刘**与广州市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因房屋买卖纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原判查明，刘**是广**发区XX路X号XXXX房的权属人。2013年7月13日，刘**、刘**以及广州市**有限公司（以下简称欣**产公司）签订《房地产买卖合同》（以下简称“三方买卖合同”），该合同约定：“刘**购买刘**位于广州市开发区XX路X号XXXX的房产，总楼价为750000元，该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况且并无异议。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总房价1%向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金。……”附件约定：“定金10000元买方须在2013年7月13日前支付给卖方。首期楼款（不含定金）190000元买方应于房产交易中心办理递件成功当天支付给卖方。买方应于2013年7月18日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。……”签约当天，刘**向刘**支付购房定金10000元，向欣**产公司支付中介费用5000元。

2013年7月19日，刘**与刘**双方到广州**房管局打印了合同编号为穗存量房合字1302651号《广州市存量房买卖合同》，但因刘**认为网签合同的部分条款与《三方买卖合同》的约定不符而没有在该合同上签名。

2013年12月11日，刘**作为甲方与作为乙方的刘**签订合同编号为穗存量房合字1315881号《广州市存量房买卖合同》（以下简称“存量房买卖合同”），约定刘**购买刘**位于广州开发区XX路X号XXXX房。该房地产按整套出售并计价，总金额为750000元；签订本合同时，乙方向甲方支付10000元整作为购房定金（首次支付房款时转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款：乙方应于按揭贷款银行出具同意贷款通知书，评估报告和贷款合同后，与银行共同办理递件和入押成功后，缴纳税费后向甲方支付房款250000元整。剩余房款：除前述房款外，剩余房款500000元整，由乙方按揭银行直接放款给甲方，甲乙双方自行申请办理按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。

2014年2月18日，深圳市同**顾问有限公司的评估人员于2014年2月18日对涉案房屋实地勘察后作出《房地产抵押估价报告》。

2014年5月12日，刘**（借款人和抵押人）与广州**管理中心（委托贷款人）、中信银**广州分行（受托贷款人和抵押权人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定借款人借款用于购买座落于广州开发区XX路X号XXXX房的自住住房，房屋成交价为750000元，借款人借款本金为伍拾万元整，首付款金额为贰拾伍万元整。借款期限为壹拾玖年。

刘**当庭出示其手机，手机短信记载内容显示2014年5月5日，刘**向1336929的手机号码发送短信，“邹老板，你好！贷款合同办好没有，办好通知我去房交所。利*2103业主刘*。”1336929的手机号码回复，“正在公积金办理审核。”刘**回复，“签了贷款合同了吧。”1336929的手机号码未再回复。2014年5月7日，刘**向1336929的手机号码发送短信，“邹老板，中**行说利*2103房公积金贷款已经获批准，等你太太签订贷款合同。合同办好请尽快通知我去房交所办理手续。利*大厦2103业主刘**。”1336929的手机号码回复，“根据买卖合同特别是第六条产生的违约金，你是主动支付，还是由法院判定支付。”刘**的丈夫邹**确认1336929是其本人的手机号码，也确认与刘**进行过短信沟通，但其表示因时间太久无法确定手机上记载内容的真实性。

2014年7月14日，刘**委托广东**事务所律师程*向刘**发出《律师函》，敦促刘**按合同约定及时履行合同，刘**确认已收到《律师函》。

刘**提交中信银**广州分行于2014年9月15日出具的《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》，内容为刘**的公积金贷款申请现已初审通过。

为查明刘**办理按揭贷款手续的相关事实，原审法院于2015年1月8日向中信银**广州分行发出《调查函》，1月27日，中信银**广州分行回复本院，内容为“刘**于2014年1月26日向我行递交公积金贷款申请，申请金额50万元，用途用于购买位于广州开发区XX路X号XXXX房的房屋。2014年4月29日广州**管理中心同意该客户申请。我行于2014年4月30日出具《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》（亦称“同贷书”），出具日期为2014年4月30日，并于当日制定了《住房公积金抵押借款合同》。我行工作人员随即电话通知刘**贷款已经通过审批，要求客户到公积金中心三楼面签《住房公积金抵押借款合同》。2014年5月12日，客户刘**与我行签署了《住房公积金抵押借款合同》。根据合同条款，客户落实贷款担保或办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行将按照与客户签订的《住房公积金抵押借款合同》的约定发放贷款。至今为止我行尚未收到借款人提交的上述文件。2014年9月15日，客户刘**以我行于2014年4月30日开具的《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》已过有效期（有效期90天）为由向我行申请重新开具。鉴于客户已与我行签署《住房公积金抵押借款合同》，且公积金中心审批的额度依然有效，我行向客户重新出具了《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》，以告知客户我行受理贷款申请并通过初步审核。”

一审法院认为

原判认为，刘**与刘**、欣**产公司于2013年7月13日签订的《三方买卖合同》以及刘**与刘**于2013年12月11日签订的编号为穗存量房合字1315881号《存量房买卖合同》，均是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。穗存量房合字1302651号《广州市存量房买卖合同》仅有刘**一方的签名，该份合同尚未成立，对双方没有约束力。

