上诉人青阳**有限公司与被上诉人钱国*、钱**商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人青阳**有限公司（以下简称中**司）与被上诉人钱国*、钱**商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省池州市青阳县人民法院（2015）青民一初字第00613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人中**司的委托代理人程*、顾小兵，被上诉人钱国*及其与被上诉人钱**共同的委托代理人石**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：青阳县人民政府根据青阳县县委的规划部署，决定对城市建设重点项目范围内的建筑物和附属物等予以拆除。钱国*、钱**坐落于青阳县蓉城镇五星村十九组的房屋及附属设施属于本次拆迁对象。钱国*、钱**以其房屋是出租给他人做生意的是门面房为由要求以房换门面，否则拒绝拆迁。经青阳县**理办公室（以下简称征迁办）多次协调，中**司也为尽快完成拆迁进行开发，同意以门面房进行置换。在征迁办工作人员吴*在场的情况下，中**司作为甲方、钱**、钱国*作为乙方，在中**司打印了落款时间为“2013年1月9日”的《房屋订购协议》。中**司法定代理人毛**在协议甲方法定代表人栏签字并加盖了中**司公章，钱**、钱国*在协议乙方栏签字。协议内容为：“经甲乙双方协商，就乙方在甲方开发的“中兴华庭”小区订购商品房相关事实达成如下协议：一、甲方同意乙方订购甲方开发的“中兴华庭”小区沿天柱路门面房两间，房号S3号楼109和S3号楼110，该两间门面房为二层，门面开间3.6米（墙中心轴线间距），进深18米（柱中心线间距），房屋高度按该项目规划方案。二、付款方式：1、乙方将中兴华庭24号楼所选的安置房101、203、204、206计550平方米抵扣门面房房款；2、安置房抵扣房款外另付60万元人民币现金给甲方作为购房款（本协议签订之日起八日内付清），即为乙方所购房屋房款全部付清。三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份存青阳县城市建设重点项目征地拆迁工作指挥部（以下简称“征迁指挥部”）。”同日，征迁指挥部（甲方）与钱**、钱国*（乙方）签订了落款日期为2013年1月9日的《补偿安置协议书》。该协议书约定的征收补偿安置办法为甲方向乙方偿还中兴华庭24#幢101号、203号、204号、206号四套安置房及601，320.50元补偿款。其中房号101号安置房建筑面积为105.88平方米；房号203号安置房建筑面积为108.51平方米；房号204号安置房建筑面积为108.51平方米；房号206号安置房建筑面积为112.01平方米。该协议书同时还就临时安置、搬家补助办法等进行了约定。

中**司于2013年3月5日收到钱国*、钱**转账支付的60万元，并向钱**、钱国*出具了一张加盖中**司财务专用章的收据。该收据上注明收款事由为门面房S3-109、S3-110购房款（中兴华庭）。同日，因中**司要求，钱国*、钱**向中**司出具了一份《承诺书》（在中**司打印），该《承诺书》内容为“青阳**有限公司：兹因我方（钱国*、钱**）订购贵公司开发的“中兴华庭”项目沿青阳县天柱路门面房两间（该门面房房号为：S3号楼109#、110#），现承诺放弃我方在青**迁办所选定的安置房肆套计550平方米的所有权（房号为：“中兴华庭”24#楼101、203、204、206）及一切相关权益，交由贵公司所有和处置，作为我方购置门面房的抵扣款，我方另行向贵公司支付门面房购房款人民币陆拾万元整，视同为所购门面房房款交清。我们郑重承诺不再向贵公司及青**迁办要求提供安置房，并承担由此引起的相应法律和经济责作。”征迁办工作人员吴*在该《承诺书》鉴证人栏签名。同时，中**司因钱国*、钱**的要求在另一份内容相同的《承诺书》上注明“该承诺书本公司收到，无异议，款项已付清。青阳**有限公司，2013年3月5日”字样，并加盖了中**司公章。在钱国*、钱**与中**司签订《房屋订购协议》及《承诺书》时，征迁办工作人员吴*均在场。2014年7月份，中**司开发的门面房经竣工验收。钱国*、钱**要求中**司交付门面房时，中**司以四套安置房面积没有550平方米为由拒绝，并要求钱国*、钱**提供征迁办的说明。2014年12月31日，征迁办向钱国*、钱**出具了一份内容为“中兴**公司：兹证明钱四斤、钱国*户系农机大院改造工程征收户，该户所选中兴华庭24#楼（101、203、204、206）等四套房屋，经该户自愿与贵公司置换门面房”的《证明》。2015年7月3日，钱国*、钱**以其与中**司交换的房屋是以房屋间数为依据，而不是以面积为依据，中**司公然违约为由，诉至法院，要求中**司按照《房屋订购协议》约定交付“中兴华庭”小区S3号楼109、110两间门面房，同时承担本案诉讼费。在2015年8月14日的庭审中，中**司以钱国*、钱**拆迁安置面积未达到协议约定的面积，使得其公司错误认为安置面积达到550平方米，该行为属于重大误解。同时，钱国*、钱**也采取了欺骗的手段与其公司签订协议，其行为损害了其公司的合法权益为由，当庭提出反诉，要求撤销2013年1月9日中**司与钱国*、钱**签订的《房屋订购协议》。钱国*、钱**当庭要求中**司赔偿因逾期履行合同造成的损失100000元。因钱国*、钱**未按规定在该院通知的期限内对其增加的诉讼请求交纳案件受理费，故该院在2015年9月21日的庭审中当庭告知钱国*、钱**对其增加的诉讼请求不予审理，钱国*在庭审中明确表示不要求中**司赔偿损失。

