郑*与陈**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）郑X与被告（反诉原告）陈XX买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法由审判员国艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑X及其委托代理人周XX、（反诉原告）陈XX及其委托代理人杨**、邓*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉原告）郑X诉称，原、被告于2015年6月14日签订房屋买卖协议，约定原告将其所有的坐落于天津市津南区双港镇津沽路西侧格*XXXX苑XX-X-302号房屋以122.5万元的价格卖与被告，被告于2015年9月15日前支付首付款69.5万元，余款以贷款形式于3个月内付清，被告给付定金3万元。2015年9月14日，原、被告在天津市**管理局签订《天津市房产买卖协议》，约定被告应于2015年9月14日将首付款36.5万元存入资金监管账户，余款83万以银行贷款方式支付。合同签订后，被告未按约定支付首付款并办理贷款，并以无法办理贷款为由拖延给付首付款。现原告起诉，请求人民法院依法解除双方签订的房屋买卖协议，原告不返还定金，诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）陈XX辩称，原、被告签订《天津市房产买卖协议》的时间是2015年9月14日下午2点，被告虽然准备好了首付款，但因为需要先回到中介公司与贷款银行的工作人员办理面签手续而来不及向资金监管账户存入首付款。在与贷款员面签时发现被告丈夫名下有一笔小额贷款尚未还清，贷款员要求先还清小额贷款再办理房贷，而且银行9月15日至10月7日停止办理贷款业务。故被告立即请中介与原告协商，重新确定付款期限，原告开始不同意协商。后被告与原告联系，原告称在外地10月8日回来后面谈。10月7日，原告提出解除协议不退定金或是房屋涨价至130万元重新签订协议。故被告在未能与原告达成新的付款期限的情况下，担心原告不会配合被告办理其他手续而一直未支付首付款也未办理房屋贷款。现被告同意解除房屋买卖协议，并反诉要求原告双倍返还定金。

双方争议焦点：原、被告哪方存在违约行为哪方是造成合同解除的责任方？

围绕争议焦点，原告提交证据如下：

1、《金乐家地产房屋买卖居间合同》1份。证明原、被告曾于2015年6月14日通过中介签订协议，被告购买原告橡树苑房屋，总价款122.5万元，被告当日支付定金3万元，被告承诺2015年9月15日之前筹齐首付款69.5万元，剩余房款通过贷款支付。约定被告应于2015年9月14日将首付款36.5万元存入资金监管账户，余款83万以银行贷款方式支付。

2、《天津市房屋买卖协议》1份。内容为2015年9月14日14时，出卖人原告郑X与买受人被告陈**就双港镇津沽路西侧格*XXXX苑XX-X-302号房屋签订协议，双方均同意以银行贷款方式支付房价款，由房地**监管中心对房价款实施监管；房价款119.5万元，陈**首付款365000元，申请银行贷款83万元，监管房价款119.5万元。陈**应自订立本协议5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款36.5万元一次性存入资金监管专用账户，并委托贷款银行将贷款资金全部划入资金监管专用账户，当银行贷款未被批准时，应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。该协议附件四补充协议2015年9月14日首付365000元，余款组合贷款下来后付清。被告未按约定支付首付款并办理银行贷款。

被告辩称

被告提交证据如下：

1、银行卡客户交易查询单1份。证明2015年9月14日被告账户存款足以交纳首付款。

2、证人周**证言，以证明被告主动与原告协商新的付款期限，而原告拒不协商反而涨价的事实。证人周**当庭陈述：证人是天津市**纪有限公司津南第二分公司店长，是原、被告之间的房屋买卖居间合同的经办人。2015年6月双方签订房屋买卖居间合同，约定三个月后才支付首付款，是因为需要给被告时间筹集首付款。签订居间合同后，中介会询问被告方家庭是否有贷款未还清，还会通过被告夫妻的身份证号码查询他们的征信情况。中介发现被告丈夫名下有房屋贷款未还清，这种情况影响被告的房屋贷款，当时商量的解决办法是被告办理离婚手续，这样就不用考虑被告丈夫名下是否有贷款，都不会影响被告办理房屋贷款。但后来被告没有办理离婚手续，被告丈夫解决了其名下房贷问题。通常情况，买卖双方去房管局签署正式协议后，应先去交首付款，再办房屋贷款。2015年9月14日，原、被告签订《天津市房屋买卖协议》时已经到下午了，来不及付首付款，先回到中介，由在中介等候的银行的工作人员为被告办理房屋贷款的面签手续，经银行的工作人员询问发现被告丈夫还有小额贷款未还清，无法立即办理房屋贷款，而银行9月15日至10月7日系统升级不收贷款件，虽然办理清偿小额贷款的手续所需时间不长，但是据当天的情形看被告暂时无法还清小额贷款。为尽快办理房屋贷款，被告可以办离婚手续，但需要在离婚后与原告重新签订房屋买卖协议。2015年9月14日当天，被告将不能立即办理房屋贷款的情况告知证人。证人又电话通知原告，原告不同意调整付款时间，原告明确表示不负责对方贷款问题，只负责收房款，坚持要求按协议履行。之后，被告直接与原告联系，原告表示同意考虑一下。证人在2015年9月28或29号给原告打过电话，原告说十月一休假回来谈。休假期间证人联系原告，原告提出3个解决方案：1、解除协议，不退定金；2、房屋涨价至130万元，原告可重新签订协议；3、被告通过诉讼程序解决。证人将原告提出的方案转达给被告，被告至今没有答复。

