楚**公司与凤**公司房屋租赁纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人安徽**限公司（以下简称楚**司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2015）凤民一初字第02347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人楚**司的委托代理人朱**、沈**，被上诉人凤台**有限公司（以下简称新**司）的法定代表人曹**及其委托代理人余**、左王勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

新**司原审诉称：2015年4月18日，其公司与楚**司在凤台县新集镇签订了关于新集财经一楼、刘**职工食堂一楼、口孜东矿公寓楼一层、板集矿食堂一楼四处商业门店的《经营性房屋资产租赁合同》。合同约定，租赁期限为三年，资产租赁费为每年65万元，一年一缴，其公司另缴30万元的履约保证金。楚**司为其公司在食品、饮用水及职工洗浴商品的消费利用矿区一卡通结算提供支持和解决。合同还约定，违约方应向另一方支付按三年租金总额的30%计算确定的违约金，由于违约给对方造成损失的，由违约方赔偿对方全部损失。合同签订后，其公司依约及时缴纳了第一年的资产租赁费用65万元、履约保证金30万元和3000元的设备及低值易耗品使用费，充分履行了合同。其公司又组织货源、招聘培训员工、粉刷装饰店铺，购置刷卡机等，为履行合同，进行经营做了充分的准备。但楚**司在收到其公司的资产租赁费和履约保证金后却以种种理由拒绝给其公司安装矿区职工一卡通系统。由于其公司承租的门店三处在国投新集矿区内，一处在矿区门口，经营对象均为矿区职工。楚**司不为其公司安装矿区职工一卡通终端系统，使得其失去主要经营对象，合同的目的得不到实现，楚**司构成根本违约。其公司多次与楚**司协商要求履行合同，均不予解决。其公司曾于2015年5月27日向凤**民法院提起过诉讼，要求楚**司继续履行合同，但诉讼过程中楚**司表示无能力履行该项合同义务。其公司只得向楚**司送达解除合同通知书要求解除合同。鉴于楚**司的违约行为给其公司造成重大损失，其公司只得依法提起诉讼，请求依法判令：1、确认其公司通知楚**司解除《经营性房屋资产租赁合同》有效；2、确认楚**司通知其公司解除《经营性房屋资产租赁合同》无效；3、楚**司退还其公司缴纳的租赁费65万元、履约保证金30万元及设备和低值易耗品使用费3000元，计953000元；4、楚**司向其公司支付违约金585000元；5、楚**司赔偿其公司损失超出违约金的部分452628.88元。

一审被告辩称

楚**司原审辩称：双方在合同中虽然约定“甲方（楚**司）为乙方（新**司）在食品、饮用水及职工洗浴商品的消费利用矿区一卡通结算提供支持和解决”的条款，但是，该“提供支持与解决”的含义是指国投新**限公司职工利用一卡通在新**司承租门店消费后，楚**司为新**司汇总当月的职工实际刷卡消费表，并代表新**司与国投新**限公司进行资金结算，不包含安装开通国投新集矿区职工一卡通终端系统。合同又约定“乙方利用矿区一卡通进行消费结算时，应提供经双方认可的消费流水清单及销售发票。因使用矿区一卡通结算过程中发生的软、硬件及管理维护费用均由乙方自行承担”。可见，新**司在使用矿区一卡通时所发生的安装费用、开通费用等软、硬件费用都由新**司自己承担，与其公司无关。故此，双方在本案涉案合同中并没有约定其公司为新**公司承租经营的门店安装新集矿区职工一卡通终端系统。其次，根据国家规定和国投新**限公司的文件，矿区职工一卡通是为解决井下职工队伍稳定，解决班中餐问题而设立的，其制卡、发卡、注册以及解决数据接口等都是由国投新**限公司及其下属的公司和部门办理，与其公司无关，其公司也没有权利为新**司承租的门店安装矿区职工一卡通终端系统。综上，请求依法驳回新**司的诉讼请求。

