茹**与新乡市牧**村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡市牧**村村民委员会（以下简称吕**委会）与被上诉人茹**租赁合同纠纷一案，茹**于2015年5月28日提起诉讼，请求判令：1、立即退还土地租赁费定金240000元；2、双倍返还定金；3、赔偿违约金，按已交定金的15%进行赔偿；4、支付利息，按已交定金的同期银行利率四倍，从已交定金之日起计算利息。在原审审理过程中，茹**表示放弃上述第2、3项诉讼请求。经审理，新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2015年10月19日作出（2015）牧民一初字第685号民事判决。宣判后，吕**委会不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年、2013年期间，吕**委会称在其所有的土地上建设建材市场对外租赁。2013年4月12日，茹**向吕**委会交纳240000元，吕**委会出具的收据显示“收摊位租赁费（租期两年、摊位8个）”。2015年5月21日，茹**以该8个摊位一直未交付为由向原审法院提起诉讼，要求吕**委会退还租赁费、支付利息。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，吕**委会收取了茹**交纳的240000元租赁费，其应该将符合用途的摊位交付于茹**。吕**委会在庭审中辩称租赁物即摊位已交付于茹**，证明租赁物交付的举证责任在于吕**委会，但是其未提交有效的证据予以证明租赁物已交付，吕**委会也无证据证明茹**已实际使用租赁物。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上，吕**委会没有有效证据证明租赁物已交付茹**，故茹**要求退还240000元租赁费的请求应予支持。但茹**要求利息无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕**委会自判决生效之日起十日内退还茹**租赁费240000元；二、驳回茹**的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由吕**委会承担。

上诉人诉称

吕**委会上诉称：一、2012年吕**委会准备在新乡市××南建立建材市场并公开对外招租，场地平整完毕，水、电、路修通后，开始正式招租，并收取租赁费，茹**在该建材市场共租了八个摊位，于2013年4月12日交纳了两年的租赁费240000元，双方交接后，吕**委会将八个摊位交付给了茹**。茹**一审时所称是定金，不是租赁费，不符合事实，吕**委会出具的收据标注了“租赁费，租期是二年”。一审认定吕**委会未将场地交付茹**不是事实，如果吕**委会未交付场地，茹**早就该提出解除合同返还租赁费，但茹**在租赁期间并没有提，这充分说明吕**委会已将场地交付茹**。

二、茹**的起诉已是双方合同解除后，应依法驳回。**委会将租赁物交付茹**的时间为2013年4月12日，而茹**的起诉是两年租赁期满后，根据《合同法》第91条规定，双方合同已解除，茹**之诉不符合规定，应当驳回。

三、茹**起诉超过诉讼时效，应当驳回。《合同法》第55条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，吕**委会将租赁物交付茹**的时间为2013年4月12日，如果茹**认为不符合双方约定的条件，行使撤销权的时间是2014年4月12日之前，而茹**是在两年租赁期满后提起诉讼的，超过诉讼时效，应予以驳回。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回茹**起诉，一二审诉讼费用由茹**承担。

被上诉人辩称

茹**答辩称：一、吕**委会收取租赁费后至今没有交付租赁场地，反而将该场地出租他人使用，导致租赁合同不能履行，茹**请求返还租赁费的诉求合法合理。2013年4月12日，茹**交给吕**委会租赁费240000元，约定租赁吕**委会建设的建材市场8个摊位，当时约定水通、电通、路通之后再交付使用，茹**预缴租赁费是为了选择摊位的具体位置。因吕**委会的原因该场地迟迟没有交付，直至2014年5月，茹**突然发现在自己预约租赁的场地上有人动工，才发现这几个摊位被他人租用，并开工建设。当时就立即询问时任村委会主任邢**，协商几次之后，同意解除租赁合同，退还租赁费，但当时恰逢换届选举，此事就被搁置下来。吕**委会上诉称缴纳租赁费即意味着摊位交付，约定租期两年，租赁合同已经到期，该主张不能成立。（一）缴纳租赁费是租赁方的义务，交付租赁场地是出租方的义务。水、电、路修通之后才具备入场条件，而此前一直未成就，这是建材市场众所周知的事实。租赁场地未交付租赁期间就无从算起。（二）根据法律规定，吕**委会主张租赁场地已交付举证责任在其自己，应当提供确凿、充分、真实的证据，一审判决书对吕**委会举证证据的认定是正确的，应承担不利的后果。（三）吕**委会质疑既然未交付为何不早提出解除，是因为双方约定的“三通”一直未达到，茹**一直在等待，在知道场地另组他人时及时通知了吕**委会，这点恰恰证明了至今租赁场地没有交付给茹**的事实。

二、根据《合同法》第97条规定，合同解除后，已经履行缴付租赁费的茹呈俊有权要求返还租赁费。**委会依据《合同法》第91条认为合同解除后权利义务终止，但是第97、98条对合同解除后的权利救济进行了规定，并没有规定解除合同之后不能诉讼，也不是法定驳回起诉的条件之一。

三、吕**委会上诉状将解除权、撤销权、一年除斥期间、诉讼时效混为一谈，吕**委会不知道究竟是要主张那一项。但无论从哪个角度来讲，茹**起诉均符合法律规定。（一）茹**是要求解除合同，并不是要求撤销合同，一个依据《合同法》第94条，一个依据《合同法》第54条，二者之间区别非常明显，本案中不具备撤销合同的情形，也就无所谓撤销权的行使，更谈不上违反了一年撤销权的规定。再者，解除合同茹**早已与吕**委会达成一致意见，本案是因吕**委会迟迟不返还租赁费导致。（二）诉讼时效应从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，茹**在得知场地被占用之后至今不断向吕**委会主张权利，且2014年至今也没超过两年，更何况茹**一直主张权利导致诉讼时效一直中断，以超过诉讼时效为由要求驳回起诉明显不符合法律规定。综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明：吕**委会在交付案涉土地前负有案涉土地水通、电通、路通“三通”义务。2014年年底换届前，邢**任吕**委会主任。时任吕**委会邢**称，茹**的摊位不具备入住条件，且其摊位被监测站所占，其他和茹**情况一样的户主钱都退了，茹**的事因换届选举一直没办。

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案中，关于双方合同是否解除及合同解除后茹呈*所交租赁费应否退还问题。时任吕**委会邢**称，茹呈*的摊位不具备入住条件，且其摊位被监测站所占，其他和茹呈*情况一样的户主钱都退了，茹呈*的事因换届选举一直没办，由此，应认定为茹呈*与吕**委会已协商一致解除双方口头合同。因吕**委会在交付案涉土地前负有案涉土地水通、电通、路通“三通”义务，吕**委会未能提供相应证据证明其已按照约定履行了水通、电通、路通“三通”义务并将案涉土地交付给茹呈*，故按照上述规定，吕**委会应承担不利的后果。双方合同解除后，因吕**委会未将案涉土地交付给茹呈*，茹呈*并未实际使用案涉土地，故吕**委会应将收取茹呈*的租赁费240000元退还给茹呈*。

关于茹**起诉是否超过诉讼时效问题。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条规定：“享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。”因茹**原审诉讼请求并未提出请求撤销合同，而是主张合同已解除，故不适用一年除斥期间的规定。综上，吕**委会的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由新乡市牧**村村民委员会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十八日