3.4万元分两笔付清，第一笔交了3万元，第二笔约定是五一的时候交。第一笔交款的时候是当年正月的时候，王*把协议和收条拿回家后，张*给王*拿的钱，王*给耿**送去的。第二笔没等交，张*和王*就离婚了，张*不知道交没交。后来知道王*用饭费顶的4000元房款。王*购买房屋后将其装修，花了五、六千元，并且在原房屋基础上又加盖了一部分房屋及设施，张*与王*离婚后，该房屋一直由王*与王**占有并经营烧烤店。郝**和耿**均未主张过任何权利。通过吉林博信司法鉴定中心对笔迹进行鉴定，说明郝**与耿**恶意串通签订的协议中耿**的签名并非耿**所书写，郝**以该购房协议要求确认房屋所有权是不成立的。2010年4月，12位购买人与耿**签订协议书，该协议书中有12位买房人其中包括王*签字按印，但没有郝**签字按手印，故该房屋不是郝**的房屋，因此本案诉争房屋是王*所有。综上，应驳回郝**的诉讼请求，且张*所垫付鉴定费用应由郝**承担。

王**在原审时述称：张*是王**母亲，王*是王**父亲。从购买该房屋后王**就在此居住，后来王*将此房出租，王**就回学校居住。房子收回后王**又回到该房居住。郝**在此房屋也居住过。王*于2011年去世。现在该房由王**居住，王**于去年还将该房屋出租给他人，年租金1万元。其他内容与张*意见一致。

原判决查明：王*与耿**系朋友关系，郝**与王*原为朋友关系，后为同居关系。张*与王**系母子关系。耿**曾于2000年在吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街从事房屋开发建设并对外出售房屋。2000年1月，通过王*联系，王*与郝**共同到耿**处购买位于吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街的门市房一处，房屋价款为3.4万元。当天交付购房款3万元。2000年4月24日，王*与张*经吉林市昌邑区左家镇民政部门办理离婚登记。购买该房屋后，郝**、王*及王**在此共同生活。王*利用此房屋开饭店。2002年7月30日，耿**所开发的吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街1084平米的房屋办理了所有权登记，房屋所有权人登记为耿**。现诉争房屋余款通过耿**在王*经营的饭店就餐以餐费抵顶。王*于2011年去世。

原判决认为：张*提供的鉴定报告及耿**的笔录，能够相互佐证证明与本案有关的事实，对该份证据予以采信。通过该证据能够证明郝**所提供的购房协议中卖方耿**的签名非其本人所签，故对郝**提供的证据1不予采信。对王*在公安机关的询问笔录，其形成时间是2010年3月19日，制作部门为吉林市公安局昌邑分局经侦大队，在该笔录中王*作为被害人在公安机关对其询问时陈述：2000年左右，耿**在左家市场建了一千多米的门市房，我媳妇郝**和耿**签的协议，购买门市房一套，42平米，3.8万元，那份协议一直在我媳妇手里，他现在在外地。购房后我们开了饭店。购房款交给耿**了，一次性付给他3.8万元。u0026rdquo;张*虽提出公安机关制作笔录时王*患有精神疾病，其陈述不属实，但未提供证据证明，法院认为该份证据来源合法、与本案有关联性，故对该份证据予以采信。通过该份证据，并结合耿**在原审的陈述，能够证明在购买本案诉争房屋时，卖方与买方签订了书面协议，且协议中卖方为耿**签名、买方为郝**签名的事实，故就本案而言，与耿**之间形成房屋买卖合同关系的相对人为郝**。郝**以其名义与耿**签订了买卖合同，郝**与耿**之间形成了房屋买卖合同关系。根据双方陈述，在合同中双方约定了房屋的面积、位置、价格，双方的合同不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订后，耿**收到购房款3万元，张*主张系王*在与其婚姻关系存续期间由张*将购房款交给王*后由王*再交给耿**，但根据耿**的陈述，交款是在签订合同同时，郝**与王*共同交的款，而非张*主张的王*把合同和收条拿回后再去交款，故张*的主张没有事实依据。据此法院认为郝**作为合同的相对人交纳了所购房屋的3万元购房款。对郝**提供的宋*的说明、证人崔*岚证言及张*与王*的婚姻登记档案，因宋*未到庭作证及张*提供说明与此内容相反和崔*岚与郝**有利害关系及与本案无关联性，法院不予采信。对张*提供的耿**与12人签订的协议书、王*与马**签订的租房协议、耿**与韩**签订的房屋买卖协议及王**与王*签订的房屋买卖协议和王**提供的租房协议、收据，因均不能证明本案诉争的房屋为王*购买，故不予采纳。

