李**、海添姣与湖南海**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**、海添姣诉被告湖南海**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员彭**担任庭审记录。原告李**、海添姣的共同委托代理人赵**、周*，被告湖南海**限公司的委托代理人袁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**、海添姣诉称：两原告系夫妻关系，两原告与被告于2013年1月6日签订合同编号为201XXXX1504的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买了被告开发的位于开福区东二环与栖凤路交汇处西北角的海洋半岛花园楼盘的X栋X单元X层X号房屋，房屋总价款为571886元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。合同签订后，原告依据合同约定支付了相应房屋的购房款并履行了其他约定义务。根据合同约定，被告应在2014年5月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。被告在没有取得竣工验收备案登记的情况下约定了交房条件，并于2014年5月30日通知原告交房。综上所述，原告履行完毕了合同义务，支付了全部购房款项，而被告没有依约履行合同义务，其行为已经违反合同约定和诚实信用原则。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。一、判令被告承担违约金20874元（以房价总款为基数按日万分之一，从2014年5月31日起暂计算至2015年5月31日止），后续违约金计算至实际办理好竣工验收备案登记之日止；二、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。

被告辩称

被告湖**有限公司辩称：一、被告认为原告诉请关于违约金计算起始时间应为2014年5月31日，截止时间为2015年2月15日。被告实际竣工之日为2014年6月6日。2015年2月15日进行了竣工验收备案，2015年5月22日收到竣工验收备案表。根据双方合同约定交付条件为已经竣工验收备案，因此双方并未明确是已经开始竣工验收备案，还是已经完成竣工验收备案。故被告认为以2015年2月15日作为违约金赔偿时间截止日期为合理。二、原告诉请主张的违约金计算标准过高，请求法院酌情降低。

本院查明

经审理查明，原告李**（买受人）、海**（共有人）和被告（出卖人）双方于2013年1月6签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2012XXXX504及其相关附件，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处西北角“海洋半岛花园”第X栋X单元X层X号商品房，总金额571886，建筑面积为87.09平方米；第六条，付款方式及期限约定：买受人以公积金按揭贷款方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）121886。剩余房款450000元向市公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理……。第八条，交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件，1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条，相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施。供水、供电、燃气在2014年5月30日达到接通条件……。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理。（1）……（3）出卖人承诺在一个月内进行完善，如仍未能达到交付条件的，出卖人从约定交付日期之后第31天起按日赔偿买受人房屋总价款万分之一的违约金。……。第十条，交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，经长沙市质量监督站确认一定要出卖人整改的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付……。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人通知规定的期限内，不办理收房手续或不签署商品房交接单，超过规定期限的一个月内，出卖人为买受人无偿保管房屋，一个月后出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋，且买受人对商品房无异议，自约定交付之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由买受人承担。第十一条，逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条，物业服务的约定。1、出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙半**限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为业主委托银行代扣代缴或按季度在物业服务中心以现金方式交纳。物业服务期限：自交房之日至小区业主大会成立止，物业服务收费价格为1.8元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为入住通知书中约定的交房日期。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。附件九，补充协议约定：六、关于房屋交付相关事宜。（一）房屋的交付。1、买受人签署房屋交接单，《长沙市商品房买卖合同》项下房屋即交付于买受人。2、出卖人的交房通知送达后或者《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。3、房屋交付时，买受人认为房屋存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。（二）其他条款。1、出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点。2、买受人须在出卖人发出的交房通知注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以房屋交接单上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。3、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用。……6、买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。……8、《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”是指经勘察、设计、施工、监理和建设单位完成的竣工验收合格。

签订合同后，原告已按合同约定时间履行了付款义务，被告于2014年6月6日已完成竣工验收并已合格，被告于2015年2月15日向长沙市建设工程质量监督站备案科提交了备案资料三套，并于2015年5月22日取得竣工备案登记表。原告于2015年5月26日通知原告收房，但原告于2015年5月30日收到收房通知后至今未到被告处办理收房手续。

上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、物业管理专用发票、交付手续书、银行个人贷款对账单、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金20874元（自2014年5月31日起暂计算至2015年5月31日），后续违约金计算到实际办理好竣工验收备案登记之日的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了约定的购房款及相关费用，按合同约定，被告应在2014年5月30日前将已经竣工验收备案，并满足合同第九条约定相关设施、设备条件的商品房交付给原告。被告于2015年5月22日取得竣工备案登记表。被告就涉案房屋未按合同约定时间将完成竣工验收备案的商品房交付给原告。故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金至实际办理好竣工验收备案登记之日的诉请，原告就该项诉请未提交相应的证据证实其实际损失，根据本案实际情况，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为日万分之零点七。本院认为原告的该项诉求系依据合同第九条中关于相关设施、设备的交付时间中的约定，本案中原告依据的是未达到竣工验收备案条件主张违约金，故此本院对原告的诉求予以采信。综上所述，被告应从2014年5月31日起至2015年5月22日止，每日按原告购房款571886元的万分之零点七支付违约金，该违约金经计算为14291元，原告超过部分不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湖**有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李**、海添姣支付违约金14291元；

二、驳回原告李**、海添姣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费322元，因适用简易程序减半收取受理费161元，由被告湖**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日