罗**与雷**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院于2015年11月2日立案受理了原告罗*贤诉被告雷**房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员李**适用简易程序独任审理，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告罗*贤、被告雷**及其委托代理人吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗*贤诉称：2014年11月2日，原告罗*贤与被告雷**签订了《饭店租赁协议书》，约定：1、被告雷**承租原告罗*贤的饭店及设备，租赁期限为六年，从2014年11月5日起到2020年11月5日止。2、租金为165000元／年，被告雷**必须在当年10月5日前，将次年的租金一次性付清。3、该协议在双方签字时，被告雷**必须向原告罗*贤交付保证金3万元整。该协议签订后，原告罗*贤履行了自己的义务，但被告雷**给付2014年11月5至2015年11月5日的房屋租赁费165000元后，至今未给付保证金3万元及2015年11月5日至2016年11月5日的房屋租赁费，现原告罗*贤请求依法判令被告雷**：1、支付2015年11月5日到2016年11月5日的租金16.5万元；2、支付保证金3万元。

被告辩称

被告雷**辩称：拖欠原告罗**租金和保证金不属实，保证金是履约保证金，在实际交付之后才能生效，原告罗**并没有实际交付，原告罗**的房屋质量不符合餐厅使用功能，不能使饭店长期正常使用，被告雷**在2014年11月4日书面通知原告罗**要求解除合同，在同日被告雷**也搬离了该饭店并没有再继续使用。

原告罗**为证明其诉讼请求，向本院提供以下证据：

饭店租赁协议书1份，拟证明被告雷**承租原告罗**的饭店至今未交付保证金30000元及2015年11月5日到2016年11月4日的房租165000元。

经质证，被告雷**对该证据无异议。

本院查明

本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，该证据证明原、被告双方存在房屋租赁关系。

被告雷**为证明其抗辩理由，向本院提供以下证据：

1、饭店租赁协议书1份，拟证明原告罗**在2014年11月5日将房屋租赁给被告雷**当饭店经营使用。

经质证，原告罗**对该证据无异议。

2、公证书1份，拟证明饭店的房屋存在漏水、渗水的情况，导致饭店不能正常经营；原、被告协商解除房租赁合同后，原告罗**在饭店门口张贴房屋出租广告。

经质证，原告罗**对该证据的真实性、合法性均认可，对关联性不认可。

3、解除合同告知书1份，拟证明被告雷**于2015年11月4日向原告罗**寄出了解除协议告知书，且原告罗**在2015年11月4日已经收到了该解除合同告知书。

经质证，原告罗**对该证据的真实性、合法性均认可，对关联性不认可。

本院认为，以上三份证据，均符合法律规定且真实有效，对以上三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。饭店租赁协议书与原告出示的相同；公证书证明了饭店负一楼漏水，壁纸翘起及原告张贴出租在饭店的门上等情况；解除合同告知书内容符合法律规定，送达程序合法有效。

根据上述已认定证据、当事人陈述，本院查明以下事实：

2014年11月2日，原告罗**与被告雷**签订了《饭店租赁协议书》，约定：1、被告雷**承租原告罗**的饭店及设备，租赁期限为六年，从2014年11月5日起到2020年11月5日止。2、租金为165000元／年，被告雷**必须在每年10月5日前，将第二年的租金一次性付清。3、该协议在双方签字时，被告雷**向原告罗**交付保证金3万元整。协议签订后，原告罗**将饭店及设备交付给了被告雷**，被告雷**交付2014年11月5日至2015年11月4日的租金165000元后，未支付保证金3万元。被告雷**在承租期间，饭店负一层漏水至墙壁发霉。2015年7月原告罗**对该饭店的负一层漏水问题进行维修，但至2015年11月4日，该饭店负一层墙壁仍然漏水、墙壁发霉，导致被告雷**无法正常营业。2015年10月31日原告罗**在该饭店的门口张贴出租广告。2015年11月4日被告雷**向原告罗**邮寄了解除合同告知书，要求解除双方签订的饭店租赁协议。

另查明，2015年11月5日，雷**以罗**为被告诉至本院，要求解除双方签订的《饭店租赁协议书》。

本案争议的焦点：被告雷**是否应当向原告罗**支付2015年11月5日至2016年11月4日的房屋租赁费165000元及保证金30000元？

本院认为

本院认为：原告罗**与被告雷**签订的《饭店租赁协议书》，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告罗**作为出租人，在租赁期间应履行维修义务，使出租的饭店能够正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告罗**未履行应尽义务的行为已构成违约，并导致被告雷**无法正常使用承租的饭店，且原告罗**自己在饭店门口张贴对外重新出租该饭店的广告，同时被告雷**已向原告罗**履行了解除合同的告知义务。现原告罗**要求被告雷**支付2015年11月5日到2016年11月5日的租金165000元及保证金3万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告罗**的诉讼请求。

案件受理费2100元（已减半收取），邮寄送达费88.8元，合计2188.8元由原告罗**自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月五日