王**与孙**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安孝民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人孙**的委托代理人孙**、被上诉人王**的委托代理人肖新运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月1日，王**与安吉竹**责任公司订立《安吉竹博园熊猫馆店面租赁协议》，约定安吉竹**责任公司将熊猫馆16间店面租赁给王**经营，期限自2012年9月1日至2015年8月31日，双方约定了租金等协议内容。2012年11月，王**将其中4间店面转租给孙**，租期一年，2013年11月13日租期到期后，王**与孙**又订立《营业房租赁协议》。约定本次租期自2013年11月13日至2014年5月12日，合同期内租金为18000元，合同签订之日支付10000元，2014年1月30日前支付3000元，2014年4月30日前支付5000元；同时约定违约金为约定租金的20%等内容。协议订立当日，孙**支付了10000元，于2014年3月20日至2014年5月30日，孙**分6次支付了总计8500元租金给王**。租赁期限届满后，双方当事人未订立新的租赁协议，孙**继续使用租赁的店面。2015年1月13日，因安吉竹**责任公司与王**发生租金纠纷，安吉竹**责任公司诉至原审法院，要求王**腾空租赁房屋，支付拖欠租金，后双方经原审法院调解达成调解协议，约定王**承租的店面房于2015年7月1日前交还安吉竹**责任公司，双方结算了租金电费等。2015年7月1日，王**将自己承租的店面（包含孙**承租的4间店面）交还安吉竹**责任公司。王**向孙**催讨实际使用期间的租金未着，遂向原审法院起诉。

一审法院认为

原审法院经审理认为，王**通过与安吉竹**责任公司订立租赁协议的方式，取得了竹博园熊猫馆16间店面的承租权，双方协议中并未约定店面不得转租，且王**转租店面给孙**经营的数年中，出租人安**责任公司并未对转租协议的效力提出异议，事实上，因店面房在竹博园景区内，孙**作为转租协议的承租人，没有安吉竹**责任公司许可，无法自由出入需要购买门票的景区大门，可视为出租人认可王**转租行为的依据之一；而孙**以《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，主张转租协议无效，不仅与法条规定相悖，也误解该法条的规定内容，该法条赋予了出租人对承租人擅自转租行为具有解约权，而没有赋予转承租人有任何实体、程序上的权利；事实上，出租人安**责任公司起诉要求与王**解除租赁协议，也是以其未按约缴纳租金为由，并未以王**转租事由为解约权的基础事实，因此，孙**上述辩称主张，不予采纳。王**与孙**订立的租赁协议合法有效，双方当事人应当按协议履行义务。孙**应当按约支付租金。租赁协议到期后（2014年5月12日），双方未订立新的租赁协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方在协议约定的租期届满后的租赁为不定期租赁，又依照该法第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，出租人安**责任公司在2015年1月向王**提出解除合同，至2015年7月1日解除了租赁合同，收回出租的店面，即便因王**未及时缴纳租金过错引起，该行为发生在王**与孙**进入不定期租赁期的一年后，因此与孙**无涉，王**无需向孙**承担任何民事责任。另王**主张租赁期到期后租金仍然按原协议约定收取租金，符合法律规定，应当予以准许，协议订立后，孙**总计支付了18500元，租期内的租金18000元视为孙**已经支付完毕，自2014年5月13日起孙**仍应支付租金，至2015年6月30日，计13个月余17天，王**应当给予孙**合理期限搬离，余的17天酌情不计租金。孙**应当缴纳18000元×3／6-500u003d38500元。因双方属于不定期租赁，视为未约定租金支付期限，因此，王**主张孙**违约，要求按照原协议支付违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、孙**应当支付王**租金38500元，限于判决生效后十日内清偿。二、驳回王**的其他诉讼请求。如孙**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费540元（已减半），由王**负担130元，由孙**负担410元，限孙**于判决生效后七日内缴纳。

上诉人诉称

宣判后，孙**不服，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这样规定的理由是，租赁物的所有权不属于承租人，承租人无权处分租赁物，即使处分也要经有处分权的人同意。无权处分的民事行为是一种效力待定的行为，其效力是不稳定的，如允许承租人随意转租，不利于保护出租人和第三人的利益，该条规定是为了保护交易安全，规范违法转租行为。安吉竹**责任公司从未同意王**将租赁物转租给孙**。安吉竹**责任公司未以王**转租为由行使解约权是因为其对王**的转租行为不知情。孙**能够自由出入景区大门是因为一开始王**带孙**出入景区，后景区可能认为孙**是王**的雇员，故允许孙**自由出入，并未询问孙**出入原因。因王**未经出租人同意将其无权处分的店面转租给孙**，该转租行为的效力不确定，在原审宣判时安吉竹**责任公司未同意王**的转租行为，应认定转租无效，王**基于无效合同向孙**主张租金于法无据，请求二审撤销原审判决，发回重审或者查清事实后依法改判；一、二审诉讼费用由王**承担。孙**在二审庭审中补充如下：2014年5月12日双方租赁协议到期后，孙**与王**没有签订新的租赁协议，孙**不应支付租金。孙**接到安吉竹**责任公司的通知，要求其在2015年5月8日前必须停止营业，王**强行将孙**的东西搬出，系侵权行为，应赔偿孙**的损失。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：一、虽然2014年5月12日之后双方当事人之间没有书面的租赁合同，但是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁合同。二、孙**主张转租合同无效不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审的争议焦点为：孙**是否应向王**支付2014年5月12日以后的租金。孙**上诉主张王**未经安吉竹**责任公司同意，将涉案房屋转租给孙**属无权处分行为，因原审宣判前安吉**有限公司未同意该转租行为，应认定转租合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条规定系在未经出租人同意转租的情形下，赋予出租人解除合同的权利，并非否定转租合同的效力。本案中，王**与安吉竹**责任公司签订的租赁合同中并未禁止转租，王**将涉案房屋转租给孙**后，安吉竹**责任公司并未提出异议，后安吉竹**责任公司解除其与王**租赁合同系因王**延期支付租金，并非因其转租行为，故原审法院认定王**与孙**之间签订的转租协议合法有效并无不当，对于孙**的相关上诉意见，本院不予支持。

关于孙**认为其与王**的租赁协议于2014年5月12日到期后，双方未签订新的租赁协议，故双方自此后不存在租赁关系，其不应支付其后的租金的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，孙**在2014年5月12日后继续使用租赁物，王**没有提出异议，故双方之间自2014年5月13日起建立不定期租赁关系，直至2015年7月1日因安吉竹**责任公司收回涉案房屋导致孙**与王**之间的租赁关系终止，孙**应支付该段期间的租金，原审法院判决孙**支付王**租金38500元于法有据，孙**的相关上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。

至于孙**提出的王**强行将其东西搬出，系侵权行为，应赔偿孙**的损失等主张，因其未在原审中提出，可另案主张。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1080元，由上诉人孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日