张**与新疆生产建设兵团第十三师红山农场房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新疆生产建设兵团第十三师红山农场（以下简称红山农场）因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈**初字第380号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人红山农场的委托代理人王*，被上诉人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年4月8日，原告张**预定了由被告红山农场开发的位于哈密市北郊路十三师红山农场、红星一牧场干休所康复路4号院康和雅居1号商住楼1-1-206号D1户型的保障性房屋，并预交定金20000元。2012年7月30日原告交纳首付款42938元，10月24日交纳大修基金4379元。2012年11月27日，双方签订《房地产买卖合同》约定：被告甲方将康和雅居1号商住楼1-1-206的房产，建筑面积93.69平方米出售给原告乙方，房屋价款为218939元。违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索回定金。甲方中途悔约，应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金。双方还约定了办理产权登记时以实测面积为准，房款以实测面积结算、多退少补等内容。另外，买卖合同附件一中所附图标明原告所购买房屋的结构图。后原告向银行办理了10年期按揭贷款131000元。2013年1月28日，原被告又签订《出售公有住房合同书》，约定每平米价格为2070元，单位补贴25000元及付款方式以及乙方购房该房屋五年内不得出售等内容。

2014年5月5日，原告向*和雅居售房部补交楼房面积差价1698元（实际面积为94.51平米），交纳物业费等2301元（包括装修搬运费600、装修垃圾清运费300、电梯维修费300、生活垃圾清运费60、物业费1041元），维修金34元，杂费4810元，装修保证金500元，合计9343元。交房时，原告发现被告交付的房屋与其购买的房屋结构不一致，客厅和相连的卧室进行了改变，致使卧室光线黑暗，对外没有采光，严重影响居住。为此原告与被告及建设单位多次协商解决无果，故诉至法院，请求判令：解除原被告签订的房屋买卖合同，被告返还购房款及各项杂费76664元、已还贷款41442.3元（2013年2月至2015年4月每月还贷1534.9元，合计27个月）及利息（按银行贷款年利率7.2%计算），并赔偿租房费6000元、误工费54000元、房屋涨浮差价47260元及其他费用320元（银行暂收文件手续费100元、抵押贷款手续费200元、水电卡费20元），共计225350.3元；案件受理费由被告承担。另查，涉案房屋实际建筑面积为94.51平米；被告交付给原告的房屋与被告提供的设计图纸中的D2户型一致，D2户型房屋设计图中的客厅与相近的卧室标明为储藏室。又查，原告支付中国人**限公司新疆分公司暂收保费900元。再查，原告自2013年2月至2014年12月起每月还贷款1534.9元，2015年1月至2015年4月每月还贷款1509.95元，共计还贷款41342.5元。原告自2014年5月起租房居住至2015年4月，每月租金为500元，合计6000元。本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋的现价进行评估，经评估机构评估，该房屋价值为240783元，评估单价2570元／平方米。上述事实由原被告的陈述、房屋买卖合同、施工图纸、估价报告、证人证言、房屋租赁合同，证明等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，本案系公有住房（保障性房屋）买卖合同纠纷。被告将正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。被告红山农场作为出卖人已收取了购房款，故双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效。被告与原告订立房屋买卖合同时，由于被告对原告所购买房屋结构的宣传与被告实际交付给原告的房屋不一致，被告违反了合同约定，将与该栋楼D2户型结构一致的房屋交付给了原告，致使原告认为无法正常居住，造成合同目的不能实现。被告的行为构成违约，原告提出解除合同，要求被告退还购房款及相关费用并由被告承担利息的请求符合法律规定，原审法院予以支持。原告支付首付款及相关费用76980元（定金20000元＋首付房款42938元＋房屋差价1698元＋大修基金4379元＋7965元（物业费2301元＋杂费4810元＋暂收文件手续费100元＋抵押贷款手续费200元＋装修费、电卡费520元＋维修费34元），利息应按金融机构人民币同期贷款基准年利率6%分数额、时段计算，自2012年5月起至2015年4月30日止，利息为11921.40元。原告支付银行贷款41342.5元，利息应按金融机构人民币同期贷款基准年利率5.35%计算，自原告起诉之日起即2014年6月至2015年4月计算，利息为2046.45元。以上合计房款为118322.5元，利息为13967.85元。对于原告要求被告承担租房费用6000元以及赔偿因房价上涨给其造成的经济损失47260元的请求，由于被告的违约行为致使交付给原告的房屋不适宜居住，导致原告在外租房产生租金以及解除合同后因房价上涨原告需另行买房造成一定的经济损失，因此原告要求被告承担租房费并主张按评估的房屋增值价赔偿损失并无不当，故对原告的该项请求，原审法院予以支持。对于原告要求被告赔偿的误工费36000元，于法无据，不予支持。对于原告要求被告支付中国人**限公司新疆分公司暂收保费900元的请求，因原告未举出该笔费用之间存在因果关系的证据，且该费用是保险公司暂收的费用，原告可向保险公司索要。对于原告要求被告支付2014年度采暖费的请求，由于被告的违约行为，原告为此房屋所产生的相关费用均应由被告承担，但该费用尚未发生，待实际发生后，原告可另行主张。对于被告辩称，本案漏列主体的问题，本案中开发商是被告红山农场，房屋销售合同也是与被告签订的，原告主张红山农场承担责任并无不当，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年4月27日作出判决如下：一、解除原告张**与被告新疆生产建设兵团第十三师红山农场2012年11月27日签订的位于哈密市第十三师红山农场、红星一牧场干休所区康复路4号院（康和雅居1号商住楼）1-1-206号房屋买卖合同；二、被告新疆生产建设兵团第十三师红山农场退还原告张**已付购房款118322.5元（首付款、各项杂费及已还贷款之和），并承担利息13967.85元，合计132279.35元；三、被告新疆生产建设兵团第十三师红山农场赔偿原告张**各项经济损失53260元（评估价47260＋房租6000元）；四、自2015年5月起，原告张**在中国建设**铁路支行的剩余按揭贷款由被告新疆生产建设兵团第十三师红山农场支付。五、驳回原告张**的其他诉讼请求。以上第二、三项金钱给付内容，由被告于判决生效之日起十日内付清。案件受理费2300元、鉴定费3000元，合计5300元，由被告新疆生产建设兵团第十三师红山农场负担4480元，原告负担820元。