经当庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但补充协议虽约定2015年9月14日支付首付款36.5万元，因为需重新协商付款时间，而该约定无效。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但该款并未用于支付房款首付，且如果以该款先清偿其丈夫的小额贷款，就无法支付房屋的首付款。对证据2，证人证言可以证实原告一再要求被告按照合同约定履行；原告向证人提出的调解方案是一按合同履行，二解除协议定金不退，三重新签订协议，需给原告补偿损失，证人这一点说的有偏差。

本院查明

本院经审查分析认为，原告提交的证据1、2符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。被告提交的证据1，只能证明在合同约定交首付款的当日被告有足够资金缴纳首付款。但该日突然出现新的情况，即被告丈夫有小额贷款未还清导致被告无法办理房屋贷款，而被告账户显示的存款余款不足以同时支付房屋首付款并还清小额贷款，故该证据不能直接证明被告在合同约定的付款期限内有经济能力付款。对于被告提交的证据2，证人作为房屋中介人员证实了在双方《天津市房屋买卖协议》之前中介已向买房客户提示了办理房屋贷款需要准备的条件；也证实了签订协议后办理贷款面签时发现被告丈夫小额贷款未还清影响被告房屋贷款，而被告无法立即清理其丈夫小额贷款的情况；亦证实了原告坚持按协议履行，双方始终未约定新的付款时间，对证人所述内容本院予以确认。

根据原、被告当庭陈述，及本院认定的证据，本院认定如下事实：

原告郑X系天津市津南区双港镇津沽路西侧格*XXXX苑XX-X-302号房屋所有人。2015年6月14日，原、被告在天津市**纪有限公司津南第二分公司签订《金乐家地产房屋买卖居间合同》，被告以122.5万元购买原告该处房屋，并约定被告2015年9月15日前筹集首付款695000元，剩余房款53万元通过贷款形式支付。被告于签订协议当日支付原告购房定金3万元。2015年9月14日，被告筹齐39万元购房款。当日下午2时许，原、被告到天津市**管理局签署《天津市房产买卖协议》，双方均同意以银行贷款方式支付房价款，由房地**监管中心对房价款实施监管；房价款119.5万元，被告首付款365000元，申请银行贷款83万元，监管房价款119.5万元；被告应自订立本协议5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款36.5万元一次性存入资金监管专用账户，并委托贷款银行将贷款资金全部划入资金监管专用账户，当银行贷款未被批准时，应一次性补足全部房价款，房价款总额不变；该协议附件四补充协议2015年9月14日首付365000元，余款组合贷款下来后付清。签署《天津市房产买卖协议》当日，因需要尽快办理房屋贷款手续，被告未及时支付首付款，而是回到中介门店，与银行工作人员进行房屋贷款面签，此时发现因被告丈夫名下有小额贷款尚未清偿，被告无法立即办理房屋贷款。贷款银行由于系统升级9月15日至10月7日不能办理房屋贷款业务。被告将此情况告知中介工作人员周**。周**及被告分别与原告电话沟通，希望能够重新商定付款时间，原告执意要求按《天津市房产买卖协议》履行，或被告增加房款可重新签订买卖协议。被告至今未支付首付款，亦未清偿其丈夫小额贷款。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《天津市房产买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违法国家法律规定，应为合法有效。根据合同法第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同”。现原、被告均同意解除买卖合同关系，解除《天津市房产买卖协议》，本院对原告第一项诉讼请求予以支持。

关于适用定金罚则的问题，合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务合同，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告未在《天津市房产买卖协议》约定的时间（2015年9月14日）支付房屋首付款并及时办理房屋贷款，不履行房屋买卖协议约定义务，无权要求返还定金。

被告称原告口头答应协商变更付款期限后又反悔加价，才使其不敢在逾期后仍按协议约定付款并办理贷款，不能履行房屋买卖协议责任不在被告，其理由缺乏法律依据也不合情理。合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告首先未能按约定履行支付首付款的义务，成为违约方。被告在无法及时办理房屋贷款的情况下要求与原告调整付款时间遭到原告拒绝，双方始终未就付款时间重新达成合意。而调整付款时间并非是原告应当履行的合同义务，原告不与被告协商重订付款时间的行为，不构成违约。被告作为买受方，在中介签订房屋买卖居间合同时已确定需要以贷款方式支付房款，距正式签订合同交首付款有三个月，其间原告应当充分了解贷款审批的条件及要求，对自身付款能力及贷款能否获批有一定的心理准备，确保自己在签订《天津市房产买卖协议》前具备房屋贷款条件，现被告因自身原因导致不能办理房屋贷款，无法按约定期限足额支付全部购房款，应承担违约责任。故对其反诉要求返还双倍定金的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）郑X与被告（反诉原告）陈XX签订的《天津市房产买卖协议》。

二、原告（反诉被告）郑X不返还被告（反诉原告）陈XX支付的3万元定金。

三、驳回反诉原告陈XX的诉讼请求。

案件受理费40元，由被告陈XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日