廖**与唐**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因与被上诉人唐**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人廖**及其委托代理人胡**、张**，被上诉人唐**及其委托代理人唐**、王长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2006年8月，因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，湖南省资兴市人民政府为解决群众的住房问题，同意廖**在其原先购买的兴**阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年9月10日，廖**、唐**签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定唐**购买廖**兴建的该栋灾民安置房的第六层第四号房屋，房屋建筑面积为98.8平方米，价格为415元／平方米，总房款为41002元，付款方式为唐**报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即17801.6元，竣工验收交付使用时应交20%即8200.4元，并约定最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订当天，唐**即按合同约定向廖**交纳了购房首付款15000元。2006年10月份左右，廖**聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工，2007年元月份左右，唐**即自行对所购房屋进行装修入住，双方没有经过正式的房屋交接手续。

另查明，廖**兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级人民政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在廖**家里开会推选成立了由黎**、谢**、谢**三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，唐**等购房户都将部分剩余购房款交给了建房管理小组，唐**共计向建房管理小组交了19270元购房款。

廖**因各种原因一直没有收齐各购房户的购房款，2008年8月11日，因办理房产证事宜，唐**及购房户之一黄**共同向廖**出具一份担保书，担保书主要载明：“和谐小区三十位购房户的购房款，在廖**协助办好土地使用证后，每户除留贰仟元尾款等房产证办好后再支付外，其余需一次性支付给廖**，等房产证办好后，双方即时结账付清，对于该两笔款项，唐**、黄**自愿提供担保，保证准时到位，该担保书自签字之日生效”。后30位购房户的房屋所有权证于2009年上半年全部办好，但各购房户并没有全部交清购房款。2014年10月23日，廖**因与唐**等购房户房款纠纷申请资兴**司法所调解，因双方当事人没有同时到场无法达成协议，调解未成。2015年5月4日，廖**诉至法院，请求：一、判令唐**支付欠付的购房款25803元；二、案件受理费由唐**负担。

一审法院认为

原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，廖**、唐**签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合同真实有效，双方当事人应当遵守合同约定。本案的争议焦点一是唐**向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务，二是廖**交付的房屋是否符合合同约定，三是廖**的起诉是否超过诉讼时效。

关于焦点一。建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时廖**也在场，虽廖**否认自己授权给建房管理小组收取购房款，但结合其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款等事实，廖**对该建房管理小组的成立、存在及其收取房款的事实都应当是知晓的，廖**知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认表示即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，可以视为廖**同意了建房管理小组的这一代理行为，故唐**向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。

关于焦点二。本案中双方实际上没有办理正式的交房手续，参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案唐**2007年元月份即自行装修房屋入住，虽然其辩称是为了解决实际的住房需要及获取国家政策上的补助款才在不合格的情况下装修入住了该房屋，但这并不影响该房屋法律意义上的交付使用，唐**提出房屋不符合合同约定的交房标准，应当在交付使用时提出，现唐**已经入住多年，且该房屋已经办理了相关房屋产权证书，唐**也没有充分证据证实廖**交房不符合合同约定，对唐**提出房屋交房不符合合同约定的这一主张依法不予支持。

关于焦点三。按照合同约定，唐**最迟不得迟于2007年1月30日交清购房款，唐**到期没有付清购房款，廖**向唐**追讨购房款的诉讼时效应当从2007年1月31日开始计算，虽双方于2008年8月11日在唐**出具担保书上对支付购房款一事达成新的协议，中断了诉讼时效，但唐**也应在廖**协助唐**办好房产证后即时付清购房款，廖**追讨购房款的诉讼时效也应当从办好房产证后的第二天开始计算，唐**的房产证于2009年上半年就已办好，距离现在已经将近六年之久，虽廖**主张其间曾多次向唐**主张过权利，但唐**对此不予认可，廖**提交的证据也只能证实廖**最早于2014年10月23日通过向资兴**司法所申请调解向唐**主张过权利，但此时也远远超过了法律规定的两年诉讼时效期间，故廖**起诉要唐**付清购房款超过了诉讼时效。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十五条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告廖**的诉讼请求。案件受理费446元，由原告廖**负担。”