楚**司原审反诉称：其公司与新**司签订合同后，已按约将四处门店交与新**司，但新**司除了在位于刘**食堂一层的商业门店布置了少量商品柜台外，其他租赁场所一直处于闲置状态，至今已达数月之久。根据双方合同的约定，新**司如无正当理由闲置门店达30日的，其公司有权解除合同并要求新**司赔偿包括但不限于由此而发生的直接及间接损失，双方在对有关争议事项进行协商或是通过诉讼解决时，除争议事项外，其他条款均应继续履行。新**司承租的除刘**食堂一层的商业门店外的三处门店闲置数月之久，构成违约，其公司要求新**司依据合同关于违约金的约定向其公司支付违约金585000元。

新**司针对楚**司的反诉辩称：本案是楚**司违约，其公司并未违约。本案中，其公司在合同签订后按约支付了有关费用和保证金，并为经营活动进行了充分准备，但因楚**司不按合同约定安装矿区职工一卡通系统、不配合其公司办理相关证照等手续，导致其公司所承租的门店无法经营，合同的目的无法实现，其公司已通知楚**司解除合同。其公司并不存在违约行为，请求依法驳回楚**司的反诉诉讼请求。

一审法院查明

原审查明：2015年4月18日，新**司与楚**司签订了一份《经营性房屋资产租赁合同》，双方约定由新**司租赁楚**司位于新集财经楼一楼、位于刘**职工食堂一层、位于口孜东矿公寓楼一层、位于板集矿食堂一楼的共四处商业门店，用于商业销售经营活动。双方约定，租赁期限为三年，自2015年04月28日起至2018年04月28日止，资产租赁费用为每年65万元，租金一年一交。双方协商有关设备及低值易耗品使用费为每年3000元，交付方式同租赁费用交付方式。为保证合同履行，双方约定新**司应交纳履约保证金30万元，并应在合同签订后60日内交纳。如新**司违约不履行合同，保证金不予退还。在合同权利义务部分，双方约定，甲方（楚**司）为乙方（新**司）在食品、饮用水及职工洗浴商品的消费利用矿区一卡通结算提供支持和解决。乙方在利用矿区一卡通进行消费结算时，应提供经双方认可的消费流水清单及销售发票。因使用矿区一卡通结算过程中发生的软、硬件及管理维护费用均由乙方自行承担。在违约责任部分，双方约定，任何一方违反本合同的相关约定，违约方向另一方按三年的租金总额的30%支付违约金。对于违约给对方造成损失的，由违约方赔偿对方全部损失。所有款项于违约之日起15日内付清。除前述与本案关联性较强的条款外，该合同还约定其他多项事项。合同签订后，楚**司将有关门店及相应物品交与新**司，新**司则于2015年5月3日向楚**司交纳30万元保证金，于2015年5月4日向楚**司交付第一年度65万元的租赁费用和3000元的设备及低值易耗品使用费。新**司在合同签订后即着手为经营该四处门店进行准备，其准备工作包括培训人员、订购货品、装修门店等。在合同履行过程中，新**司要求楚**司按合同约定为其公司承租的门店安装矿区职工一卡通系统，楚**司未予安装。双方由此产生纠纷。2015年5月27日，新**司向法院提起诉讼，要求楚**司履行为新**司承租门店安装一卡通系统的义务，楚**司辩称其公司无权为新**司安装一卡通系统，其公司所承担的义务就是汇总当月相应门店的职工实际刷卡消费额，并与国投新**限公司进行资金结算。该案件经审理后调解无果，新**司提出要求变更诉讼请求，楚**司未予同意。新**司即于2015年8月6日提出撤诉申请，法院裁定予以准许。2015年7月31日，新**司向楚**司送达了《解除合同通知书》，并于2015年8月13日，再次送达了《解除合同通知书》，通知楚**司解除双方于2015年4月18日所签订的《经营性房屋资产租赁合同》，并通过公证的形式对送达情况进行证据保全。而在2015年8月10日，楚**司通过邮寄的方式向新**司寄送了《解除合同通知书》，通知新**司解除双方于2015年4月18日所签订的《经营性房屋资产租赁合同》。2015年8月20日，新**司提起本案诉讼。