另查明：中**司于2011年11月和12月提供了两套“中兴华庭”24#楼建筑规划设计方案给县住建委备案，其中2011年11月报给县住建委的方案是最初设计方案，2011年12月报给县住建委的方案为通过县规划委员会审查方案，两套方案内容一致。征迁办提供给该院的“中兴华庭”24#楼住宅平面图与中**司报县住建委备案的设计方案一致。征迁办依据县住建委提供的设计方案制作了《农机大院安置房选房表》，供拆迁房选房。其中“中兴华庭”24#楼整栋楼均为中**司提供给政府的拆迁安置房。根据中**司提供给县住建委的设计方案，“中兴华庭：24#楼标准层平面载明的户型、面积为：C1户型、3房2厅1卫、建筑面积为108.51平方米（只计楼层公傩）；C2户型、3房2厅1卫、建筑面积为88.88平方米（只计楼层公傩）；C3户型、3房2厅2卫、建筑面积为105.88平方米（只计楼层公傩）；C4户型、3房2厅2卫、建筑面积为112.01平方米（只计楼层公傩）这四类。

一审法院认为

原审认为：钱国*、钱**在其房屋被拆迁过程中，因要求拆房还门面的要求没有满足而一直拒绝拆迁，中**司对其开发的地块因拆迁没完成也一直无法动工。后经征迁办与中**司多次沟通，在中**司让步的情况下，钱国*、钱**与中**司签订了《房屋订购协议》。从《房屋订购协议》的内容来看，钱国*、钱**是以其拆迁安置的房屋加上拆迁补偿的差价，也就是钱国*、钱**以其被拆迁房屋直接换了两间门面房，钱国*、钱**没有另外支付任何对价与中**司置换了两间门面房。

本院认为

本案争议焦点为：一、关于550平方米，钱国*、钱**是否存在欺骗，中**司是否构成重大误解。所谓重大误解，是指行为人对于合同的重要内容产生错误的认识，并基于这种错误认识而订立合同。中**司诉称钱国*、钱**拆迁安置房面积未达到《房屋订购协议》中约定的550平方米，该公司错误地认为安置房面积达到550平方米，对此属于重大误解。本案中，虽然《房屋订购协议》及《承诺书》上均有“550平方米”的记载，但《房屋订购协议》和《承诺书》同时也明确了钱国*、钱**安置的是四套安置房，且房屋所在位置是“中兴华庭”24#楼的101、203、204、206号。中**司在庭审中虽说“中兴华庭”24#楼房号及面积是征迁办编的，没有与其公司沟通，但也承认该楼整栋是给政府用于安置，楼号是确定的，只是未确定具体房号。征迁办据以确定房号的依据是中**司提供给县住建委备案的“中兴华庭”24#楼设计方案，即征迁办为方便拆迁户选房根据该设计方案按楼层由西向东分编为101、102、103、104、105、106号，以上楼层以此类推，编制的《农机大院安置房选房表》并未改变中**司所提供设计方案的户型与面积，只是将每一楼层根据其户型及面积由西向东进行了编号以利区分。因中**司提供给县住建委备案的“中兴华庭”24#楼设计方案标准层平面中标明了户型及相应的面积，且中**司在庭审中也承认其公司提供了户型图，而整个“中兴华庭”24#楼中最大的户型为3室2厅2卫，最大建筑面积为112.01平方米，则中**司对“中兴华庭”24#楼的户型及面积是知晓的。在钱国*、钱**拆迁安置房标注为四套的情况下，中**司即使当时不知晓具体房号所对应的房屋面积，但作为搞栋楼的房地产开发企业对四套房屋面积最大面积也不可能达到550平方米这个数字也应当知晓。中**司诉称其错误地认为钱国*、钱**安置的房屋面积有550平方米，构成重大误解的情形不成立。