上诉人诉称

宣判后，红山农场不服向本院提起上诉称：1、一审以上诉人存在根本违约判决解除合同，系认定事实错误。被上诉人主张上诉人在施工中变更图纸，将客厅和卧室的窗户堵上，造成房屋没有采光、通风的表述不属实。根据涉案房屋的设计图纸显示，客厅及其相邻的储藏间均设计有窗户，可以满足采光和通风，不存在上诉人变更房屋布局的情况。上诉人在与被上诉人签订售房合同时因工作失误将户型图贴错，不能仅因客厅和储藏间的窗户开设位置不同，就按被上诉人的主观标准去认定整套房屋都无法居住，以致合同目的不能实现。上诉人的行为属一般违约行为而不属根本违约，不能因此解除合同。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人的租房费用及合同解除后房价上涨的经济损失，没有事实和法律依据。首先涉案房屋只是客厅和储藏间的窗户位置不同，不会造成整套房屋都无法居住，而且被上诉人在本市另有房屋，没有必要租房，在此情况下租房属于扩大的损失。其次，双方签订合同时，上诉人无法预见未来房价的涨或跌，更无法预见合同解除后因房价上涨被上诉人需要另行买房。因此上述两项损失不应由上诉人承担。3、一审判决由上诉人向中国建**区分行铁路支行偿还被上诉人剩余的按揭贷款，超出了被上诉人的诉讼请求，违反了民事诉讼不诉不理的原则。另，上诉人、被上诉人及银行签订的《借款合同》及《个人住房按揭贷款担保及回购协议》涉及三方的权利义务，一审在银行未参加诉讼的情况下，直接判决由上诉人向该银行偿还剩余的贷款，不仅变更了上诉人、被上诉人与银行之间的合同内容，也违反了民事诉讼的程序。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：2012年4月，被上诉人购房时上诉人的售房人员向被上诉人出示并宣传了涉案楼房的D1户型图，该图显示被上诉人所欲购买的房屋的客厅和卧室对外是有窗户的，被上诉人根据该户型图才决定购买房屋的，并与上诉人签订了买房合同。被上诉人在2012年4月8日向上诉人交定金时，上诉人出具了收据并在其上写明为D1户型。但直到交房时，被上诉人才发现交付的房屋布局与此前宣传和展示的D1户型完全不一样，客厅和小卧室的窗户位置发生了变化，小卧室对外没有窗户，只在与客厅相连的内墙上开了一个窗户，不仅不美观，还导致小卧室光线昏暗、不通风，根本无法居住。故一审判决解除合同并赔偿损失是正确的，应驳回上诉，维持原判。另，在一审判决之后，被上诉人从2015年4月至8月间，仍在租房居住，每月支出房租500元，共计2000元，在此期间被上诉人还向银行偿还了贷款6139.6元（4个月u0026times;1534.9元），二审应追加判决由上诉人承担后续的房租和贷款。

上诉人红山农场在二审提供以下证据：1、涉案楼房的第二、三、四层的房屋设计平面图。证明上诉人在施工中不存在变更设计，该图纸显示卖给张**的第二层涉案房屋与第三层房屋的布局完全一样，都是D2户型。从第四层起为D1户型，与第二、三层的布局相比，只在客厅及卧室的窗户位置上有区别，其他布局都一样。因工作人员失误将第四层的户型图贴在了双方的售房合同中。

