原告兰考县**有限公司与被告刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告兰考县**有限公司（下称天**公司）诉被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘**适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告兰考县**有限公司委托代理人陈*、王**，被告刘**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，原告与小区开发商及被告签订了前期物业服务合同，约定由原告负责兰考**名家小区的物业服务。原告在履行合同期间，兢兢业业、恪尽职守、尽职尽责地履行了物业服务义务，依法依约对被告居住的小区实施并提供了规范、完善的物业服务。被告房屋建筑面积242.24平方米，于2013年6月13日入住该房屋后，双方形成了物业服务合同法律关系。被告自2014年6月14日至2015年10月15日，共欠物业服务费5546.22元（按每月每平方米0.98元的标准计算），违约金4950.37元，共计10496.59元。原告通过各种方式向被告催要物业服务费，被告均未予缴纳。请求人民法院判令被告向原告缴纳拖欠的物业费5546.22元、支付违约金4950.37元，合计10496.59元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告刘**口头辩称，我的房屋存在质量问题。12楼电梯、室内暖气无法使用，我给天*物业管经理说过好多次，问题始终没有解决，我交过3000元物业费，剩余原告起诉的5546.22元物业管理费，如果给我问题解决了，我一分不欠。

本院查明

经审理查明，2013年10月31日，原告**公司与被告刘**签订了一份《前期物业管理服务协议》，其内容包括权利义务、服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等。其中协议约定第四条第四项：物业管理服务费用标准按其房屋使用性质收取，住宅0.98∕平方米∕月，物业服务费不包括公摊水、电、电梯维保费用；第十条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金或采取服务限制、人民法院法律诉讼等措施。被告购买房屋建筑面积242.24平方米，于2013年6月13日入住该房屋后，双方形成了物业服务合同法律关系，期间被告交纳3000元物业服务费后，因种种原因，被告未再向原告交付。原告具状请求人民法院判令被告向原告交纳自2014年6月14日至2015年10月15日的物业服务费5546.22元，支付违约金4950.37元，合计10496.59元（按每月每平方米0.98元的标准计算），并承担本案的诉讼费用。

上述事实有原、被告陈述、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明、身份证明、《东方西苑名家前期物业服务合同》、《东方西苑名家前期物业管理服务协议》、物业费催缴单快递回单、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。故对原告要求被告向原告交纳拖欠的物业费5546.22元的诉请，依法予以支持；对原告要求被告支付违约金4950.37元诉请，双方虽约定了从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，但本案原告未能提供因被告违约给其造成损失的相关证据，根据案件情况，可以按照中**银行公布的同期贷款年利率的24%的标准计算（自2014年6月14日起至还款之日止）支付违约金，本院对此予以支持；对原告过高部分诉请，本院不予支持。被告的辩称不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**于本判决生效之日起三日内向原告交纳物业费5546.22元，并支付违约金（违约金按照中**银行公布的同期贷款年利率的24%的标准计算自2014年6月14日起至还款之日止）；

二、驳回原告兰考县**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取32元，由被告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月一日