上诉人石**与上诉人张**房屋买卖纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人石**与上诉人张**因房屋买卖纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王**担任审判长，审判员白**主审、审判员丁**参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人陈**，上诉人的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案已审理终结。

一审原告诉称

原审原告诉称，原被告于2001年3月13日签订协议书一份，原告购买被告名下坐落于沈阳市大东区工农路48号108房屋一处，房屋使用面积26.65平方米，房屋总价款18000元，原告按协议约定支付房款，并一直居住在此。现今，该房屋开始拆迁，原告要求被告按协议约定，办理拆迁手续，但被告拒绝配合，原告诉至法院，请依法判决确认原、被告签订的协议书真实合法有效，并配合原告办理回迁手续。

一审被告辩称

原审被告辩称，原、被告于2001年3月13日签订协议书签订的为租赁协议，符合租赁协议的要件，转让不包括产权，使用期内不得把房屋转让他人使用，说明诉争房屋没有所有权。原告（承租方）已经违反协议书约定，应解除该协议，根据法律规定，原告无视协议约定，将前后院的两个小房私自出租，行为违约，我方依法有权解除该协议，且诉争房屋即将动迁，原告使用该房的目的已无法履行，应解除协议。该协议违反法律规定，应属无效，该房为铁路房，根据规定不可以由铁路职工以外的人居住使用，我方签协议时不知道，知道后通知原告，但原告以生活困难为由，拒绝搬出。我方将房屋出租给原告，并没有经过共同承租人（被告丈夫）的同意，事后也没有得到追认，故为无权处分，应属无效。我方已取得诉争房屋的产权证，实际为房屋的所有人，只是将房屋交付原告使用，转让不包括产权，房屋的房费一直由被告单位在工资中代扣。

经审理查明，原、被告于2001年3月13日签订协议书一份，原告购买被告承租使用的当时为沈**路局所有的坐落于沈阳市大东区四段沈海站里27栋108号（现地址为沈阳市大东区工农路48号108房屋）一处，房屋使用面积26.65平方米，房屋总价款18000元。原告按协议约定支付房款，并一直居住在此。今年该房屋开始进入拆迁范围。另查明，2014年5月被告从沈**路局购买了该房屋产权。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告于2001年签订的协议书其实质是原告就购买被告承租使用的公有房屋使用权的达成的协议，该协议是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。合同签订后原告向被告交付了购房款18000元，被告向原告交付了房屋。现原告要求确认该协议书的法律效力，本院予以支持。被告提出该协议是租赁协议，该协议为无效协议，应该解除。本院认为被告的这一主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。今年被告从沈**路局购买了该房产权。目前该房屋的所有权人为被告，承租权人为原告。现在该房屋面临动迁，原、被告应依据各自权利向房屋拆迁人主张自身利益。原告要求被告协助办理房屋拆迁回迁手续没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：

一、原、被告于2001年3月13日签订的关于坐落于沈阳市大东区四段沈海站里27栋108号（现地址为沈阳市大东区工农路48号108房屋）房屋使用权转让协议合法有效；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费250元，由被告负担。