被上诉人张**质证：对图纸的真实性认可，对其证明的问题不认可。上诉人应按合同约定及宣传的D1户型向被上诉人交付房屋，上诉人自称将图纸贴错明显是在欺骗被上诉人。

张**在二审提供以下证据：1、银行还贷清单复印件及自行整理的租房费用清单一份。证明：被上诉人从2015年4月至8月间，仍在租房居住，共支出房租2000元，而且被上诉人在一审之后又向银行偿还贷款6139.6元。

上诉人红山农场质证：因银行还贷清单是复印件，对其真实性、关联性不认可。租房费用清单系其自行整理，没有证明力。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。

另查明：上诉人红山农场在二审中确认其在双方签订的《房地产买卖合同》中所附的户型图为D1户型，上诉人实际交付给被上诉人的房屋是D2户型。

2013年2月1日，张**作为借款人、红山农场作为保证人与中国建设**密地区分行共同签订了《个人住房借款合同》，约定张**用涉案房屋作抵押，向该银行贷款131000元。银行将贷款131000元一次性划入红山农场的帐户。

本院认为

本院认为：根据查明的事实和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点如下：

一、上诉人红山农场与被上诉人张**签订的《商品房买卖合同》是否应解除的问题。首先，因红山农场在《商品房买卖合同》中约定向张**交付房号为1-1-0206房屋一套，并在合同中附有D1户型图及在收款收据中也写明为D1户型，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。红山农场自称将其他房屋的户型图错贴在张**的合同之中，其本身亦存在过错。而且红山农场实际向张**交付的房屋是D2户型，这两个房屋的户型有重大出入，故红山农场未按约定的户型向张**交付房屋已构成违约。其次，因涉案房屋是期房，张**在购房时只能根据红山农场提供的户型图及售房人员的宣传、说明来作为其决定是否买房的依据。从涉案房屋的设计图显示，张**拟用作卧室的那间房屋，在设计图中标明为储藏室，对外没有设计窗户，作为卧室使用势必会影响采光和通风，但红山农场无证据证明其在售房时将这一影响交易的重要情况向张**予以说明，在客观上对张**的购房决定造成一定的误导。最后，本院通过对涉案房屋的实地勘察发现，储藏室对外没有窗户，光线昏暗、通风不畅，不能满足卧室的使用功能。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，因红山农场的违约行为致使张**的购房目的不能实现，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院对此予以维持。红山农场认为合同不具备解除条件的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

二、双方解除《商品房买卖合同》之后，上诉人红山农场是否应赔偿被上诉人张**的租房损失。

因张**支出的6000元租房费用系上诉人的违约行为造成的直接损失，该费用有其必要性和合理性，且红山农场在一审答辩中亦认可该费用，故一审对租房费的处理是正确的，应予维持。对于张**在二审期间主张增加的租房费，系其增加的诉讼请求，在双方调解未果的情况下，二审对此不予审理，可另行主张。

三、双方解除《商品房买卖合同》后，上诉人红山农场是否应赔偿张**因房价上涨所造成的经济损失。因红山农场的违约行为导致张**购房目的不能实现需要另行购房，经评估目前的房价比张**购房时的价格有明显上涨，故红山农场应对房价上涨造成的损失予以赔偿。但鉴于张**在购房时已享受了购房补贴25000元，按照公平原则，考虑此因素，在计算其经济损失时应从47260元中，扣除补贴款25000元占总房价所对应的上涨部分，即5397元｛（25000u0026divide;218938）u0026times;47260｝，因此，红山农场应赔偿张**因房价上涨的经济损失为41863元（47260-5397）。一审未考虑补贴房款这一因素直接按上涨金额47260元进行判决，处理欠妥，应予纠正。

四、被上诉人张**尚未偿还的贷款是否应由上诉人红山农场向银行偿还。

根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：u0026ldquo;以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉请的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。u0026rdquo;据此，因本案作为担保权人的银行在一审未参加诉讼，张**也没有请求解除其与银行签订的《个人住房借款合同》，故本案仅处理房屋买卖合同纠纷，银行在《个人住房借款合同》中的权利，可另行主张，一审判决张**尚未偿还的贷款由红山农场偿还，违反了上述规定，应予以纠正。对于张**在二审主张其在一审之后又向银行偿还贷款6139.6元，系其在二审增加的诉讼请求，不属于二审的审理范围，对该款项其可在借款纠纷中解决。

综上，上诉人红山农场的上诉理由部分成立。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈**初字第380号民事判决的第一、二项、五项；

二、变更新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈**初字第380号民事判决的第三项为：上诉人新疆生产建设兵团第十三师红山农场于本判决生效后十日内赔偿被上诉人张**房租及房价上涨损失47863元；

三、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2014）哈**初字第380号民事判决第四项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2300元、鉴定费3000元，合计5300元，由新疆生产建设兵团第十三师红山农场负担4236元，张**负担1064元；二审案件受理费4020元，由上诉人新疆生产建设兵团第十三师红山农场负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日