关于违约责任的承担问题。2014年4月29日广州**管理中心同意刘**的贷款申请，中**行于2014年4月30日出具《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》，并于当日制定了《住房公积金抵押借款合同》。中**行工作人员随即电话通知刘**贷款已经通过审批，要求客户到公积金中心三楼面签《住房公积金抵押借款合同》。2014年5月12日，刘**与中**行股份有限公司有限公司广州分行签署了《住房公积金抵押借款合同》。依据《三方买卖合同》的约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。故刘**在银行出具同意贷款通知书或相关意向后应通知刘**与其一同到房屋登记机关办理申请买卖手续，但刘**明知其贷款申请已经获得批准而未通知刘**，而且在刘**多次催促的情况下也拒不办理交易的相关手续，刘**的该项行为已经构成违约，双方无法继续履行合同的责任在于刘**。依据《房地产买卖合同》第六条第（2）项的约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书”，刘**逾期超过十天仍未履行，刘**作为守约方主张解除双方的房屋买卖合同关系符合合同的约定，予以确认。同时，刘**还应向刘**承担违约金，由于第六条第一款的第一项与第二项之间是选择适用，刘**逾期已超过十天仍未履行，应按照第六条第一款第二项的约定承担总楼价5%的违约金即37500元，刘**主张刘**承担总楼价15%的违约金缺乏依据，不予支持。《三方买卖合同》、编号为穗存量房合字1315881号《存量房买卖合同》解除后，刘**继续占有10000元定金已无合法依据，刘**主张在刘**应支付的违约金中扣抵，故刘**还应支付刘**违约金27500元。刘**作为违约方主张刘**继续履行双方签订的房地产买卖合同以及要求其修复房屋的重大缺陷，缺乏事实和法律依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年3月23日判决如下：一、原告（反诉被告）刘**与被告（反诉原告）刘**及第三人广州市**有限公司于2013年7月13日签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、原告（反诉被告）刘**、被告（反诉原告）刘**于2014年12月11日签订的编号为穗存量房合字1315881号的《广州市存量房买卖合同》予以解除；三、被告（反诉原告）刘**于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘**支付违约金27500元；四、驳回原告（反诉被告）刘**的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘**的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判后，上诉人刘**不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判第一项，改判刘**与刘**及欣**产公司于2013年7月13日签订的《房地产买卖合同》有效，继续执行。二、撤销原判第三项。三、一、二审上诉费用由刘**负担。事实和理由：原判认定事实不清，刘**已按照合同约定履行了自己的义务，并无违约，是刘**违约导致合同履行中止，而合同应该继续履行。一、关于同贷书。原判采信中信银**广州分行的回复，认为银行在2014年4月30日出具了同贷书，并通知了刘**，因此认为刘**明知其贷款申请已经获得批准而未通知刘**，刘**的行为已构成违约。而事实是，在2014年9月15日之前，刘**无接到任何形式的关于同贷书已出具的通知，法院仅根据中**行一面之词，且在中**行无提供任何证据的情况下就认定刘**违约，是错误的。2014年5月4日，房屋评估书才出具生效，该评估书是为贷款额度提供依据的，所以同贷书必然在评估书出具并生效后才出具的，因此证明了中**行所称2014年4月30日出具同贷书是不真实的。2014年5月12日，中**行与刘**签署《住房公积金抵押贷款合同》时，中**行并无提供同贷书给刘**签收。刘**多次询问了中**行工作人员关于同贷书的情况，中**行工作人员的答复是：请等待，银行会通知。刘**签署的《住房公积金抵押贷款合同》与同贷书是两份完全不同的文件，刘**对中**行所称2014年4月30日出具的同贷书毫不知情，中**行仅在2014年9月15日通知刘**签名收取同贷书。根据刘**和刘**2013年7月13日签订《房地产买卖合同》（下称三方约）及附件约定，银行方出具同贷书是递件的必要条件，在银行方未出具同贷书的情况下，买卖双方是无法递件的。而在2014年9月15日中**行向刘**出具同贷书后，刘**马上提供给法院，之后又多次催促刘**相约递件，刘**均不予理睬，刘**在合理期限内积极主动履行合同，是刘**不接听电话导致无法相约递件，以致合同履行中止。二、关于网签合同。2013年7月19日，房地产中介、刘**、刘**三方约定到达了萝岗**易中心，签订了由房地产交易中心盖章生效的编号为1302651的《广州市存量买卖合同》（下称网签合同1），该原始网签合同1被刘**单方面到交易中心非法撤销，整个交易被迫中止，刘**的行为已构成根本违约，刘**按三方约坚持继续履行合同，并有权要求刘**承担违约金，而后续的合同履行都是在刘**违约基础上进行的，所以刘**无需承担违约责任。而后续编号为1315881的《广州市存量买卖合同》（下称网签合同2）是由刘**单方面到交易中心签约的，刘**对网签合同1的撤销和网签合同2的签约时均不在场，但由于刘**急需要购买房屋，加上刘**已经收取了购房定金，刘**被胁迫、无奈之下在网签合同2签名。网签合同2是虚假材料，因此是刘**违约，刘**不需承担违约责任。按三方约第六条和附件第二条第五点的约定，刘**必须在签订三方约之日起6天内提交所有交易所需材料包括刘**网签合同签名，否则是违约并承担违约责任。刘**网签合同签名是公积金中心审批必送材料，刘**在签定三方约收取定金1000O元后，开始向刘**发难，拒不在三方约约定时限内提交网签合同签名，拖延时间长达4个月以上。房屋评估书也是公积金中心审批必送材料，刘**迟迟不配合完成房屋评估手续，超出三方约约定时限长达7个月之久。刘**自己不履行三方约，以各种理由拖延，拒不按三方约约定时限内办理交易手续，已经违约，刘**作为违约者无催告资格，所以刘**无需承担责任。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩表示：一、从原审法院查明的事实以及刘**的实际履行情况看，刘**是没履行合约的诚意的，构成违约，不存在继续交易的信任基础，我方不同意继续交易。二、不同意刘**的上诉请求，希望法院依法驳回刘**的上诉请求，维持原判。对刘**提出的上诉事实和理由回应如下：1.同贷书的问题，原审查得很清楚，为了查明事实，还专门向中**行发了调查函，银行专门回函，对事实描述的很清楚，也是符合事实的。2.中**行作为贷款关系的一方，是很了解本案相关情况的，其提供的证明是客观真实的，《回函》应该予以采信。3.常理上，应该先有同贷书，再由借款人和银行签订贷款合同才是符合常理的。刘**辩称先在5月12日签订贷款合同，在9月15日才取得同贷书，明显不符合逻辑。根据刘**的陈述，其在1月份申请贷款，9月份银行才出具同贷书，办事周期上也是不符合常理的。我方在2014年8月27日起诉，显然是刘**在拿到起诉材料之后才去找银行，为了避免违约责任找银行开具同贷书，所以这份同贷书不能作为定案依据，是刘**找借口骗取银行重新出具的，是不诚信的行为。4.网签合同的事情，一共有2份，一份是2013年7月19日的，一份是12月11日的。2013年7月19日的这份打印出来了，但是双方在主要条款没达成一致意见，我方没签字，所以不能以这份合同作为定案依据。2013年12月11日这份合同，是双方经过多次磋商充分讨论后才签订的，我方也提供了讨论的底稿，反映了具体条款协商的过程，这份合同是合法有效的，应以此作为定案依据。5.我方从2015年5月份开始，通过各种途径明确向刘**表达我方要求，催促其尽快履行义务，而刘**根本无任何履行的诚意，出尔反尔，故意拖延期限，我方忍无可忍，不得不提出解除合同，理由就是因为刘**的行为构成了根本违约，双方无互信的基础。本案是刘**违反合同约定导致合同无法履行，我方解除合同是合法的。

