上诉人李*与被上诉人化轻公司清算组房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人化轻公司清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）浉民初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人李*，被上诉人化轻公司清算组的委托代理人时军、江*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2001年4月，信阳**公司依法宣告破产，由信阳市政府组织成立“信阳**公司清算组”，2011年9月8日，信阳市政府作出了工区路11#宗地区域棚户区改建工程房屋征收的决定，信阳**公司是工区路棚户区域之一。2013年10月18日，信阳**公司保卫科（合同甲方）与吕**（合同乙方）签订了一份仓库协议，协议约定乙方租用甲方指定房屋库房3间，期限1年，租金每年7000元，租期为：2013年10月18日至2014年10月18日止。并约定如甲方资产变现，提前一个月通知乙方，租金期限不到，余额全部退给乙方，如建棚居，乙方自己拆除。合同下方加盖有信阳**公司保卫科印章。在租赁期内，吕**将房屋转租给原告李*。2014年4月25日，被告李*（李**）与吕**签订转让合同，合同约定吕**将其兴达加工厂（即本案诉争房屋）转让给被告李*，包括厂内一切物品，转让费15万元一次性付清。2014年5月4日，市政府召开专题会议，明确要求原告在一个月内把信阳**公司所属仓库、厂房拆除，尽快兴建安置用房，妥善安置涉迁居民。2014年12月24日，原告给被告下达通知，要求被告立即归还租赁房屋。另经原告确认，被告承租的库房实际为3间，后被告为便于放置机器设备，将房屋打通，变为2间。被告要求原告赔偿其各项费用未果而拒绝搬迁，原告为此诉至法院，提出上列诉讼请求。

一审法院认为

原审认为，公民、法人的合法的民事权益应受法律保护。原告信阳**司清算组与吕**签订了仓库协议，出租库房给吕**，双方约定的库房租赁期为2013年10月18日至2014年10月18日止，2014年4月25日，吕**与被告李*签订转让合同，转让上述租赁房屋，原告对该转租行为未提出异议，视为对该转租行为的认可，但是该转租期限不得超过剩余租赁期限，因此原告与被告的租赁合同已经于2014年10月18日到期，双方的租赁合同已经转为不定期租赁，原告可以要求解除租赁合同。原告请求被告李*返还库房2间合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定判决：被告李*于本判决书生效后五日内返还给原告信阳**司清算组位于信阳市浉**化轻总公司院内库房2间。案件受理费100元，由被告李*承担。

上诉人诉称

李*上诉称，1、上诉人搭建的简易棚等费用40000元左右，被上诉人应当进行补偿；2、原审认定事实错误。一审认定合同有效又判决合同到期，既不公平又自相矛盾。合同约定租赁期限是2014年10月到期，在没有到期前如资产变现，应提前一个月通知上诉人退付租赁费余款，但被上诉人既没有通知又不退租赁费余款，突然强行断电，给上诉人造成巨大经济损失共计72000元，该损失被上诉人应予赔偿。3、被上诉人起诉状称，工区路11号宗地房屋决定征收，征收实施期限为2011年9月8日-2012年9月7日。该情况没有给上诉人作出任何说明，明显存在欺诈，存在过错，应承担赔偿损失责任。

被上诉人辩称

化**司清算组答辩称，一、被答辩人要求补偿没有任何事实和法律依据。1、李*租赁的房屋的所有权人是化**司清算组，房屋所占用的土地是国有土地。2、化**司清算组是补偿对象，李*无权要求补偿。按照国有土地上房屋征收与补偿条例和信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿。本案被征收人是化**司清算组，而不是李*，同时李*与化**司清算组签订的房屋租赁协议也早已期满，李*应无条件的将承租的房屋归还给化**司清算组，无权要求补偿。二、李*要求归还其租赁的房屋与要求补偿是两个不同的法律关系。本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同期满后，化**司清算组就提前通知李*，收回出租的房屋，李*应无条件的把房屋归还给化**司清算组，与所谓的补偿没有关系。即使补偿，李*也应当向征收人主张权利。涉案区域房屋征收人是信阳市房产管理部门，化**司清算组不是征收人。三、李*主张化**司清算组赔偿损失没有事实根据和法律依据。该主张是另一法律关系，在一审没有提起反诉，不属二审审查范围。四、化**司清算组没有实施欺诈行为。化**司清算组房屋在没有被征用以前出租给李*不违反法律规定，更重要的是化**司清算组没有违约。无论李*主张的货款4888元是否存在，都不是本案审理范围，李*可另行主张权利。李*的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。

根据双方诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳二审争议焦点是：1、被上诉人是否应当对上诉人搭建的简易棚等费用40000元左右予以补偿；2、租赁合同到期前被上诉人是否存在既没有通知又没有退付租赁费余款的情况下，采取强行断电措施，该行为给上诉人造成的损失上诉人是否应当予以赔偿；3、租赁房屋征收期间上诉人是否尽到说明义务，由此造成的损失，上诉人是否应当赔偿。

二审诉讼中双方均无新证据向法庭提交。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人化轻总公司清算组与吕**签订仓库协议，将仓库出租给吕**，租赁期限为2013年10月18日至2014年10月18日止。2014年4月25日，吕**与上诉人李*又签订转让合同，将仓库转租给李*，化**司清算组对该转租行为未提出异议，应视为对该转租行为的认可，李*租赁房屋期限仍应遵照化**司清算组与吕**签订租赁合同约定的期限，即仓库租赁期限于2014年10月18日止。租赁期满，因双方未续签订租赁合同，依照法律规定，双方的租赁合同已转为不定期租赁，出租人可以在合理期限内随时要求解除租赁合同。现租赁仓库所在区域被政府依法征收，化**司清算组依据政府作出的征收决定，在租赁期满后，向租赁人下达归还租赁房屋通知无果的情况下，起诉要求李*归还租赁房屋，于法有据，应予支持。因李*租赁的房屋的所有权人是化**司清算组，房屋所占用的土地是国有土地，按照国有土地上房屋征收与补偿条例及信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿，李*不是补偿的对象，其要求化**司清算组对其进行补偿的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于李*在租赁房屋期限内，化**司清算组是否实施强行断电、是否给其造成损失，该损失化**司清算组是否应予赔偿问题。因该诉求与本案不属同一法律关系，且李*对此亦未提起反诉，故该项请求不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。存有争议可协商解决，协商不成可另案处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日