谢**与湖州吴**美标洁具专卖店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人湖**美标洁具专卖店（下简称老**专卖店）为与被上诉人谢**、原审第三人湖州百**有限公司（下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴*初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2005年11月1日百姓公司（乙方）与湖州建**有限公司（甲方）签订《房屋续租合同》，由乙方租赁甲方湖州东街239号，建筑面积7870平方米的三层大楼，继续开办家居广场，期限自2006年3月1日起至2009年4月30日。家居广场举办方是百姓公司，期间，百姓公司于2005年3月4日向工商行政管理部门申请市场名称登记，经湖州**管理局批准，确定市场名称湖州市百姓家居装饰广场（即家居广场），负责人为谢**。2008年9月26日，百姓公司（乙方）与湖州建**有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续租赁甲方该建筑面积为7870平方米的三层大楼，期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止。前述租赁合同中乙方的负责人均为谢**。2014年1月17日百姓公司发生股权变动，截止2014年4月30日止百姓公司对家居广场承租户的租金和服务费等债权转让给谢**。2014年4月11日百姓公司（乙方）与湖州建**有限公司（甲方）签订租赁合同时，租赁期限自自2014年5月1日起至2019年4月30日止，乙方的负责人为吴*，家居广场的负责人也由谢**变更为吴*。百姓公司招商和管理家居市场过程中，授权家居广场作为出租方与商户签订营业房租赁合同。

2013年4月28日，老**专卖店与家居广场签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2013年合同），合同签订时，由屠**的儿子屠安定代经营者屠**签字，该代签行为屠**知晓并同意。合同约定：老**专卖店租赁401号营业房，租赁期限1年，自2013年4月28日起至2014年4月27日止，年租金为55740元、服务费为130056元，租金和服务费由老**专卖店于2013年4月28日前一次性支付，逾期以应付款项总额的0.05%按天计付滞纳金；但合同的第十一条又约定：自2013年4月28日起至2014年4月27日止租金优惠每平方米2元；租金分三期支付：分别于2013年4月底、8月底和12月底前付清全部。合同签订后，家居广场按约提供了租赁房屋，老**专卖店于2013年5月23日向家居广场的举办者即百姓公司支付租金54232元，服务费6026元，合计支付租金和服务费60258元。2013年7月28日，家居广场向老**专卖店发出通知催收租金60258元。2013年12月27日老**专卖店向第三人百姓公司支付服务费30000元。2014年3月家居广场进行改建装修，2014年3月15日家居广场（甲方）与老**专卖店（乙方）签订《家居广场营业房租赁合同》（下简称2014年合同），租赁期限自2014年4月28日起至2015年4月27日止，合同第十二条约定：（1）因甲方市场改建对原商户经营位置进行统一调整及规则，乙方愿意服从甲方的改建方案；（2）①乙方原商铺（编号A-401），面积209.23平方米；②另因市场改建施工停业影响，甲方给予乙方免收一个月租金15566元；③本次改建营业房含装修、移位及施工造成经营期间的影响等补偿125538元，合计总金额141104元；④上述补偿甲方以折抵乙方租金形式兑现，不再另行支付现金。实付75400元。（3）甲方向乙方承诺营业房租金、服务费在2年内不作调整，注：施工延期损失另行商定。2014年10月11日，家居广场作出通知，通知载明：由于公司内部股权转让，截止2014年4月30日，老**专卖店尚欠房屋租金和服务费等119157元作为公司债权转让给谢**，由老**专卖店向谢**支付，截止日后的租金仍由本公司清结。家居广场将该债权转让通知交由顺丰速**限公司向老**专卖店邮寄，但该邮件由他人代签屠安定名字，老**专卖店不予追认。

2014年10月28日，家居广场出具一份情况说明，该情况说明载明：家居广场与各承租户今年签订的合同中的补偿款是对2014年4月28日以后的损失进行的补偿。庭审中，家居广场的举办者百姓公司表明该情况说明与合同矛盾，应予收回，并明确表明，2014年合同中的补偿条款针对是的家居广场2014年整个改建装修给老**专卖店造成的整体损失。

