周**与邵阳市**道办事处、龚建新房屋租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉人邵阳市**道办事处（以下简称“红旗街道办事处”）、原审第三人龚**房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一五年六月二十四日作出的（2014）大民初字第1300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人周**的委托代理人周**、被上诉人邵阳市**道办事处的法定代表人刘**、原审第三人龚**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，位于邵阳市大祥区某路门面，系由邵阳市第二房地产管理所代表国家管理的邵阳市公有非住宅房屋。该门面长期由红**办事处从邵阳市第二房地产管理所承租，并签订《邵阳市公有非住宅房屋租赁合同》，2014年8月21日，红**办事处与邵阳市第二房地产管理所一致同意将某路门面的租赁期限延长至2015年6月30日止。红**办事处在承租该门面后，再将该门面通过承包经营的方式出租给周**。龚**系周**女婿，龚**于2004年4月13日在邵阳市**大祥分局注册登记邵阳市大祥区某照像社，经营场所在本案诉争门面内。红**办事处与周**最后一次签订《承包经营合同书》的时间是2010年12月20日，约定门面租金每月2500元，期限三年，自2010年12月29日至2013年12月28日止。合同到期后，双方因不能就租金金额协商达成一致，故未能继续订立合同，但周**及龚**一直占有、使用该门面至今。经邵阳**民法院委托，邵阳南**责任公司于2015年4月3日作出资产评估报告书，评估意见为门面在2014年1月1日至2014年11月30日期间的市场租金价格为68076.80元。按160元每平方米每月计算。周**已交付租金至2013年12月28日。

一审法院认为

原审法院认为，本案是一起排除妨害纠纷。虽然红旗街道办事处不是门面的房屋所有权人，但该门面由红旗街道办事处从邵阳市第二房地产管理所处租赁至2015年6月30日止，而周**又是从红旗街道办事处租赁使用涉案门面。目前并没有证据显示红旗街道办事处与邵阳市第二房地产管理所已经提前解除邵阳市公有非住宅房屋租赁合同，因此，红旗街道办事处目前依法享有提起诉讼的主体资格。对于龚**提出红旗街道办事处不是门面所有人，不能起诉的抗辩理由，不予采纳。由于红旗街道办事处与周**的承包经营合同期限届满，双方基于承包经营（实为租赁）合同的权利义务均已履行完毕。在双方就原租赁门面没有达成新的租赁协议的情况下，周**及第三人龚**丧失了继续占用门面的依据，已经构成侵占。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《中国人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，对于红旗街道办事处要求周**停止对位于邵阳市某路门面的侵占的请求符合法律规定，予以支持。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，对于红旗街道办事处要求周**支付占有使用费的请求，应予支持。但对于占有使用费的金额，结合门面被侵占期间的市场租金水平及双方签订的《承包经营合同书》的承包经营价格，酌情按4500元每月计算。自2014年1月1日至2015年5月31日，占有使用费为76500元（4500元／月×17个月）。至于周**提出的红旗街道办事处在1997年所收的房屋折旧费与本案无关联性，对其要求法院驳回红旗街道办事处的诉讼请求的观点，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：（一）周**停止对邵阳市大祥区门面的侵占，在判决生效后15日内将大祥区门面腾空并移交给邵阳市**道办事处；（二）龚**对第一项判决所确定的腾空房屋、移交房屋承担协助义务；（三）周**在判决生效后10日内向邵阳市**道办事处支付大祥区门面的占有使用费76500元（该费用按4500元／月自2014年1月1日计算至2015年5月31日止，顺延照计）。

上诉人诉称

周**上诉称，本案涉案门面通过资产置换的方式转交给大祥区机关事务局，红旗街道办事处不是适格的诉讼主体；周**于1997年代红旗街道办事处缴纳了房屋折旧费11100元，原审未认定不当；周**与红旗街道办事处存在劳动关系，其承包经营上述门面多年，因红旗街道办事处未给其缴纳社会保险，作为补偿，红旗街道办事处将本案门面优惠出租给周**，红旗街道办事处收回本案涉案门面时应当为周**办理养老保险和医疗保险；本案门面于1997年拆迁重建时，建设方向周**收取了房屋改造差价，周**取得了该门面的长期租赁权，不能简单解除租赁关系，请求二审改判驳回红旗街道办事处的诉讼请求。

被上诉人辩称

红旗街道办事处答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

龚**答辩称，周**缴纳了集资款和折旧费，取得了长期租赁权，请求二审改判支持周**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，1997年12月27日，周**承包经营的照相馆缴纳了房屋折旧费11100元，红旗街道办事处在其提供《关于某路门面的有关事项说明》中陈述，该款系提前交纳1998年半年包干经费。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原审查明的其他事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点是周**是否取得了本案门面的长期租赁权、红旗街道办事处是否为本案适格被告以及原审对周**交纳的折旧费的处理是否恰当。周**称其通过交纳折旧费的方式取得了本案门面的长期租赁权，但周**没有举证证明出租方红旗街道办事处因周**交纳折旧费而承诺长期租赁本案门面给周**经营，周**该主张因证据不足不能成立。红旗街道办事处虽然不是本案门面所有权人，但其通过合法途径取得了该门面的使用权并租赁给周**经营，双方签订的租赁合同到期后周**不予交还上述门面，红旗街道办事处有权作为原告起诉要求周**返还该门面，红旗街道办事处系本案适格原告。1997年12月27日，周**缴纳了房屋折旧费11100元，该费用系房屋正常损耗的填补，应当由门面出租方红旗街道办事处承担，红旗街道办事处陈述该款系提前交纳1998年半年包干经费，但未能提供相关证据予以证实，红旗街道办事处应当返还周**折旧费11100元。综上，周**的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳，对其上诉请求予以部分支持。原审认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第1300号民事判决；

二、由邵阳市**道办事处返还周**房屋折旧费11100元；

上述第（一）、（二）项相抵后，周**应给付邵阳市**道办事处65400元，此款限收到本判决书之日起十日内付清。

如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审诉讼费1126元，二审诉讼费1712元，共计2838元，由邵阳市**道办事处与周**各负担1419元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日