另查明：新**司因未能实际全面经营该四处门店造成了包括培训费用、人员工资、向供货方承担违约责任等直接经济损失，能够确认的损失包括对凤台县**责任公司的购货违约损失7.15万元、对淮南市**责任公司的定金损失15万元。其他相关直接和间接损失如装修费用、经营损失等以本案现有证据尚不能确定。

一审法院认为

原审法院认为：楚**司与新**司于2015年4月18日所签订的《经营性房屋资产租赁合同》系双方经充分协商后在自愿基础上所达成的协议，反映了双方的意愿，是依法成立，具有法律效力的合同。合同对双方的权利义务等事项进行了详尽的规定，双方均应依照约定，诚实地履行各自的合同义务，同时享有相应的合同权利。合同签订后，楚**司履行了四处门店及相关物品的交付义务，新**司则履行了租赁费用、设备及低值易耗品使用费用的交付义务，还履行了保证金的交纳义务。但在合同进一步履行过程中，双方却因楚**司应否负有为新**司所承租的门店安装矿区职工一卡通系统的义务问题产生不同意见，并由此产生纠纷。根据双方所签订合同中对相关问题的约定，从合同用语的文义及实现合同目的等方面综合分析，可以认定楚**司应当负有为新**司所承租的门店安装矿区职工一卡通系统的义务，但却没有安装，楚**司构成违约。至于楚**司实际没有完成为新**司承租门店安装一卡通系统是因为自身的原因或是因为他人的原因，并不影响其对违约责任的承担。根据双方合同的约定，在一方违约的情况下，守约方享有依据合同的约定解除合同的权利。在楚**司没有为新**司承租的门店安装一卡通系统构成违约后，新**司即享有相应的合同解除权，其公司向楚**司送达《解除合同通知书》的行为即是行使合同解除权的行为，在解除合同的通知送达楚**司后，双方所签订的合同即行解除。楚**司虽认为新**司闲置房屋构成违约，但其对房屋的闲置系因楚**司没有及时安装一卡通系统难以正常开展经营所致，而且从新**司订立合同所意欲实现的目的来分析，其公司承租门店后是以营利为目的并不是为了闲置，因此门店未正常经营并非无正当理由，新**司不构成违约，楚**司并不据此享有合同约定的解除权，其公司通知新**司解除合同的行为无效，不能产生解除合同的法律后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，双方依据合同所取得或是占有的财物及有关场所等应当互为相应返还。根据查明的事实，新**司此前向楚**司支付的款项包括租赁费用65万元、设备及低值易耗品使用费3000元、保证金30万元，楚**司应予相应返还。据此，新**司要求楚**司返还95.3万元的相关费用和保证金的诉讼请求，予以支持。