根据合同法的规定，合同双方应依照合同约定履行各自的义务。本案诉争的房屋自2002年已经办理了房屋所有权登记，现登记在耿**名下，且关于诉争房屋的余款4000元，耿**主张已经给付，故卖方耿**应协助买方郝**将其所购房屋登记到郝**名下。对王**支付的4000元余款，其法定继承人王**有权向郝**另行主张权利。

综上，经该院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十五条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。

原判决主文：一、郝**与耿**之间的房屋买卖协议有效；二、耿**于本判决生效之日起五日内协助郝**办理房屋更名过户手续。

王**不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销吉林市昌邑区人民法院作出的（2014）昌*再初字第3号民事判决，依法改判或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由郝**承担。理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故意偏袒郝**。原审判决对郝**提供的购房协议不予采信是正确的。这种情况下，仍认定房屋买卖协议有效是错误的。原审法院采信王*在公安机关的询问笔录是错误的，王*在笔录中对房屋的面积、价款、付款方式都做出了错误的陈述，笔录漏洞百出，不能作为关键性证据使用。原审判决对购房协议不采信的情况下还判定买卖协议有效自相矛盾，原审法院作出错误的判决，严重损害了王**的合法权益。原审法院适用法律错误。司法的目的是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，郝**拿虚假的购房协议诉讼，经鉴定耿铁军签字为虚假的情况下，其关键证据虚假应当承担败诉责任。法院应当保护王*继承人王**的合法权益。这才是公平公正的判决。2.原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。郝**的委托代理人系船营区的法律工作者，却在原审法院代理案件，不符合法律规定。

被上诉人辩称

郝**辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.原审未采信郝**提供的购房协议而认定耿**与郝**之间房屋买卖协议有效，符合客观事实，更不违反法律规定及常理。本案无争议的事实是耿**出卖房屋时签订了协议。耿**在检察机关明确表示是同郝**签订，即：诉争房屋的买卖协议中，卖方是耿**，买方是郝**，双方事实上已经签订了购房协议。因此，无论购房协议是否是郝**提供的这份购房协议，无论这份购房协议是否丢失或销毁，都改变不了这份购房协议曾经存在，曾经成立的事实，更改变不了耿**与郝**形成房屋买卖合同关系的这一事实。结合耿**及所有当事人均无异议的购房款已付清，原审法院判令耿**与郝**之间房屋买卖协议有效，有理有据，应予维持。2.原审采信王*在公安机关的笔录正确。首先，正如上诉人所说的那样，王*在笔录中对房屋面积、价格、付款方式都作出了错误的陈述，是因为王*不是真正的购房人及出资人，自然对购房及房屋的情况不清楚，这些恰恰能够说明，涉案房屋不是王*购买。其次，王*虽不知房屋的具体情况，当在公安机关调查时，因其不是买房人所以拿不出购房协议，便如实陈述了协议一直在我媳妇郝**手里，她现在还在外地u0026rdquo;。结合耿**与12名业户签订房证保管协议时，其他11户均向公安机关提供了双方的购房手续，只有王*无法将协议提供给公安机关进行备案这一事实，更能印证购房协议是耿**与郝**签订，王*从没有保存过郝**的购房协议。再次，原审时，王**及张*在接受法院调查时自称：看到耿**与王*签订的协议后，才交付的房款，而且，这份协议一直在王*处保管。u0026rdquo;如果协议一直在王*处保管，王*应该在公安机关调查时将协议交到公安机关备案，而非陈述协议在郝**处。协议在郝**处就代表合同相对方是郝**，如果合同相对方是王*，郝**没必要保存王*的合同。最后，王**及张*一直主张房屋系王*购买，但通过公安机关的这份笔录，已经证明了郝**和耿**签订合同，合同在郝**处，王**及张*关于王*买房的主张已经被王*自己否认了。3.原审程序合法。郝**系船营区居民，委托代理人系船营区法律工作者，代理行为符合法律规定。