中**司诉称钱国*、钱**采取欺骗手段与其签订《房屋订购协议》，损害了该公司的合法权益，要求撤销协议。但本案钱国*、钱**起初拒绝拆迁的原因就是要求以被拆迁房屋换门面房，达到其要求其就同意拆迁，达不到其要求就拒绝拆迁。双方最终在征迁办参与下签订《房屋订购协议》的内容也是以补偿安置的四套门面房和60万元补偿款抵扣涉案两套门面房，无须支付其他对价，且钱国*、钱**自在《承诺书》上签字后，安置房屋面积多少已与其无关。中**司未举证证明钱国*、钱**采取了欺骗手段与其签订该协议，对其此项主张，不予支持。

二、关于中**司行使撤销权是否超过法定期限的问题。本案中虽然双方对签订《房屋订购协议》具体时间陈述不一致，但从《房屋订购协议》中“二、付款方式：…2、安置房抵扣房款外另付60万元人民币现金给甲方作为购房款（本协议签订之日起八日内付清）”的约定及2013年3月5日中**司收取钱国*、钱**60万元购房款来看，《房屋订购协议》最迟不会在2013年3月5日签订《承诺书》之后才签订。则从2013年3月5日签订《承诺书》之日起，即使中**司在签订《房屋订购协议》时没有看到钱国*、钱**与征迁办签订的《补偿安置协议书》，也没有注意550平方米与四套安置房实际安置面积不符，那么在其要求钱国*、钱**出具《承诺书》时，作为已向县住建委提供“中兴华庭”24#楼设计方案进行备案及该项工程开发企业的中**司应当知道四套安置房总面积不可能达到550平方米这一事实。即使中**司错误地认为四套安置房面积达到550平方米的行为属于重大误解，该解除权也应在2013年3月6日至2014年3月5日期间行使。因中**司未在法定期限内行使，该撤销权现已消灭。

三、《房屋订购协议》能否认定为商品房买卖，即《房屋订购协议》中的房屋是否符合交付条件。中**司认为双方签订的《房屋订购协议》并不等于房屋买卖协议，该协议只是达到预订的目的，在预订时房屋还没有建设，房屋交付时间应以双方正式签订的房屋买卖合同为准。《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”中**司在签订《房屋订购协议》后收取了钱国*、钱**支付的购房款且在《承诺书》上签字确认“款项已付清”，依照上述法律规定，《房屋订购协议》应当认定为商品房买卖合同。涉案两套门面房已于2014年7月经竣工验收合格，现已符合交付条件。

综上，中**司请求撤销《房屋订购协议》，因不符合重大误解的情形也未提供证据证明该协议的签订是受钱国*、钱**欺诈，对其主张，不予支持。即使中**司存在重大误解，因其未在法定期限内行使撤销权，其撤销权已消灭。钱国*、钱**要求中**司按《房屋订购协议》的约定交付门面房的主张，予以支持。至于中**司在庭审中说征迁办给钱国*、钱**安置的550平方米的安置房需要在整个12000平方米的安置房中予以扣减的问题是征迁办与中**司之间的事，不属本案处理范畴，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青**有限公司于判决生效后十日内将其与原告钱国*、钱**签订的落款时间为2013年1月9日的《房屋订购协议》中约定的“中兴华庭”小区沿天柱路S3号楼109和S3号楼110两间门面房交付给原告钱国*、钱**；二、驳回反诉原告青阳**有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费40元，合计80元，由本诉被告青**有限公司负担。