关于当事人承担违约责任的具体方式问题。当事人可以在合同中约定违约金、定金，也可以约定赔偿损失。当事人在合同中同时约定违约金和赔偿损失的，守约方可以选择适用违约金或者赔偿损失。如果约定的违约金低于实际损失的，对于不足部分，守约方仍可请求赔偿损失，但如果约定的违约金高于实际损失的，对于守约方要求赔偿损失的请求，应不予支持。本案中，根据新**司的诉讼请求及其对请求事项的说明，其公司关于违约金和赔偿损失的要求是，楚**司支付给其公司违约金585000元，并赔偿其公司超过违约金后的损失452628.88元。因此可知，在要求楚**司承担违约责任的方式上，新**司选择的是违约金，并认为其公司实际损失超过违约金的数额后仍有452628.88元，要求楚**司一并予以赔偿。原审法院认为，关于违约金的数额，根据双方合同约定的计算方式，可以确定其具体数额为585000元。关于新**司主张的损失赔偿问题，按其公司对损失计算方式的说明，应包括8项，分别为：1、对凤台县**责任公司的违约金损失7.15万元；2、对淮南市**责任公司的定金损失15万元；3、对凤台**有限公司的定金损失5万元；4、房屋装修费用10730元；5、员工工资及培训费用29760元；6、购刷卡机费用6000元；7、付款利息损失119638.88元；8、可得利润损失60万元，损失合计为1037628.88元。以上损失中，原审法院予以确认的为1、2项，计为22.15万元，对其余损失，或因证据不充分，或因没有法律依据，均不予确认。以上予确认的损失没有超过违约金的数额。因此，新**司要求楚**司支付违约金585000元的请求，予以支持。对于新**司要求楚**司在违约金之外，赔偿损失452628.88元的诉讼请求，依据不足，不予支持。

关于反诉部分，楚**司的反诉请求是要求新**司向其公司支付违约金585000元，其提起反诉请求的依据是认为新**司违反约定闲置门店构成违约，因而要承担违约责任。对此问题，在前文已经述及，楚**司主张新**司违约的观点不能成立，故其要求新**司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：1、凤台**有限公司向安徽**限公司送达解除合同通知的行为有效；2、安徽**限公司通过邮寄的方式向凤台**有限公司送达解除合同通知的行为无效；3、安徽**限公司向凤台**有限公司返还租赁费用65万元、设备及低值易耗品使用费0.3万元、履约保证金30万元，合计95.3万元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；4、安徽**限公司向凤台**有限公司给付违约金585000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；5、驳回凤台**有限公司的其他诉讼请求；6、驳回安徽**限公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费22716元，由新**司负担5165元，由楚**司负担17551元；反诉受理费4825元，由楚**司负担。楚**司负担的17551元诉讼费用限于本判决生效之日起十五日内履行完毕（新**司原预交诉讼费用25904元，退回新**司3188元）。

上诉人诉称

宣判后，楚**司不服向本院提起上诉称：1、原审法院认定楚**司负有为新**司所承租的门店安装一卡通系统终端的合同义务，是违背事实的。双方当事人在涉案合同中没有约定楚**司为新**司承租经营的的门店安装国投新集矿区职工一卡通终端系统。且楚**司也没有权利为新**司安装一卡通终端系统。新**司承租的门店中，三处位于矿区，一处位于凤台县新集镇，消费人群包括一部分矿区职工，但职工日常消费主要以现金为主，职工一卡通消费只占很小的一部分，新**司没有一卡通终端系统，对其整体经济效益并无大碍；2、新**司在履行合同过程中有严重的违约行为，楚**司依照合同和法律规定，与新**司解除合同并追究其违约责任是合法、正当的，人民法院应当予以支持。双方合同约定针对本合同发生争议，任何一方均可将争议提交签订地人民法院判决，在法院审理和判决过程中，除争议事项外，双方均应继续执行合同其他条款。新**司承租门店后，除了在位于刘**食堂一层的门面店布置少量商品柜台外，其他租赁场所一直处于闲置状态，至楚**司向新**司发出解除合同通知书时，已闲置四个月之久。虽然新**司再此期间提出了安装一卡通的诉讼，但不影响双方签订的租赁合同其他条款的继续履行。原审法院认定房屋的闲置系因楚**司没有及时安装一卡通系统难以开展正常经营所致，新**司不构成违约，该认定与双方当事人签订的合同相违背。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第四项、第六项，改判新**司向楚**司送达解除合同通知书的行为无效，楚**司向新**司送达解除合同通知书的行为有效，新**司支付违约金585000元。