一审法院认为

原审法院审理认为：案件争议的焦点在于：1、2013年合同是否成立；2、债权转让是否成立；3、本案的出租人、债权人、第三人概念模糊；4、反诉请求是否成立。

家居广场经得举办者即第三人百姓公司的许可和授权与老**专卖店签订2013年合同，家居广场经百姓公司同意作为出租方主体与老**专卖店签订的2013年合同，主体适格，老**专卖店方由屠安定签订合同，经营者屠**知晓并认可，故老**专卖店方签订合同的主体资格也适格。因此，2013年合同已经依法成立，并具有法律效力，对双方当事人均有法律约束力，老**专卖店应该按合同的约定支付租金和服务费，逾期支付的，应按合同约定支付滞纳金。

债权转让依法应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案债权转让的邮件是否送达老**专卖店存在争议，而谢**作为主张方又没有足够的证据证明该转让债权的邮件已经由能够代表老**专卖店的相关人员签收，因此，谢**主张债权转让已经通过邮件快递方式通知老**专卖店的主张证据不足。但由于起诉后，老**专卖店已经在收到原审法院送达的起诉状副本时随状收到债权转让的通知，而且在开庭前已经明确知晓本案债权转让，故债权转让的事实已经告知老**专卖店。虽然老**专卖店主张知晓债权转让的事实发生在诉讼中，其知晓的方式是收到法院随状证据，但是如果不赋予这种情形下债权转让通知的法律效果，那么驳回起诉后的再次诉讼中，债权转让的通知已经是事实，而该债权转让的通知效果显然是据以前次诉讼中的文书送达，而改变的只是增加了诉累。因此，为了减少诉累，节约司法资源，拟认定庭审前法院送达随状证据（含债权转让通知）的债权转让告知法律效果，故确认债权转让已经成立。因此，谢**因为债权转让而成为本案的债权人，而百姓公司是本案债权的原债权人，作为是本案的第三人也符合法律规定。而本案的出租人表面上是家居公司，实际上家居广场授权于第三人百姓公司而行使出租人的权利，家居广场作为出租人经得百姓公司的授权，也没有损害合同相对人的利益。

对于老**专卖店的反诉诉请，老**专卖店主张家居广场于2014年1月21日通知改建装修即构成租赁合同解除，该主张缺乏法律依据。老**专卖店据此主张的赔偿不仅法律依据不足，而且损失的计量也没有提交证据。因此，老**专卖店的反诉请求证据不足，原审法院不予支持。

对于谢**的本诉请求，因2013年合同第十一条约定了分三期付，但具体三期付款金额又未约定，而且该条又约定优惠每平方米2元，又没有约定优惠是针对每年还是每月还是每天。对此，原审法院认为拟结合本案租赁商铺的面积和租金金额，结合诚实信用、公平原则和通常逻辑，分析分三期付和三期付清全款的字面内容，对“分三期和付清全款”作分三期平均付清的理解，对“优惠2元”作每月每平方优惠2元的解释更符合逻辑。据此，2013年合同的租金应调整为50718元，服务费仍为130056元，合计180774元，按三期平均支付，老**专卖店应于2013年4月底前给付60258元，2013年8月底前给付60258元，2013年12月底前给付60258元。这与老**专卖店2013年5月23支付租金、服务费60258元相印证，也与家居广场2013年7月28日向老**专卖店发出通知，要求老**专卖店于2013年8月底前缴款60258元相印证。由于2014年4月28日起至4月30日间三天的租金和服务费已经纳入到2014年合同，虽然2014年合同签订后，家居广场在债权转让中又明确转让债权的范围截止2014年4月30日，即包括前述三天的租金和服务费，但老**专卖店在本案诉讼中才知晓债权转让，故2014年合同履行中老**专卖店将该三天的租金和服务费纳入并无不当。因此，谢**主张该三天期间的租金和服务费原审法院不予支持。综上所述，本诉诉请依法有据，但金额应予审核调整；反诉诉请证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四、第一百四十四条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、老**专卖店（经营者屠**）应给付谢**租金和服务费90516元，支付滞纳金26199元（①2013年5月1日至2013年5月22日期间共22天：60258元×0.05%×22＝663元；②2013年9月1日至2014年12月28日期间共484天：60258元×0.05%×484＝14582元；③2014年1月1日至2014年12月28日期间共362天：60258元×0.05%×362＝5477元），合计116715元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回谢**的其他诉讼请求；三、驳回老**专卖店（经营者屠**）的反诉诉讼请求；如果老**专卖店（经营者屠**）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2683元，减半收取1342元，由谢**负担28元，老**专卖店（经营者屠**）负担1314元，反诉受理费减半收取1323元，由老屠美标专卖店（经营者屠**）承担。