原审第三人欣欣房**公司没有作答辩。

本院查明

本院查明：

欣**产公司在原审时作了书面答辩，主要内容为：自签订《房地产买卖合同》之后，中介方积极以短信、电话方式询问买家按揭银行是否已出同贷书，买家不予回应。中介方给买家发敦促函，敦促买家尽快履行合约，进行交易，买家都不予回应。

原判查明的其他事实有充分的证据证实，本院予以采信。

本院认为

本院认为，刘**与刘**、欣**产公司于2013年7月13日签订的《三方买卖合同》以及刘**与刘**于2013年12月11日签订的编号为穗存量房合字1315881号《存量房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，是处理本案纠纷的依据。刘**上诉提出，编号为穗存量房合字1315881的《广州市存量买卖合同》是其在被胁迫、无奈之下签署，属于虚假材料，对此刘**未能举证证实，本院不予采信。

合同签订后，刘**拖延及拒不配合刘**办理交易手续，直到2014年5月12日刘**与中信银**广州分行签订《住房公积金抵押借款合同》后，刘**仍拒不配合办理递件手续和支付房款，上述事实，有刘**提供的手机短信、《律师函》、欣**产公司的书面陈述和中信银**广州分行回复给原审法院的《调查复函》证实，证据翔实充分，足资认定。根据《三方买卖合同》的约定“买方应于2013年7月18日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续”，由此可见，刘**怠于履行合同义务，已构成违约。根据《三方买卖合同》的约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金”，刘**有权解除双方的房屋买卖合同关系，并要求刘**承担等额于总楼价5%的违约金，即37500元。扣减刘**已收取的10000元定金，刘**还需支付27500元违约金给刘**。因刘**违约，刘**合法行使其合同解除权，双方的房屋买卖合同关系已被解除，故刘**上诉要求继续履行合同之请求已无依据，本院不予支持。

综上所述，原判并无不当，本院予以维持。刘**的上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费487.5元由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日