耿**未到庭，亦未提供书面答辩意见。

张**称：张*同意王**的上诉理由。1.原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒了郝**一方，原审对于郝**提供的购房协议不予采信是正确的，但是却在判决中认定郝**与耿**的房屋买卖协议有效，没有协议，就直接认定协议有效不符合谁主张谁举证的原则；2.关于本案的程序，作为法律工作者，是否能在原审法院或中级法院开庭，是法院决定的事情，我方认为是程序违法；3.本案案情比较特殊，一是房屋价值不大，双方当事人一直有争议，又经过检察院的抗诉，我方认为这个判决是有问题的，如果这个案件在中级法院无法得到解决，张*还要采取其他的方式维护自己的利益，王**没有其他的生活来源，只能争这个房屋。

本院查明

本院经审理查明：2010年3月19日，王*在昌**大队称在2000年左右，耿**在左家市场建了一千多平方米的门市房，当时是我媳妇郝**和耿**签的协议，购买门市房一套，是42平方，总共花了3.8万元人民币，那份协议一直在我媳妇手里。她现在还在外地。购买后我们开了一家饭店，叫风味烤肉大全。u0026rdquo;2010年4月3日，耿**与包括王*在内的12人签订了协议书，内容为双方于2010年4月3日商定，所有左家市场业户欠耿**买房款玖仟元整已一次性现金结清，甲方将房照归还乙方并保证房照真实性。房照归乙方共同拥有，并放姚飒家保管u0026rdquo;。2013年10月9日，耿**在检察机关称我和王*在1990年左右的时候就认识了。我在开发这个楼盘的时候，王*想要买其中一个门市房。王*相中的是市场最南端的那个门市房，面积大概五十多平方米。王*找我说他想买个门市房，因为王*一直在左家镇鹿鸣大街街边烤羊，所以他这次想买个门市开饭店用。后来我却不开情面，就给王*优惠了一些价格。2000年一、二月份的一天，具体哪一天记不清了。王*和郝**一起来我的办公室，购房协议是我起草的。购房协议的内容是市场南端的门市房价格为3.4万元，第一次现场先付款3万元，余款4000元以后再付。是谁拿出的3万元，我确实记不清了。但我认为这是王*买的门市。我当时认为郝**和王*是两口子，因为王*和郝**有时候总在一起。我记得是我和郝**签的协议。甲方肯定是我的名字，乙方到底是郝**还是王*的名字或者他们两个人的名字，我就记不清了。签协议后，我就将该门市房交给王*了，王*就开始饭店装修。先开了烧烤，后来开的火锅，我没事也上王*的饭店吃饭。我吃饭的时候一直签单，后来我签单的金额凑上4000元，我和王*说这4000元的饭费就抵顶王*欠我的4000元房款了。u0026rdquo;其他事实与原审认定的事实一致。

本院认为

本院认为：郝**在原审时提供的2000年1月26日房屋买卖协议已经吉林博信司法鉴定中心鉴定耿**u0026rdquo;的签名并非耿**本人所签，故该份证据不能证明郝**与耿**存在房屋买卖合同关系。房屋出卖方耿**在检察机关的笔录虽然表示系郝**签的合同，但其同时说明其记不清合同中记载的买房人到底是谁的名字，系王*向其表达购房意愿，并进行了协商，签协议时王*和郝**均在场，其认为是王*买房。故，耿**的笔录不能证明系郝**个人买房。王*在公安机关的笔录虽记载是郝**签的协议，但并未说明协议上签的名字是郝**个人，故亦不能据此认定郝**是买卖合同相对人。现耿**对房款由谁给付已不能说清，郝**亦无确实、充分证据证明房款由其支付。且从房屋的使用情况来看，购房后，郝**、王*及王大任均在此共同生活，结合耿**与王*等12人于2010年4月3日签订协议书的实际情况，现郝**主张其个人购买房屋的证据并不确实、充分。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果u0026rdquo;的规定，因郝**提供的证据不能充分证明其个人与耿**存在房屋买卖合同关系，故郝**要求确认其与耿**签订的购房协议有效及耿**协助其办理更名过户手续的主张不能予以支持。

关于王**提出的郝**的委托代理人不能在原审法院代理案件的上诉理由，《最**法院关于适用u0026lt;中华人民共和国民事诉讼法u0026gt;的解释》第八十八条第二项规定：基层法律服务工作者应当提交法律服务工作者执业证、基层法律服务所出具的介绍信以及当事人一方位于本辖区内的证明材料，本案中郝**为吉林市船营区居民，其委托代理人系船营区法律工作者，委托手续符合法律规定。

综上，原判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌*再初字第3号民事判决；

二、驳回郝**的诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费650元，由郝**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年一月二十日