上诉人诉称

上诉人老屠氏专卖店上诉称：原审判决案件性质错误，房屋租赁合同纠纷审理内容系债权转让纠纷。债权转让不发生效力，家居广场无民事主体资格，债权转让行为无效。上诉人亦未收到债权转让通知，通知随法院起诉状副本材料送达并无效力，谢**因此不具有原审主体资格。另外原审对租金违约金认定属事实认定不清。请求二审法院撤销原判，发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人谢**二审答辩称：原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，维持原判。

原审第三人百姓公司二审中未作答辩。

二审中，老**专卖店向本院提交新的证据：1、营业执照一份，用以证明上诉人的经营场所是家居广场，经营场所对外的法律行为是无效的；2、吴兴区人民法院（2014）湖吴*初字第893号判决书，用以证明判决主文中判决因未送达债权转让通知而未发送债权转让效力，本案应同样适用。上述证据经谢梁*质证后认为，证据1的真实性没有异议，对其证明的内容有异议，不予认可；对证据2的真实性与合法性没有异议，但该判决与本案没有关联性。上述证据本院经审查后认为，证据1的真实性予以认可，对上诉人以该证据证明家居广场所为行为无效之内容，本院不予认定；证据2与本案缺乏关联性，本院不予认定。

二审中，谢**、百姓公司均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，“湖州百姓家居装饰广场”系经过工商行政管理局核准登记的商品交易市场名称，百姓公司作为“湖州百姓家居装饰广场”市场的举办者有权使用家居广场的市场名称从事市场招商经营活动及相关市场管理活动，市场经营过程中以家居广场名义进行的相关行为应视为百姓公司的行为，产生的法律后果均由百姓公司承担。**公司以家居广场的市场名称与老屠氏专卖店签订的租赁合同合法有效。

关于债权转让行为是否有效的问题，债权转让通知上明确注明转让给谢**的债权系百姓公司享有的对老屠*专卖店房租金及服务费的债权，百姓公司以家居广场之名通知租户，应视为百姓公司的转让行为。对上诉人老屠*专卖店提出的家居广场无民事主体资格，其所作行为无效的主张，本院不予采信。至于债权转让通知随法院起诉状副本送达是否发生效力的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力。由此可见法律虽明确规定了债权转让的通知义务，但并未规定债权转让的具体通知形式。债权受让人提起诉讼后，经法院以诉讼送达的方式将债权转让的事实告知债务人，实际已达通知的目的，该转让应对债务人发生效力。故对上诉人的该节上诉理由，本院不予采信。

关于老**专卖店主张原审案件性质认定错误，本院认为本案双方系因房屋租赁合同的履行发生纠纷，而非对案涉债权转让合同的履行发生争议，本案诉讼标的亦是房屋租赁合同中的权利义务关系，故原审确定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当，上诉人该上诉理由于法无据，本院不予支持。

至于上诉人主张原审判决对租金、违约金事实认定不清，本院认为上诉人二审中既未详述租金、违约金具体计算方法及结果，亦未提供相关证据证明原审对租金、违约金认定有误。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2683元，由上诉人湖州吴**美标洁具专卖店（经营者屠**）负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十四日