上诉人诉称

上诉人廖**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审查明唐**支付了廖**15000元首付款，向建房管理小组交纳了19270元，但对剩余的购房款唐**是否支付没有查明；唐**及另一购房人黄**担保其他购房户将购房尾款收集后交给廖**，廖**协助购房户办理房屋产权证后唐**、黄**将房屋产权证交给其他购房款，现其他购房户的房屋产权证仍在雷乔惠（黄**之妻，黄**已去世）处，原审法院对这一事实未查明，就直接认定廖**起诉超过诉讼时效，认定事实不清。二、上诉人廖**在原审中已经举证证实其他购房户的房屋产权证在雷乔惠手中，其他购房户也尚未交纳房屋尾款及廖**一直在与唐**等购房户协助交纳购房尾款及办理房屋产权证事宜，但原审法院未对上诉人的证据予以采信，采信证据不当。综上，原审法院认定事实不清，认定廖**起诉超过诉讼时效不当，请求撤销原审判决，改判由唐**给付购房款25803元，案件受理费由唐**负担。

被上诉人辩称

被上诉人唐**辩称：一、依照双方合同约定，主债务到期时间为2009年7月1日，诉讼时效应在2011年7月2日前届满，担保期间为2012年1月2日前届满，在此期间廖**未提起诉讼，丧失胜诉权。建房管理小组成立后，由建房管理小组代为收取购房款，管理工程、采购建材，廖**未提出反对，廖**与建房管理小组形成代理关系。二、原审法院组织举证、质证，证据的采信合法。请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，上诉人廖**提交了六份证据：

1、资兴市**区居委会证明，拟证明廖**2009年协助办理房产证后，每年都有两次以上请求兴宁社区协调追收购房尾款；

2、李**的证人证言，拟证明廖**追收购房尾款的事实；

3、资兴**司法所对唐**的调查笔录，拟证明唐**在司法所调查时证实廖**一直在追收购房尾款；

4、资兴**司法所对雷**的调查笔录，拟证明黄**一直在帮廖小平追收购房尾款，因购房尾款未收齐，雷**未将房屋产权证给购房户；

5、录音光碟，拟证明廖**追收购房尾款的事实；

6、谢**的证人证言，拟证明购房户将购房款交付给建房管理小组不应视为已交纳了房款。

被上诉人唐**质证认为：证据1－2，真实性有异议；证据3，真实性、合法性有异议；证据4、关联性有异议；证据5、真实性有异议；证据6、真实性、关联性有异议。

本院查明

本院对上诉人廖**提交的证据认证如下：证据1系资兴市**区居委会的证明，调解纠纷是社区居委会的职能，且廖**提交了证据原件，本院予以采信；证据2中的李**未出庭作证，证人身份无法核实，对该证人证言，本院不予采信；证据3－4，廖**在原审中已经提交，且原审法院组织了质证、认证，本院不再重复认证；证据5、录音资料身份无法证明，本院不予采信；证据6、谢**未出庭作证，证人身份无法核实，对该证人证言，本院不予采信。

本院二审查明：为确保安置房的顺利建设，资兴市政府的相关部门组织购房户在廖**家中召开了会议推选成立了建房管理小组。建房管理小组成立后，购房户将剩余的购房款交给了购房管理小组。廖**协助办理房产证后，每年都会请求资兴市**居民委员会就购房尾款的问题进行协调，资兴市兴宁镇人民政府、资兴市**解委员会等曾就廖**与唐**等购房户的房屋尾款、房屋办证事宜等进行调解。其他事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议焦点是：一、廖**的起诉是否超过诉讼时效；二、唐**是否已全额支付完购房款。

关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，2008年8月11日，唐**及另一位购房户黄**签订担保书，由廖**协助购房户办理房屋产权证书，唐**及黄**担保30户购房户将购房余款支付给廖**。2009年，房屋产权证书办理好后，唐**、黄**仍未将购房户的剩余尾款收集，30户购房户中仍有22户的产权书证在黄**（黄**已去世）的妻子雷乔慧处保管。各方当事人因购房尾款、办理房屋产权证书的工资等发生纠纷，廖**不断向资兴市宁兴镇人民政府等机关反映情况，并由资兴市**居民委员会、资兴市兴宁镇人民政府、兴宁**委员会组织调解，但均未达成协议。此期间，廖**未放弃权益，本案不应认定廖**起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权。

关于焦点二。双方均认可唐**支付了廖**15000元购房首付款。唐**向建房管理小组交纳购房款19270元，该建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时廖**也在场，建房管理小组成立后其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款，廖**对该建房管理小组的成立、存在及其收取房款的事实都应当知晓，廖**知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认，即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，故唐**向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。唐**已交付的房款为34270元（15000元＋19270元＝34270元），唐**还应交纳房款6732元（41002元-34270元＝6732元）。唐**应按诚实信用原则支付廖**剩余购房款。

综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第281号民事判决；

二、由被上诉人唐廷财于本判决生效后十日内支付上诉人廖**购房尾款6732元；

三、驳回上诉人廖**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费446元，二审案件受理费445元，共计891元，由上诉人廖**负担659元，由被上诉人唐**负担232元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日