上诉人诉称

宣判后，张**、石*锁均不服，提出上诉，上诉人张**请求：1.将一审判决第一项，原被告于2001年3月13日签订的关于坐落于沈阳市大东区四段沈海站里27栋108号房屋使用权转让协议合法有效依法改判为协议无效或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由石*锁承担。事实与理由：一审法院认定事实有误。一审法院认定石*锁于2001年3月13日购买张**承租使用的当时为沈**路局所有的坐落于沈阳市大东区四段沈海站里27栋108号房屋与事实不符。双方签订的协议并非属于买卖协议，双方于2001年3月13日签订的协议书为房屋租赁合同，该合同符合房屋租赁合同的要件，该协议约定：张**将诉争房屋转让给石*锁使用，并将诉争房屋的相关手续交由石*锁保管，并且转让不包括产权，进住期间的水费、电费、卫生费等杂费由石*锁承担，且使用期间内不得将诉争房屋转让他人使用。如果是房屋买卖合同不会出现诉争房屋手续交由石*锁保管，而应当将诉争房屋相关手续交付石*锁，更不会提及水费、电费、卫生费等杂费由谁承担的问题。该协议书约定的使用期内不得将诉争房屋转让他人使用更符合租赁合同的约定，说明诉争房屋石*锁并不具有处分和收益的权利，可见该协议为租赁协议。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据协议属于双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，故予以确认，属于法律适用错误，诉争房屋系我方所在的沈**路局根据我方的工龄及家庭状况进行的福利分房，为使用权房，只有铁路内部职工才能进行使用，根据单位规定，该房屋是不可以让铁路职工以外的其他人使用的，且石*锁并不是承租人，我方签订协议时并不清楚该规定，后来我方才知道该规定，我方曾找到石*锁要求其搬走，但石*锁说家庭困难等，故我方无奈之下只好让其居住至今；根据我国物权法第七条的规定物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。诉争房屋我方租赁给石*锁使用后，损害了当时诉争房屋产权人的利益。故该合同应属无效合同。根据沈阳市公有住宅房屋租赁管理规定第七条规定，承租公有房屋的单位或个人，其房屋使用权受法律保护。他人不得侵占；承租人应当遵守国家、省、市有关规定和房屋租赁合同。第十五条规定，承租房经出租方同意，可将其承租的公有住宅房屋临时转租、转借给其他单位或个人使用，由出租方、原承租方、现用房单位或个人，三方签订三角租赁合同，除按原租金标准缴纳租金外，转租、转借作非住宅使用的，按规定缴纳协议租金，并按半年租金总额的标准缴纳租房押金；转租、转借作住宅使用的，按规定缴纳成本租金。我方与石*锁签订的协议书，并没有经出租方同意，也没有签订三角租赁合同，违反了国家法律规定，故该协议应属无效。我方将诉争房屋租赁给石*锁没有经共同承租人张**丈夫张**的同意，且我方无权将诉争房屋出租给石*锁，属无权处分，事后没有得到权利人即诉争房屋的产权单位的同意，故该协议无效。三、一审判决没有任何实际意义，并未解决双方之间的争议。一审法院认定目前该房屋的所有权人为张**，承租权人为石*锁，双方应依据各自权利向房屋拆迁人主张自身权利。而拆迁人并不认可这种拆迁方式，一审判决导致双方均无法办理动迁手续，增加了诉累，也是对诉讼资源的一种浪费。

被上诉人辩称

石**针对张**上诉理由答辩称，上诉理由不能成立，石**购得房屋，在房屋居住15年，期间张**从未来要租金，作为居住人，石**不可能同意交15年房租，居住15年时间里相关部门按时收缴费用，但没有提出异议。作为石**居住从购得房屋到现在多次找张**要求办理过户，张**推脱。石**不是铁路部门职工，只好等待。张**得知拆迁消息之后偷偷办理产权证。我认为，其是看见利益而行为。从协议内容看，如果是租赁协议，应有租期租金等规定。对方陈述没有依据，请求驳回张**诉讼请求。

本院查明

上诉人石**请求：1.依法补判张**配合石**办理回迁安置手续。2.一、二审诉讼费用，均由张**承担。事实与理由：原审法院认定事实正确，但存在漏判的情况。石**与张**与2001年3月13日签订了《协议书》，石**以18，000元的价格，购买张**位于沈阳市大东区工农路48号108室房屋一处。购得此房后，石**一直在此居住，至今已有十余年的时间了。2014年5月，张**在没有通知石**的情况下，私自办理了该房的产权证。因该房拆迁，双方发生争议，故诉至大东区人民法院，要求确认协议效力，并配合办理回迁安置手续。但未对石**的另一上诉请求作出说明，没未对此做出判决。石**认为，原审法院对本案事实已经查清，但在最终判决之时，并没有完全考虑石**的诉讼请求及诉讼目的。虽然已经认定双方签订的《协议书》合法有效，但并没有考虑到争议房屋现在涉及到的具体问题。原审法院的这种行为应属漏判，故请求依法判决张**配合石**办理该房屋的回迁安置手续。

张**针对石*锁上诉理由答辩称，一审法院认定事实有误，2011年3月13日双方签订协议符合租赁合同要件，应认定为房屋租赁合同，不应认定使用权买卖合同。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

上述事实，有原、被告陈述、协议书、公有住房使用证、出售公有住房协议书等证实材料，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为

本院认为：张**与石文锁之间所签订的协议书为房屋使用权的转让协议，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，原审判决确认该协议合法有效正确。张**主张此协议书实为租赁协议且无效，应当解除，但并未提供有效证据证明该协议存在租赁的法律关系，故对张**的此项主张本院不予支持。对于石文锁要求张**配合其办理房屋回迁安置手续的主张，因房屋面临动迁，现所有权人为张**，故石文锁的此项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由二上诉人各自承担250元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月八日