鲁*与武汉市**纪有限公司行纪合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鲁*诉被告武汉市**纪有限公司（以下简称宏**公司）行纪合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘**任审判，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告鲁*、被告宏**公司委托代理人吕*、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁**称，2012年10月28日，原告鲁*与被**源公司签订了房屋委托出租合同。委托租赁期一年；每月支付房屋租金1800元，但自2013年5月起，被告即未按期支付房屋租金及全年12个月的物业管理费。故原告诉至法院，请求判令被告：1、向原告返还代收的2013年5至10月的房屋租金10800元、12个月物业费1512元；2、支付两个月房租作为合同违约赔偿金3600元；3、承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

证据一、房屋委托出租合同，证明原、被告之间存在合同关系。

证据二、房产证，证明作为房屋所有人，原告享有收取租金的权利。

证据三、收条一份，证明原告替被告将押金退给了租户。

被告辩称

被告宏**公司辩称：被告没有主观恶意和欺诈行为；被告对租金数额有异议，被告已向原告支付房屋租金13340元和物业费380元，仅欠5个月的房租和9个月的物业管理费1134元，还应扣除2000元的押金；原告主张的违约金缺乏依据，且违约金数额过高，请求法院进行调整。

被**源公司为支持其抗辩主张，向法庭提交如下证据：

证据一、《房屋委托租出租合同》，证明被告与原告鲁*约定了押金金额，并未约定迟延履行的违约金。

证据二、银行流水明细1份，证明我公司向原告鲁*支付了部分租金，与答辩时所陈述的租金数额相吻合。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、原告对被告提交的证据均无异议，被告对原告提交的证据三真实性有异议，且与本案无关。

对于双方无争议的证据，本院依法予以采信，对于有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三涉及案外人，其真实性无法确定，本院依法不予采信。

本院查明

经审理查明：2012年10月28日，原告鲁*与被**源公司签订了房屋委托出租合同一份，约定原告将其所有的位于武汉**术开发区民族大道159号紫崧大厦（枫尚国际）13层06室委托给被告代为出租，委托租赁期自2012年10月29日至2013年10月28日，被告享有15天免租期，2012年11月13日开始计算租金，每月支付房屋租金1800元，合同签订后，被告共支付了房屋租金11340元及物业费380元，余下租金被告一直未支付。故原告诉至本院，要求如诉请。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋委托出租合同》系双方真实意思表示，合同约定内容没有违反相关法律、法规的规定，合法有效的，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。扣除免租期后，被告应支付给原告的租金为20700元，原告称被告差欠其6个月的租金10800元，但未能提供证据予以证实，被告仅支付了11340元，差欠的房租应为9360元，被告应支付给原告的房租应为9360元，超过部分本院不予支持；关于物业管理费，因双方在合同中并未约定，且原告亦未能举证证明被告应支付其物业费的金额，被告自认差欠1134元的物业管理费并表示愿意支付，故本院确认被告应支付给原告的物业管理费为1134元，超过部分本院不予支持；双方在合同中未约定逾期付款违约金，但被告客观上未按合同约定支付房屋租金，给原告造成了一定的损失，原告主张两个月的租金作为违约金，被告认为原告请求过高，要求法院进行调整，因原告的损失主要为资金占用期间的利息损失，故本院酌定被告自起诉之日起按中**银行贷款利率的1.3倍向原告支付违约金，超过部分本院不予支持，被告宏**公司辩称租金数额有异议以及违约金过高的意见本院予以采纳；因押金涉及案外人，本院暂不予处理，被告对此亦表示认可，故被告要求押金抵扣租金的抗辩理由本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武汉市**纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁*支付房屋租金9360元及相应违约金（违约金以9360元为本金，自起诉之日起按中**银行同期贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的给付之日止）；

二、被告武汉市**纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁*支付物业管理费1134元；

三、驳回原告鲁*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费因适用简易程序减半收取99元，由被告武汉市**纪有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉**民法院，收款单位全称：武**政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：0793；开户行：农行武**分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月三日