周**与武汉市**纪有限公司行纪合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周*珍诉被告武汉市**纪有限公司（以下简称宏**公司）行纪合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘**任审判，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告周*珍、被告宏**公司委托代理人吕*、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*珍诉称，2013年4月2日，在被告宏**公司业务人员郭*的联络下，原、被告双方签订了《房屋委托出租合同》，约定原告将位于武汉**术开发区卓刀泉299号保**都10栋2单元903室的房屋委托被告对外出租，委托租赁期限自2013年4月6日至2014年4月5日止，租金为每个月2300元，付款方式为月付，付款日期分别为每月25日至次月5日之间并提前支付下个月租金。其中2013年4月5日至2013年5月4日为免租期。但自合同签订后，被告从未支付过房屋租金。鉴于被告已经收取租户全年的房屋租金，故原告诉至法院，请求判令被告立即支付原告全年房屋租金及两个月违约金25900元，并承担本案诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

证据一、房屋委托出租合同，证明原、被告间存在合同关系。

证据二、房产证，证明作为房屋所有人，原告享有收取租金的权利。

被告辩称

被告宏**公司辩称：被告没有主观恶意和欺诈行为；被告对租金数额有异议，应扣除被告已经支付的租金和押金，押金差额1700元抵扣租金后，另向原告转账支付了600元，由于原告没有通过被告直接与租户发生租赁关系，租赁期限仅应计算至起诉之日止；被告认为原告主张的违约金缺乏依据，且违约金数额过高，请法院依法调整。

被**源公司为支持其抗辩主张，向法庭提交如下证据：

证据一、2012年3月9日的《房屋委托出租合同》一份、2013年4月2日的《房屋委托出租合同》一份，证明1、2012年3月9日原、被告双方约定押金为4000元，2013年4月2日调整为2300元；2、合同仅约定了解除合同的违约金，并未约定迟延履行的违约金。

证据二、网上银行账户支出明细，证明被告已于2013年4月向原告支付了差欠的600元。

经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交的证据二及2012年3月9日的《房屋委托出租合同》有异议，认为已经履行完毕，与本案无关；对2013年4月2日的《房屋委托出租合同》无异议，两份合同押金差额1700元已在诉讼金额中予以扣除。

对于双方无异议的证据，本院依法予以采信，对于有争议的证据，本院认为，被告提交的2012年3月9日的《房屋委托出租合同》及证据二具备证据的形式要件，能够证明本案的事实，本院依法予以采信。

本院查明

经审理查明，原告、被告于2012年3月9日签订《房屋委托出租合同》一份，约定原告将位于武汉**术开发区卓刀泉299号保**都10栋2单元903室的房屋委托被告对外出租，委托租赁期限自2012年3月30日至2013年3月29日止，租金为每个月2000元，其中2012年3月30日至2012年4月30日为免租期，被告缴纳4000元保证金。合同履行完毕后，原告未退还保证金，双方于2013年4月2日就该房屋重新签订《房屋委托出租合同》一份，委托租赁期限自2013年4月6日至2014年4月5日止，其中第一个月为免租期，房屋租金调整为每个月2300元，付款方式为月付，付款日期分别为每月25日至次月5日之间，房屋保证金调整为2300元，由前期缴纳的房屋保证金进行冲抵。后被告一直未向原告支付租金，故原告诉至本院，要求如诉请。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《房屋委托出租合同》系双方真实意思表示，合同约定内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。合同签订后当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未向原告支付2013年5月起至2014年4月房屋租金共计25300元，扣除保证金差额1700元，还应向原告支付房屋租金23600元。故原告要求被告支付房屋租金的合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持；因双方在合同中未约定逾期付款违约金，但被告客观上未按合同约定支付房屋租金，给原告造成了一定的损失，原告主张两个月的租金作为违约金，被告认为原告请求过高，要求法院进行调整，因原告的损失主要为资金占用期间的利息损失，故本院酌定被告自起诉之日起按中**银行贷款利率的1.3倍向原告支付违约金，超过部分本院不予支持。被告宏**公司辩称租金数额有异议、违约金过高的意见本院予以采纳；被告辩称原告直接与租户发生租赁关系，租赁期限仅应计算至起诉之日，且向原告支付了600元租金，因其未能提供证据予以证实，且在合同履行期限届满前双方均未解除合同，故对该抗辩理由本院不予采纳；因押金涉及案外人，本院暂不予处理，被告对此亦表示认可，故被告要求押金抵扣租金的抗辩理由本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武汉市**纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周**房屋租金23600元及相应违约金（违约金以23600元为本金，自起诉之日起按中**银行同期贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的给付之日止）；

二、驳回原告周**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费因适用简易程序减半收取176元，由被告武汉市**纪有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉**民法院，收款单位全称：武**政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：0793；开户行：农行武**分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日