被上诉人辩称

新**司答辩称：1、一审认定楚**司负有按合同约定为新**司所承租的门店安装开通新集矿区职工一卡通系统终端的义务是正确的。双方签订的合同名称为经营性资产租赁，明确了新**司租用房屋的目的是开商场、超市。楚**司上诉称仅是协助新**司与国投新**限公司结算，不包括开通矿区一卡通，显然与合同条款和新**司的合同目的不符，开通一卡通让职工刷卡消费是前提，如没有职工的刷卡消费，何来新**司和国投新**限公司进行结算。楚**司称无力为新**司开通一卡通不是事实。楚**司既是国投新**限公司的关联企业，又是国投新**限公司的辅业经营单位，受委托管理本合同的租赁资产，也管理一卡通的事项。在双方签订合同之前，本合同所涉资产中的刘**食堂一楼的商业门店，在2007年就开通一卡通系统，也是楚**司经办的。楚**司之所以不愿意为新**司开通一卡通系统，是怕新**司的经营抢了职工食堂的生意，打破垄断。即使因第三方的原因导致楚**司为新**司开通一卡通，仍不能免除楚**司的违约责任。楚**司称一卡通消费只占很小的部分，与事实不符。2、新**司不存在违约行为，导致不能经营的责任在楚**司，楚**司要求解除合同、追究新**司的违约责任没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，楚**司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

新**司针对其一审所举的证据二，即楚源**公司企业信息，补充新的证明观点为：楚**司系国投新**限公司的关联企业，法定代表人也是同一人，楚**司称没有权利开通一卡通的理由不能成立。

楚**司针对新**司补充的证明观点，发表的质证意见为：国投新**限公司和楚**司是两个公司，双方是业务合作关系，国投新**限公司有文件明确规定了一卡通系统的发卡，注册等事项由相关部门负责。楚**司是合作单位，权限是每月向国投新**限公司财务提供职工刷卡消费金额，进行资金结算。

本院针对新**司补充的证明观点，认证意见为：该证据只能证明楚**司与国投新**限公司之间的关系，对于证明楚**司是否有权开通一卡通系统，不具证明力。

双方当事人均未提交新的证据，针对一审所举的其他证据，均未补充新的证明观点及质证意见，本院认证意见与一审一致。

本院查明

二审查明事实同一审判决书认定事实。

本院认为

根据双方当事人诉辩意见及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：1、楚**司就涉案合同是否存在违约行为，新**司向楚**司送达的解除合同通知书是否有效；2、新**司就涉案合同是否存在违约行为，楚**司向新**司送达的解除合同通知书是否有效；楚**司要求新**司给付违约金58万元，应否予以支持。

本院针对上述争议焦点评述如下：

关于争议焦**，本院认为：楚**司与新**司签订的《经营性房屋资产租赁合同》约定，楚**司为新**司在食品、饮用水及职工洗浴商品的消费利用矿区一卡通结算提供支持和解决。新**司所租房屋中三处位于矿区内，一处位于矿区门口，面对的消费人群以矿区工作人员为主。根据新**司的经营性质和面对的消费群体，一卡通系统的安装对其开展经营活动具有重要影响。双方签订的合同亦约定了由楚**司对新**司使用一卡通结算提供支持和解决。且国投新**限公司一卡通系统的结算均通过楚**司进行操作。综上，原判依据合同用语的文义及实现合同目的等方面综合分析，认定楚**司应当负有为新**司所承租的门店安装矿区职工一卡通系统的义务，并无不当。因楚**司未履行安装职工一卡通的义务，致使新**司无法实现合同目的，新**司向楚**司送达解除合同通知书的行为符合法律规定，原判认定新**司向楚**司送达解除合同通知书的行为有效，并无不当。

关于争议焦点二，本院认为：在上述确认楚**司存在违约行为，新**司送达的解除合同通知书的行为有效的情形后，楚**司主张新**司存在违约行为，要求新**司承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，楚**司的上诉理由不能成立，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件诉讼费负担方式按一审判决执行，二审案件受理费9650元，由安徽**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月六日