洛阳懿**限公司与余**行纪合同纠纷一审民事判决书

审理经过

上列原告诉被告行纪合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2014年9月5日到原告处签订独家代理合同，要求原告独家代理出售其位于洛阳市洛龙区翠云路南“唐城御府”10幢4-302号房产，底价50万元，如超出售价部分按5∶5分成。经原告大量发布、核实、匹配相关房源信息后，介绍何**购买被告住房。就在即将促成并签订售房合同时，被告却无端拒绝继续履行合同。造成原告对客户何**违约，并赔偿其违约损失5万元。被告的行为明显违反诚实信用原则及双方签订协议的要求，致使原告付出的劳动价值不能得以实现。现请求人民法院判决被告履行原、被告2014年9月5日签订的独家代理合同；判令被告支付相关费用3000元；支付违约金5万元并承担诉讼费。

被告辩称

被告辩称：一、原告主张的相关费用3000元，无合法证据予以证实，答辩人不予认可；二、本案争议合同名为《独家代理合同》但从其约定考察，其内容和性质并不是代理合同，实质上是关于房屋买卖媒介居间合同，（1）、争议合同名为《独家代理合同》，但“代理“一词只在第一款第1条出现一次，通观合同其他条款，再无有关“代理”的约定；（2）、争议合同第三款明确表明“中介服务费”；（3）、争议合同第三款第4、5、6条之内容也表明是原告提供的是中介服务；（4）、争议合同是乙方“洛阳懿**有限公司”。三、答辩人无必须订立房屋买卖合同的义务，所以构不成违约，自然不承担支付违约金的责任。（1）、就《合同法》第425、426条考察，媒介居间合同的委托方无必须接受居间人提供的服务、必须订立合同的义务。（2）、《房地产经纪管理办法》第19条之规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的不得收取佣金。”也表明媒介居间合同的委托方无必须订立合同的义务。（3）、王**教授等民法权威都认为：委托人并不负有必须接受居间人提供的服务、必须订约的义务。而这一观点也是我国合同学界的通说。（4）、关于争议合同第四款第5条之效力认定，依据《合同法》第39条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故该条约定属于格式条款。第40条：格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。法释（2009）5号第10条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定情形之一的。人民法院应当认定该格式条款无效。而该合同条款罔顾我国现行合同法规范、司法实践和学界通说都予以确认的媒介居间合同委托人的非订约义务，以格式条款的方式排除了委托人的订约选择权，强制委托人必须接受原告提供的服务，明显加重了委托人的责任，排除了委托人的主要权利，明显违反了合同法的相关规范，应确认为无效条款。（5）、原告诉称“被告无端拒绝履行合同”与事实不符，原告介绍第三人买房，虽然交易价款符合本合同约定，但是就付款方式，付款期限等事项并未使委托方与第三人达成一致。鉴于我市华麟**公司老板携款出逃一事，委托方要求买方一次性付款，而买方希望以贷款方式支付。且争议居间合同的委托方既然无必须订立买卖房屋合同的义务，委托方在无法与买方达成合意的情况下，拒绝订立相关买卖合同实属其权利之行使，自无违约之事。委托方未如原告所期望订立的房屋买卖合同，委托方与原告订立的居间合同是两个合同关系，不知原告所谓“被告无端拒绝继续履行合同”就何而言，有何依据？综上，我国现行合同法规范、司法实践和学界通说都确认了媒介居间合同的委托人的非订约义务，而原告以格式条款的方式排除了委托人的订约选择权，强制委托人必须接受原告提供的服务，明显加重了委托人的责任，排除了委托人的主要权利，其格式条款依法应为无效。且委托人并非不愿订立房屋买卖合同，而是就付款方式等问题无法与原告介绍的买房人达成一致，所以未订立房屋买卖合同。所以答辩人不存在违约行为，自然不承担支付违约金的责任。四、原告存在严重的违规行为。原告未依《房地产经纪管理办法》第21条之规定，在订立媒介居间合同时，书面告知委托人相关事项。请求法院向有关部门发出司法建议，依据《房地产经纪管理办法》第33条第四项规定，追究原告的相关法律责任。综上请求法院依法判令驳回原告的全部诉求，本案诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明：2014年9月5日，原、被告签订“独家代理合同”一份，合同第一款约定：甲方（被告）自愿将坐落在洛阳新区永泰街以西、翠云路以南唐城御府10幢4-302号的房屋委托乙方（原告）独家代理销售。建筑面积106.79㎡，另带7平方地下室等；合同第二款约定1、甲乙双方协商后的委托价格为人民币伍拾万元整，房屋产权证过户的相关费用由买方承担；2、本合同有效时限为3个月，自2014年9月5日至2014年12月4日止；3、在代理期限内，若乙方在不低于委托价格谈定买房客户的情况下，实际销售价格和委托价格的差额部分甲乙双方按5∶5分成。第四款约定甲方承诺于2014年9月5日前腾空该房屋，并将该房钥匙交予乙方等。2014年9月11日原告介绍客户何**看房并签订了现场看房确认书，并于当日原告与何**签订了“房屋委托购买协议”，约定以人民币伍拾万元的价格购买该套房屋，何**于2014年9月11日向原告交认购诚意金壹万元整等。后因付款方式未与被告达成一致意见，而造成原告诉至本院。原告为支持其诉求，在庭审中向本院提交2014年9月5日独家代理合同、2014年9月11日原告与何**的看房确认书及房屋委托购买协议各一份。经质证，被告对独家代理合同无异议，对看房确认书被告认可把房屋钥匙及房屋契税完税凭证原件交给原告了，至于看没看自己不清楚，对房屋委托购买协议被告认为跟自己没关系，也没见过买房人何**，不予认可。

本院认为

本院认为：原、被告双方签订的“独家代理合同”属行纪合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。但该合同已于2014年12月4日到期，被告庭审中表示不再要求继续履行合同，因此原告要求履行该合同的诉求不予支持。由于该合同对付款方式并未约定，被告要求一次性付清房款的要求与买房人何**要求分期付款的要求不一致，造成买卖最终未成立，被告的要求并未违反合同的约定及法律禁止性规定，原告以被告违约要求被告支付违约金的诉求，证据不足，理由不充分，不应予以支持。对原告要求的相关费用，亦证据不足，理由不充分，也不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

本案受理费1225元，由原告承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日