二审裁判结果

中**司不服一审判决，向本院上诉称一审认定事实错误。一、中**司与钱**、钱**签订的《房屋订购协议》明确约定以550平方米安置房面积冲抵门面房购房款，并非以不计面积的四套安置房进行冲抵；二、中**司直到2014年11月才知晓涉案安置房面积仅434.91平方米，该面积与双方在《房屋订购协议》中约定的550平方米不符；三、涉案安置房面积为550平方米得到了钱**、钱**和征迁办的认可，在《房屋订购协议》及《承诺书》中也多以予以确认，致使中**司有理由相信涉案安置房面积为550平方米，该行为属于重大误解；四、钱**、钱**在明知涉案安置房面积远不足550平方米的情况下仍与中**司签订《房屋订购协议》，且在该协议及《承诺书》中多次明确涉案安置房面积为550平方米，该行为明显属于欺诈；五、原审认定中**司撤销权的行使期限应从2013年3月6日计算明显错误。中**司在2014年11月因钱**、钱**要求交付门面房时才知晓涉案安置房面积不足550平方米，故撤销权的行使期限应从2014年11起算。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人钱**、钱**的原审诉讼请求，依法撤销中**司与钱**、钱**签订的《房屋订购协议》，本案全部诉讼费由钱**、钱**承担。

钱国*、钱**辩称：一、本案钱国*、钱**同意拆迁的条件是征迁办须依据被上诉人原有四间门面房的事实重新安置两件门面房，否则拒绝拆迁。中**司为尽快完成拆迁，在征迁办的协调下同意将原本补偿给被上诉人的四间安置房和60万元置换为“中兴华庭”小区S3号楼109、110号两间门面房。这个事实表明本案是以房换房，并非依据依据房屋面积互换；二、中**司原审陈述中兴华庭”小区S3号楼109、110号两间门面房价值3，696，560元（132平方米／间×2间×14000元／平方米u003d3，696，560元），而涉案四间安置房的价值最高仅为1，925，000元（参照青阳县安置房均价3，500元／平方米×最大面积550平方米u003d1，925，000元），加上60万元后，两者差距仍有1，171，560元。中**司虽辩称双方以房屋面积为依据进行置换，但对被上诉人为何只需另付60万元无法作出合理解释；三、钱国*、钱**在本案中不存在欺诈行为，中**司也不构成重大误解。首先，本案的背景是中**司为尽快完成拆迁在征迁办的协调下同意以两间门面方置换四间安置房和60万元；其次，涉案四间安置房所在的“中兴华庭”24号楼规划设计方案是中**司提供给县住建委备案。该楼最大户型的建筑面积为112.01平方米，故四间安置房的最大面积不会超过448.04平方米，中**司对此应是明知的；最后，《房屋订购协议》和《承诺书》是中**司在自己的办公场所打印，即使存在错误也是中**司所为；四、中**司行使撤销权已超过法定期限。因“中兴华庭”24号楼规划设计方案是中**司提供给县住建委和征迁办，其对“中兴华庭”24号的房屋面积是知晓的，故在双方签订《房屋订购协议》前中**司的撤销权就已消灭。综上，双方当事人是以房屋间数为依据进行置换，并非以面积为依据。请求依法驳回中**司的上诉请求，维持原判。

双方当事人二审未提交新证据。

二审查明的事实与原审相同。

本院认为，从本案发生的背景情况看，钱国*、钱**因重新安置两间门面房的要求没有得到满足而拒绝拆迁，致使中**司对其开发的地块无法动工。双方当事人在征迁办的协调下签订《房屋订购协议》。中**司作出让步，同意以“中兴华庭”小区S3号楼109、110号两套门面房与原本补偿安置给钱国*、钱**的“中兴华庭”24#楼的101、203、204、206四间安置房和60万元补偿款进行置换。该《房屋订购协议》并非钱国*、钱**起草，故其对24#楼四套房屋总面积没有审查义务，至于中**司与征迁办对安置面积如何结算属于另一法律关系，并非本案审理范围。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日